La oferta industrial de San Martín versus la de Pilar

La radiografía de cada zona: ventajas y desventajas, las superficies de los predios y las naves, los precios de alquiler y venta
La radiografía de cada zona: ventajas y desventajas, las superficies de los predios y las naves, los precios de alquiler y venta
Lorena Guarino
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21 de octubre de 2019  

Decidir dónde relocalizar la empresa no es una decisión fácil. En la elección, tanto las pymes como las grandes empresas se enfrentan al dilema de por qué tipo de nave decidirse: entre aquellas que están dentro de un parque industrial con toda la infraestructura, servicios y beneficios impositivos que éstos brindan o por un galpón en el conurbano. "La elección de una nave se basa principalmente en la ubicación, y cómo impacta la misma en la distribución de los productos almacenados en la planta. Otro punto muy considerado es el entorno. El predio en cuestión no debe estar rodeado de una zona urbana que dificulte de alguna manera el tránsito de camiones o procesos productivos", detalla Adolfo Curi, director del Grupo Posadas. "Desde hace tiempo que en el mercado industrial se ve una homogeneidad en los precios de alquileres de naves, independientemente de las características constructivas", reconoce un fenómeno, Gustavo González, asesor técnico comercial de Negocios Corporativos de Serinco. Es decir, alquilar una nave industrial en un parque industrial con toda la infraestructura, servicios y beneficios impositivos, tiene el mismo valor que un galpón en el conurbano. Teniendo en cuenta esto, la consultora realizó un estudio comparativo entre el Partido de San Martín y el Parque Industrial de Pilar. El mismo determinó importantes diferencias. En el primer caso, las naves industriales se implantan en terrenos que pueden alcanzar los 2000 m2 mientras que en el Parque industrial de Pilar llegan a los 10.000. Por eso en San Martín hay naves verticales con varios niveles de altura, y en Pilar se puede lograr una disposición horizontal y el desarrollo se da aprovechando el factor de ocupación del suelo (FOS), generando un layout horizontal. "Esto mejora todo el tren de producción respecto a plantas que se desarrollan en parcela menores a 2000 m2, en las cuales hay varios niveles en altura que generan una complicación funcional", analiza González. Por otro lado, también varía la antigüedad de las construcciones. La oferta ubicada en San Martín cuenta con un stock de 40 años contra los 15 que poseen los del emprendimiento ubicado en el Norte. También hay diferencias en los precios: mientras el Parque Industrial de Pilar arroja un valor promedio de venta de US$845 el metro cuadrado edificado, la localidad de San Martín promedia los US$680, según el informe. "La principal diferencia la genera el estado de las construcciones, ya que son de menor antigüedad y a su vez pesa la incidencia de contar con mayor terreno", aclara González. Estos precios dan cuenta una baja de precios cercana al 20 por ciento. De todas formas y a pesar del ajuste se concretan pocas operaciones. González, plantea dos universos: las pequeñas empresas son más afectadas por la crisis y lejos de pensar en reubicaciones, trabajan para evitar cerrar. Y las grandes organizaciones se vuelven más precavidas y evalúan muy bien los gastos de mudanza. "Situación por la cual no es razonable alejarse del lugar en que se encuentran y en algunos casos optan por en un inmueble más pequeño en el mismo parque en el que están instaladas", explica el especialista.

En el análisis de los valores de los alquileres, la tendencia se revierte: Pilar defiende precios mensuales de US$2,85 el metro cuadrado y en San Martín, rondan los US$2,88. "Esto demuestra a priori que independientemente de las calidades constructivas, comodidades y superficie de terreno, ambas zonas poseen similar valor locativo con productos distintos. Una especie de valor commodity", agrega González.

Karina Longo, gerente de Consultoría y Research de L.J.Ramos habla de "una retracción en los precios del 12 por ciento durante el transcurso del tercer trimestre del año, lo que sumado al retroceso del consumo privado, puede haber inquilinos que estén ocupando espacios sobredimensionados para su actividad actual", reconoce. Adolfo Curi, director del Grupo Posadas, añade que en el comportamiento de la demanda, el mercado fue muy parejo en ambos municipios. "En San Martín en general encontramos empresas que requieren menor espacio por metro cuadrado que las que se establecen en Pilar", detalla. "Frente a este panorama, algunas firmas podrían migrar hacia espacios más asequibles y también de menor dimensión, sin perder calidad edilicia, aunque entendiendo que se paga por metro cuadrado y se ocupan metros cúbicos", aclara Longo.

Otra diferencia es que Pilar suele tener un comportamiento más homogéneo. Es decir, si se toman los valores entre las plantas más grandes y las pequeñas, se mantiene cierta simetría, en cambio en San Martín la oferta de inmuebles chicos tiene precios muy bajos.

Por otra parte, González explica que la tasa de retorno que genera el alquiler del inmueble tiene mayor rentabilidad en San Martín -alrededor del 5% anual-, ya que el valor de mercado es inferior al Parque Industrial de Pilar -4% anual-, y el alquiler prácticamente similar. ¿A qué se debe esta equidad de valores locativos? El especialista responde que se debe, en primer lugar, a la escasa vacancia. En los últimos siete años osciló entre 6 y 8%. A su vez dentro de la oferta disponible no toda se ajusta a la búsqueda para relocalización de determinadas empresas. En muchos casos las ofertas disponibles carecen de información y al ser visitada se puede determinar que no poseen servicios esenciales tales como media tensión o desagües industriales. Otro punto que muchas veces juega un papel importante y se suma a la escasa vacancia, es la distancia máxima de mudanza de la sede laboral.

En el análisis de la dinámica urbana, los entrevistados destacan que San Martín tiene una trayectoria sólida en el sector industrial pero cuenta con una problemática en su entramado ya que las viviendas familiares se entremezclan con las industriales. "La industria conlleva un tránsito pesado, con radios de giro que en muchas localidades son imposibles de realizar y con nula posibilidad de estacionamiento en vía pública ni en playas de las industrias, provocando demoras en el tránsito", agrega González. A pesar de ello la zona intenta retomar el impulso de tiempos pasados. "En este último año se vienen consolidando algunos parques industriales que permitirán a futuro modernizar el tejido productivo junto a la competitividad que generan los agrupamientos industriales", relata Christian Fucile, de la constructora IMB. y agrega que "San Martín tiene que seguir explotando su accesibilidad sobre el camino de Buen Ayre, lo que le va a permitir convertirse no solo en una región industrial sino también en un área más que interesante para los operadores logísticos".

Otro movimiento que se da es el de las empresas que fueron acondicionando antiguas fábricas que van cerrando para desarrollar nuevos negocios. Un fenómeno interesante es el crecimiento de las pymes en una zona en la que la mayor parte de las empresas instaladas son del sector metalmecánico y manufactura. "Estamos instalando varias industrias en la zona, aunque las condiciones no están dadas para fomentar los desarrollos en general", explica Darío Ramborger, Presidente y CEO de RR Construcciones.

Curi detalla que San Martín es una plaza en la se instalan industrias que no requieren grandes superficies de terreno para desarrollar su actividad, por lo que la demanda oscila entre los 1000 y 5000 m2. Estas empresas priorizan la ubicación cercana a la Capital. De esta forma, pueden acortar la distancia en la distribución de sus productos y también no alejarse demasiado de su sede administrativa. De hecho, las mudanzas suelen darse en radios de hasta 30 km. Razón por la que muchas pymes influyen en los procesos de revalorizaciones de algunos de estos submercados.

A la hora de definir la instalación en un parque industrial, muchas empresas los eligen para evitar una implantación equivocada, como puede ser un área del conurbano con potencial de evolución residencial que complique su subsistencia. En otras palabras, temen pasar por este tipo de adversidades y optan por un emprendimiento privado. En esta elección, el parque industrial de Pilar se destaca por su ubicación dentro del tercer anillo, cercano a la ruta seis. "Aunque este proyecto histórico aún cuenta con terrenos disponibles, hay en proceso de desarrollo varios nuevos parques en la zona", reconoce Ramborger, de RR Construcciones, empresa que concentra el 90% de las obras en proceso en parques. Las empresas que suelen alojarse buscan espacios de 10.000 m2 de terreno para arriba. González. de Serinco. concluye adelantando una oportunidad para las pymes que buscan relocalizarse. "La homogeneidad de precios más el resto de las variables analizadas hace pensar a los empresarios en la posibilidad de mudarse a un parque industrial. No obstante, pocos conocen el mercado, las ventajas y desventajas y sobre todo los precios".

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