La zona que promete un boom: se construyen cuatro paseos comerciales a cielo abierto que cambiarán la vida de los vecinos

Desde la pandemia hasta el momento, la población de la zona de Escobar creció ampliamente con las familias que eligieron mudarse al verde. El partido supera los 256.000 habitantes según el último censo de 2022, lo que marca un incremento cercano al 20% frente a 2010. Y siguió aumentando en los últimos años. Las estadísticas aseguran que cuando llega la gente, luego se instalan los servicios, los colegios, la gastronomía y los polos comerciales.

Desde Ingeniero Maschwitz hasta Loma Verde el desarrollo inmobiliario se fue dando en forma espontánea y paulatina: a principios del siglo XX estas zonas eran rurales, de vacas y tambos; en la década del 40 se comenzó a lotear y surgieron los primeros barrios y huertas; para la década del 60, cuando se terminó la ruta Panamericana, muchas familias comenzaron a construir sus quintas de fin de semana con la subdivisión de grandes campos y chacras en lotes residenciales; a principios de los 2000 comenzaron a multiplicarse los barrios cerrados, con una expansión constante de infraestructura y viviendas de residencia permanente.

En el último tiempo, los polos comerciales proliferan en toda la zona con locales de todo tipo de rubros y servicios, pero hay cuatro desarrollos que hoy marcan la diferencia y transformarán Escobar en todo sentido: Black, un centro comercial a cielo abierto con 260 locales, cines y storages; QUO Loma Verde con ocho locales gastronómicos, gimnasio, bowling y un centro de salud anexo; Paseo del Haras con 50 tiendas y 14 oficinas; y Paseo Loma Verde, con 42 locales y un supermercado.

“El crecimiento de zona norte modificó la lógica de localización. Donde antes había una lectura casi exclusivamente residencial o de tránsito, hoy aparece una demanda concreta de cercanía: salud, educación, deporte, gastronomía, entretenimiento, servicios profesionales, retail especializado y espacios de usos mixtos. Esa demanda no siempre encuentra una oferta proporcional en escala, calidad edilicia o accesibilidad. Escobar es uno de los puntos donde esa transformación empieza a verse con mayor claridad con una fuerte concentración comercial sobre ejes viales, pero con un desarrollo todavía incompleto para la demanda existente”, sostiene Marcelo Zuliani, director comercial de Colliers Argentina.

Por la autopista Panamericana, ramal Escobar, en el kilómetro 45 se eleva el puente que conduce hacia la Avenida de los Lagos. Se trata de una ruta que conecta el Acceso Norte hacia el este y pasa por los barrios cerrados San Matías, El Cantón y desemboca en Puertos, la urbanización creada por Eduardo Costantini en la zona de Escobar, lindera con Maschwitz, que además de tener 11 barrios internos también tiene tres colegios, un supermercado, áreas de servicios y gastronomía, una reserva natural con acceso abierto, laguna y un museo Malba rodeado de nuevos edificios de mediana densidad.

En la calle que lleva a Fincas del Lago y cruza la Avenida de los Lagos, se está desarrollando una apuesta fuerte para la zona con un centro comercial a cielo abierto con salas de cine. “Hay 64 barrios cerrados en los alrededores, contando de un lado y del otro de la Panamericana: las áreas de Maquinista Savio, Garín, Villanueva y Maschwitz; además de toda la población que vive en casas quintas y barrios abiertos”, asegura Esteban Szejer, arquitecto y socio del proyecto.

Todo comenzó en el 2014 cuando Szejer visualizó una tierra que le pareció propicia para armar un pequeño barrio de siete casas y comenzó las gestiones para que el dueño se la venda. Después de muchas idas y vueltas, logró concretar la compra junto con Fernando Aragona en 2021.

“Cuando vi el lote, Puertos no existía y esta tierra se la podía subdividir por lo que el proyecto inicial era un mini barrio de alta gama como los que hay en San Isidro. Pero después de siete años de estar atrás del lote, a los 15 días de haberlo comprado se prohibió subdividir. Y tuvimos que cambiar por completo la idea. Ya creado Puertos y creciendo toda la zona, decidimos hacer un paseo de compras”, cuenta Szejer.

Al plan se sumaron Mariano Gazzola, Martín Renzacci y Rodrigo Ritoli. Entre los cinco socios crearon Grupo Más Black y cada uno desde su rubro aporta al desarrollo del centro comercial al que llamaron Black.

“Queremos que sea un lugar totalmente distinto, una experiencia viva, analizamos los otros paseos cercanos, cómo consume la gente, cómo se mueve, qué busca, cuál es la demanda y qué falta. Estamos enfocados en todos los detalles desde la construcción hasta la experiencia final”, cuenta Gazzola.

“Black tendrá locales de indumentaria, de decoración, gimnasio, farmacia, coworking, una apuesta fuerte por la gastronomía, rooftop, terrazas y salas de cine, además de estacionamiento y servicios”, dice Gazzola y suma la gran novedad que ofrecerá Black: espacios de storage en el segundo subsuelo del estacionamiento.

Hay storages que funcionan dentro de parques industriales o en sitios alejados de difícil acceso; la apuesta de Black es tan sencilla como ir al centro comercial y tener un espacio de guardado propio. “Podés guardar cosas que en tu casa ocupan lugar, como valijas, equipo de nieve o muebles, hasta el stock de un negocio o emprendimiento personal porque los storages serán de hormigón y con temperatura controlada, entonces alguien que vende accesorios de celulares, cuadros o vinos puede usarlo como depósito de mercadería, con disponibilidad 24/7 para acceder”, asegura Gazzola.

Con una inversión de US$25 millones, el proyecto tendrá 9000 m² y 250 plazas de estacionamiento. La comercialización está a cargo de Coldwell Banker y los números son así: habrá 260 locales que se pueden subdividir y unir de acuerdo a la necesidad de metros de cada marca (se pueden juntar hasta ocho locales) por un valor de preventa de entre US$2600/m² hasta US$4000/m²; y entre 30 a 40 storages desde 9 metros cúbicos que se venden a partir US$10.000, aproximadamente US$1000/m³. La financiación es de 30% en plan, un anticipo del 30% y el resto en 30 cuotas fijas en dólares o en pesos más CAC.

“Nos ocuparemos de la administración y el control de las expensas y también intervenimos en cuál será el rubro o a la marca para cada espacio que se venda o se alquile. El negocio del storage es interesante para quien quiera entrar con un ticket más bajo que el del local”, afirma Gazzola.

Black estará listo para 2028 y, de acuerdo a sus creadores, es el inicio de un proyecto que pretenden replicar en otros lugares “donde haya tierra y oportunidad, con un producto de calidad como los que hay en el exterior”.

SkyTerra es una desarrolladora de zona norte que fundaron Sebastián Seitour y Leonardo Corizas hace 15 años. Empezaron con la construcción de casas de 150 a 200 m², luego tomaron proyectos de 500 a 800 m² (llegaron a tener 45 casas en obra) y comenzaron a invertir en franquicias de gastronomía hasta que unieron los dos negocios en un lote de 12.000 m²: el desarrollo de un paseo gastronómico en la esquina de Los Cerros y Colectora Oeste, en Loma Verde (km 54,5).

“Hicimos un contrato de 12 años con posibilidad de renovación y nos asociamos con la empresa EcoSan, expertos en construcción modular, quienes idearon y llevaron a cabo el proyecto”, cuenta Seitour. “Lo que empezó como algo chico con cuatro o cinco restaurantes en 2000 m², se transformó en un emprendimiento más grande con ocho locales gastronómicos, un gimnasio, una zona de juegos para chicos y un bowling. QUO Loma Verde tiene 8000m²”.

Entre las marcas confirmadas están Bluma (cafetería), Miwa (sushi), Larsen (hamburguesería) y Iceland (heladería). Sport Club tendrá más de 1000 m² en dos pisos y a futuro una pileta olímpica.

Junto al QUO construyen otro predio que será un centro de salud con consultorios, espacios de estética, bienestar y diferentes especialidades, en 1200 m².

“El plan de negocios es alquilar todos los locales”, cuenta Seitour. Los precios de alquiler van desde US$1500 a US$2000 para los locales gastronómicos del QUO y el módulo de salud se alquila en bloque entre US$10.000 a US$13.000 por mes.

La fecha de inauguración prevista es fines de este año o principios de 2027 porque “abriremos con todos los locales en funcionamiento y listos para el público”, asegura Seitour y agrega: “Es una propuesta pensada para el bienestar, la vida cotidiana y el encuentro familiar o con amigos. Un lugar donde entrenar, comer, atenderse, dejar el auto y trabajar o disfrutar experiencias”.

Sobre la misma calle Los Cerros hacia el final, donde está el barrio Haras Santa María, Skyterra desarrolla en una manzana un paseo comercial y townhouses. Paseo del Haras tendrá 50 locales en tres sectores con un gran patio interno y 14 oficinas en el primer piso, ya la mitad del proyecto está vendido y con un avance de obra del 50%. Los locales de entre 50 a 60 m² tendrán un valor de alquiler de US$800 mensuales.

Los 60 townhouses formarán un barrio semicerrado con casas de dos dormitorios de entre 80 y 120 m², con expensas bajas, desde US$120.000. “No hay oferta de departamentos en la zona y con la llegada del nuevo centro logístico de Mercado Libre en Loma Verde aumentará la población y la demanda de servicios, también habrá empleados que no puedan pagar una casa en un barrio cerrado y querrán vivir cerca de su lugar de trabajo”, cuenta Seitour.

Al hablar del modelo de negocio, Seitour cuenta que la inversión es de más de un millón de dólares en el QUO y el centro de salud, US$2,5 millones en el Paseo del Haras y US$6 millones en las townhouses. En el caso de los proyectos comerciales, SkyTerra tendrá “la administración por cinco o siete años hasta que esté todo encaminado. Empezamos con un 60% a 70% de capital propio y contamos con inversores y socios. En esta primera etapa optamos por alquilar y no quisimos hacer un plan de preventa porque hoy nunca sabés el costo de construcción real y final”.

Con estos proyectos ya encaminados, el responsable de Seitour asegura que el plan de la desarrolladora es poder replicar estos centros comerciales de construcción modular en otros lugares de la zona, como puede ser Cardales, o incluso en la Costa porque son proyectos ideales para armar para el verano, con rapidez en los tiempos de obra y un retorno de inversión asegurado.

También en Loma Verde, por la Colectora Oeste en la esquina de la calle Boote (km 55,6) que lleva al barrio San Sebastián, se levanta el Paseo Loma Verde, un emprendimiento comercial con 42 locales flexibles en diferentes módulos, con 32 m², 43 m² y 51 m² y un módulo para un supermercado de 435 m² cubiertos y 180 m² semicubiertos.

“El proyecto tiene tres inversores, uno de ellos siempre pasaba por esa esquina y pensaba que el lote donde funcionaba una carpintería podía tener un potencial mucho mayor. Hasta que logró comprarlo. La carpintería cerró y hace cuatro años empezó el desarme del espacio, el saneamiento de la tierra y los estudios ambientales para arrancar la construcción del centro comercial en abril de 2024 sobre el lote de 7000 m² con 3000 m² construidos”, cuenta Marcelo Mehl.

La reserva sobre la identidad de los socios es absoluta, tal vez porque en la zona el rumor que cobra más fuerza es que el principal inversor es un exjugador de la selección argentina que volvió a jugar en el país recientemente.

Se trata de una construcción modular en la que todas las unidades se pueden adaptar a las necesidades de cada marca y rubro. “Lo pensamos como un lugar de compras para resolver todas las necesidades cotidianas, la idea es que la gente pueda estacionar, resolver sus compras habituales, hacer alguna actividad física o tomarse un café y seguir su día”, agrega Mehl.

La comercialización está a cargo de Gonzalo Rodríguez Peralta y Almilcar Satriano de Satriano Propiedades, quienes aseguran que “el proyecto se está armando con mucho criterio y curaduría con respecto a las marcas y los rubros. Hemos entrevistado más de 200 personas que quieren poner un comercio en el Paseo Loma Verde, pero la premisa es que ofrezca lo que no hay en los alrededores, y como nos dedicamos a comercializar en la zona sabemos perfectamente qué es lo que falta”.

Entre la lista de rubros ya confirmados habrá una dietética (Vitalcer), panadería (Fábrida de Pan), fábrica de pastas (Rocchino), chocolatería (La Pinocha), heladería (Freddo), pescadería (Puerto Maschwitz), farmacia (365), pinturería (Colorín), peluquería para niños, un estudio de pilates y yoga, una casa de deportes, decoración, moda y accesorios, belleza y estética, sushi, market de productos importados, entre otros. La cafetería Gontran Cherrier (una boulangerie francesa ubicada en Palermo y Belgrano) será el corazón del complejo. Y habrá estacionamiento para casi 100 autos.

“Los locales tienen doble altura, cuentan con un depósito propio y oficinas. Todo construido con alma llena. Los locales no están en venta, el modelo de negocio se pensó para tener una rentabilidad con los alquileres que van desde US$800/m² a US$1300/m²”, cuenta Rodríguez Peralta.

La inversión del Paseo Loma Verde supera los US$6 millones, entre el proyecto y la tierra, y el plan es poder abrir con el 70% de los locales listos en diciembre de este año.

Desde el kilómetro 45 en Maschwitz hasta el kilómetro 58 en Loma Verde, donde desembarcará el nuevo centro logístico de Mercado Libre con 100.000 m², más de 1300 empleados y la creación de un nuevo puente en la Panamericana, la transformación de la zona de Escobar es indudable y es un reflejo concreto del crecimiento de la población y de los proyectos inmobiliarios tanto residenciales como comerciales.

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