Comercios: negocian no pagar el alquiler de mayo

Los inquilinos de locales comerciales admiten que, debido a la crisis generada por el cierre de los puntos de venta por el coronavirus, en la mayoría de los casos no pagaron los alquileres de abril. Y planean hacer lo mismo en mayo. Si bien las razones están basadas en una realidad comercial, los argumentos legales son variados, y en muchos casos sólidos.

El decreto del Gobierno que congeló el precio de los alquileres de los inmuebles comerciales hasta el 30 de septiembre y suspendió las ejecuciones les da cierta tranquilidad.

Pero tal vez el artículo 1203 del Código Civil y Comercial sea la piedra angular en la que se basa la negativa a pagar. Este artículo habla de "la frustración del uso o goce de la cosa". "Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa", dice el texto.

En este punto, los abogados explican que el caso fortuito o fuerza mayor da al inquilino el derecho a pedir la rescisión o cesar en el pago. Pero esto no quiere decir que el locador tenga la obligación de aceptar el planteo, sino que se abre una instancia de negociación cuyo destino debería ser un acuerdo entre las partes.

Llegado el momento, los locadores seguramente invoquen la teoría jurídica del esfuerzo compartido, muy utilizada en la renegociación de contratos post crisis del año 2002. Conforme a este principio, cada una de las partes negocia de buena fe para readecuar el contrato a la nueva realidad y, particularmente, la realidad de cada parte.

Nadie sabe cuánto va a durar esta crisis ni cuán profunda será en cada sector. Es por ello que tal vez sea demasiado temprano como para que inquilinos y propietarios puedan acordar soluciones finales y de largo plazo.

Qué dicen los dueños de los locales

Desde el lado de los propietarios, por ahora, aceptan las nuevas condiciones. Muchos de ellos no quieren correr el riesgo de perder al inquilino. Saben que esa decisión y en el actual contexto económico podría significar más de ocho meses del inmueble desocupado. "Hay silencio, nadie reclama nada, estamos todos esperando", reconoce un empresario dueño de una cadena de indumentaria.

"Muchos locadores aceptaron cobrar una parte o cero. Están esperando ver qué sucederá más adelante", explica Domingo Speranza, presidente de Newmark Knight Frank Argentina. Agrega que hubo cadenas grandes de ropa y comidas rápidas que acordaron no pagar abril y mayo y otras que obtuvieron bonificaciones de entre el 50% y el 100%.

¿Aunque no paguen, mando la factura? En la mayoría de los casos los locadores ni siquiera enviaron la factura. La decisión no es casual, si envían la factura a los pocos días tienen que pagar el IVA a la AFIP. Es decir, no sólo el locador no cobraría, sino que además tendría que sacar de su bolsillo el 21% de la factura que difícilmente llegue a cobrar para pagar el IVA a la AFIP. "De los 80 locales que tengo, sólo dos me facturaron y las reboté", reconoce el dueño de una cadena de indumentaria de marcas deportivas, más preocupado por pagar los sueldos que por las deudas de las locaciones.

Los salarios y cuánto podrán sostener a los empleados sin actividad es el tema que verdaderamente desvela a los empresarios pyme. "Muchos de ellos te dicen que no llegan a junio", explica un broker, quien también tiene su local cerrado. "Las inmobiliarias no estamos muy lejos de los restaurantes, pero a nosotros no nos dejaron de cobrar el alquiler de las oficinas", agrega, y reconoce "respirar aliviado" desde que esta mañana un banco privado le aprobó un crédito a 12 meses a una tasa del 25% para pagar sueldos.

Por otra parte, en números, el ministerio de Trabajo ya recibió más de 100 expedientes de conciliaciones obligatorias presentados por empresas con dificultades para afrontar los pagos de los salarios.

Fernando Storchi, CEO de Megatlon, reconoce que, de los 41 locales que alquila, sólo pagó una parte en dos. "La decisión tuvo que ver con cuestiones humanitarias: en un caso, el inmueble pertenece a una congregación de monjas a la que le pagamos el 30% del valor del alquiler", relata el ejecutivo, e insiste en que sus contratos tienen 10 años de duración y no tiene la intención de romperlos por una situación de coyuntura económica mundial.

Storchi igual está trabajando en un protocolo de seguridad para evitar los contagios que planean implementarlo cuando el Gobierno habilite la actividad: entre las medidas figuran que las maquinas deben estar a no menos de dos metros y se instalarían estaciones de higiene cada 50 metros.

Pagar los gastos, no se negocia

"Ante la imposibilidad de facturar, la mayoría de los gastronómicos estamos planteando pagar a partir de octubre, en cuotas", explica Ariel Davalli, presidente de Chungo. Más allá de los acuerdos, que son caso a caso, hay un punto clave en el que ningún propietario quiere ceder: el pago de los gastos e impuestos. Para tener una referencia de su impacto, un local de 2100 metros cuadrados ubicado en plena avenida Santa Fe tiene gastos por $180.000. "Hay casos concretos de dueños de locales ubicados en zonas no premium que le están pidiendo a los inquilinos que no se vayan", agrega Speranza.

Las expensas es un tema que también está generando problemas en los shoppings que a principio de abril decidieron no cobrar los alquileres. Los contratos suelen estar atados a un porcentaje de las ventas, pero no los gastos. Las marcas afirman no estar en condiciones de afrontar este costo. De hecho,la Cámara Argentina de Shopping Centers le solicitó al Gobierno créditos a tasa cero a pagar en cuotas financiadas en 12 meses a partir del reinicio de la actividad: la cámara cuantifica que las expensas representan $842 millones por mes en los 78 establecimientos que forman parte de la entidad.

Sector por sector: los gastronómicos, apps y la amenaza de cierres

Si el análisis es por rubro, el de los gastronómicos es uno de los más afectados: sólo entre el 5 y el 10 por ciento de los 30.000 restaurantes que hay en el país ofrecen el servicio de delivery. Según la Asociación de Hoteles, Restaurantes, Confiterías y Cafés sólo pueden ofrecer delivery los que tienen la cocina preparada para hacerlo. En los otros casos, incorporar el envío a domicilio generaría más gastos que ingresos sobre todo teniendo en cuenta que con el delivery facturan, con suerte, el 10% de lo que vendían en tiempos normales. A eso se suma el costo que representa el servicio de entrega: las apps cobran entre 15 y 25 por ciento del valor del pedido.

Desde la Asociación de Hoteles, Restaurantes, Confiterías y Cafés estiman que cuando vuelvan a abrir los restaurantes la facturación será un 30% de lo que era previo a la cuarentena, en gran parte por las medidas de distanciamiento social que permitirán atender menos mesas y a un menor número de clientes.

En cuanto a cierres, fuentes del sector estiman que entre un 30% y un 40% de los establecimientos podrían bajar sus persianas. Este panorama desalentador explica el enojo de los empresarios del sector con las encuestas que indican que más del 50% de los comerciantes cumplió con el pago del alquiler de abril. Afirman que no son representativas de la realidad: nadie en ese sector pagó el 100%, unos pocos pagaron el 50% y en mayo están negociando pagar no más del 30%. "No cierra el flujo para repartir con salarios y proveedores. Igual cada uno aplica su receta", agrega el propietario de una marca con años en el mercado, que ya anticipa que cerrará sus puntos de venta ubicados en el microcentro porteño.

Muchos gastronómicos también juegan con la incertidumbre del propietario a quien podría alquilarle el inmueble si queda desocupado. "El problema es en algún momento hay que renovar el contrato y siempre conviene mantener una buena relación con el dueño del inmueble", advierte el creador de una marca de sushi- en el chat que comparten los principales referentes del sector-, al mismo tiempo que aclara que para quienes ofrecen delivery no aplica el decreto, ni el artículo 1203 del Código Civil y Comercial porque se está haciendo "uso de la cosa". La buena noticia es que el Gobierno autorizaría - a partir de la semana próxima - el "take away" o retiro por mostrador, lo que seguramente incrementará la actividad del sector gastronómico, destaca Zuliani.

Otro sector complicado es el de la indumentaria, las marcas están pagando solo los gastos de las locaciones, pero ya les están anticipando a los propietarios que en mayo, les costará incluso afrontar ese compromiso.

En el caso de las cadenas de comidas rápidas, que tenían contratos cuyos alquileres rondaban el 4% de la facturación o el de su producto estrella más vendido, también renegociaron. Uno de los principales players de ese sector acordó pagar el mismo porcentaje del contrato, pero sobre las ventas del delivery – que se estima rondarán el 10% de la facturación mensual pre coronavirus-. En números significa que un propietario que antes recibía el 4% de una facturación de $8 millones, hoy tiene que resignarse al mismo porcentaje pero de $800.000.

Mientras que los bancos y los supermercados están pagando el 100% de los contratos, las cadenas de electrodomésticos, que ya habían negociado rebajas del 50% de los alquileres - incluso antes del coronavirus golpeadas por la crisis de consumo - hoy no están pagando sus contratos de locación. "Las cadenas de electrodomésticos notificaron a los propietarios la suspensión del pago del alquiler por 90 días mientras que en las farmacias está pagando la totalidad del alquiler con excepción de alguna cadena que están efectuando quitas de hasta 50%", explica Zuliani.

Lo que viene: más vacancia, menores precios y el auge de los pequeños locales

A futuro, las expectativas en el mercado de locales comerciales no resultan muy alentadoras. Se espera un alza en la vacancia –más locales vacíos- y también alquileres en baja. "Los que están en dólares van a bajar un 15 o 20 por ciento, mientras que en los contratos en pesos no se aplicarán los índices de ajuste. Además, muchos están vinculados a la facturación y como esta bajó no tendrán incrementos", adelanta Speranza.

Por otra parte, los chats sectoriales que frecuentan los principales propietarios de las marcas más importantes anticipan algunos cambios, por ejemplo, desestimar la posibilidad de establecer una suma fija y atar los montos de los alquileres a un porcentaje de las ventas, por lo menos hasta que puedan recuperarse. "En el caso de los locadores que insistan con una suma fija, no aceptaremos más del 50% del valor del alquiler que pagábamos en el periodo pre coronavirus", adelantan.

Marcelo Zuliani, director comercial de Colliers, asegura que habrá un antes y un después. Habla de reacomodamientos en el mercado de retail y un mayor protagonismo de los locales más pequeños que insumen menos gastos y que las marcas suelen aprovechar para generar experiencias con el cliente. Hay un mayor protagonismo de los locales de menores superficies, de cercanía, especialmente incentivado por las grandes cadenas de retailers. "El consumidor no tendrá necesidad de frecuentar las grandes avenidas porque cada vez tiene mayor oferta de negocios en el barrio donde vive", explica y afirma que ese fenómeno "es un win-win para ambos, porque el consumidor tiene su marca preferida cerca y el retailer factura bien con menores gastos y costos de alquiler". Tal vez lo que hizo la pandemia es acelerar los procesos.

Qué pasa en el mundo

Lo que sucede en la Argentina es similar a lo que pasa en el mundo. En Reino Unido, el British Property Federation pidió ayuda al Gobierno por la cantidad de locales minoristas que podrían quebrar. En la carta se explicó que la supervivencia de los minoristas "ahora se mide en semanas en lugar de años" y "la mayoría de las empresas están experimentando caídas dramáticas en la facturación de hasta el 100% " luego que el gobierno ordenó el cierre de todas las tiendas no esenciales. Los comerciantes creen que una moratoria de tres meses contra el desalojo por falta de pago de los alquileres propuestos por el gobierno no será suficiente para ayudarlos a sobrevivir. A fines de marzo se debían pagar £ 2.500 millones en alquileres minoristas, según la British Property Federation (BPF), pero un relevamiento de la agencia inmobiliaria Knight Frank estima que se pagó solo un tercio.

La misma situación se replica en otras ciudades del continente europeo. Inditex, el grupo dueño de Zara, suspendió el pago de los alquileres de las 2000 tiendas que poseen a nivel global – cada local representaba un promedio de 320.000 euros por año-. En Alemania, Adidas también había decidido no abonar los contratos de los locales que pertenecían a grandes inversores, pero si hacerlo en el caso de que los propietarios sean personas. Sin embargo, el enojo del Gobierno de Merkel con la medida la obligó a revisar la decisión y finalmente decidió cumplir con los contratos.

Por otra parte, la sueca Hennes and Mauritz (H&M) y la inglesa Primark siguieron el mismo camino que Zara. En el primer caso, las ventas de la cadena cayeron un 46% interanual en marzo. Hermès, por su parte, habría cerrado 42 plantas productivas en Francia, donde cuenta con 9500 empleados. El sector de la indumentaria en Europa está muy preocupado por el día después. De hecho, las principales marcas de ropa española organizaron un chat para definir cómo negociarían los contratos de los locales –entre otros medidas- y la mayoría acordó que la propuesta sería atar los alquileres a un porcentaje de los resultados en las ventas.

Por Carla Quiroga

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