Las oportunidades inmobiliarias en San Isidro
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PARA LA NACIONLorena Guarino
Diversas fisonomías conviven en el partido de San Isidro haciendo que esta localidad, que abarca los barrios de Villa Adelina , Boulogne Sur Mer, Martínez , Acassuso , San Isidro y Beccar , siga sin perder su encanto a través de los años. La zona conjuga modernidad y verde convirtiéndose en un oasis en las afueras aunque sin perder las comodidades de la ciudad. Debido a ello hoy congregan la demanda tanto de los habitantes del municipio como de las nuevas familias que buscan desembarcan allí.
Pero si hay un espacio que no pierde su atractivo: es el que se erige en torno a la avenida del Libertador y que desde la calle Paraná y hasta Uruguay, atraviesa todo el partido.
En su recorrido lineal, edificios de baja altura, comercios con cocheras y nuevos emprendimientos de bajo impacto completan un escenario donde la vida tranquila prima.
La arboleda compuesta por Tipas terminan de darle el marco necesario para que la "fisonomía verde" se destaque sobre el tradicional corredor. "La idea principal de la zonificación de la avenida del Libertador es la de generar una zona fuelle que acompañe y no genere inconvenientes a los vecinos de las zona residencial que la rodea", explica Walter Pérez, Subsecretario de Inspecciones, Registros Urbanos y Tránsito del municipio. "Esto quiere decir que, a pesar del crecimiento del área, se busca mitigar los efectos de densidad poblacional, además de vistas vinculadas a la altura de los nuevos emprendimientos", agrega.
Es por esto mismo que a los comercios también se les exige las cocheras necesarias. De esta forma se evita el estacionamiento de los clientes en las zonas residenciales.
Por sus características y por la intención municipal en conservar el entorno tal cual hoy se lo conoce, esta zona es codiciada por desarrolladores e inversores a la hora de encarar nuevos proyectos. ¿La razón? permite desembarcar en una ubicación estratégica que mantiene la esencia de una ciudad y la apacibilidad de un barrio. Pero para lograr ello, nada debe alterar ese equilibrio.
La avenida del Libertador que cruza gran parte del corredor Norte atraviesa, por partes, distintas zonificaciones. Entre ellas se destaca la zona que comienza en la calle Paraná y llega hasta Roque Sáenz Peña. Allí están permitidos los emprendimientos multifamiliares, pero limitado a una altura 9,30 metros, y desarrollos comerciales limitados.
Según destacan desde el municipio, cada emprendimiento es puntual y se lo trata como tal. Esto quiere decir que deben pasar por la Dirección de Ordenamiento Urbano para la aprobación previa de su factibilidad, que deben estar comprendidas entre los requerimientos de cada sector.
La segunda zona relevante es la que va desde la calle Roque Sáenz Peña hasta Primera Junta. Ésta particularmente posee carácter de preservación y limitaciones para nuevas edificaciones, según la vereda y la cercanía a la Catedral de San Isidro Labrador.
El tercer segmento es aquel que se encuentra entre Primera Junta y la calle Uruguay. Allí se erige una zonificación mayoritariamente residencial, con algunos sectores comerciales de bajo impacto. "Hace unos años había bajado el interés de los desarrolladores residenciales, dado que las inversiones principalmente se concentraban en el mercado comercial", relata Maximiliano D’Aria, director de D’Aria Propiedades al dar cuenta del negocio inmobiliario en San Isidro. "Sin embargo, fue en el último año donde aparecieron varios nuevos proyectos residenciales", agrega.
Este nuevo interés proviene de un inversor orientado al mercado ABC1, quien siempre buscó en el corredor Norte departamentos amplios, con vistas abiertas al verde de Martínez, San Isidro o Acassuso, lugares en donde las propiedades tenían una demanda asegurada.
Sin embargo hoy, el interés por la "calidad de vida" en ubicaciones privilegiadas se transformaron en un nuevo foco de interés.
Uno de los corredores más codiciados es el la avenida Del Libertador que cruza todo San Isidro. Allí principalmente se combina el producto residencial premium con el de locales comerciales. Esto no es algo que se dé en todas las avenidas, donde muy por lo contrario suelen haber centros comerciales mientras que en los alrededores se erigen las zonas residenciales. El dato interesante y para tener en cuenta a la hora de invertir es que la oferta es limitada. "Hoy no son tantos los emprendimientos en marcha sobre esta avenida, dado que ya no quedan demasiados lotes para nuevas edificaciones", relata Patricia Ferraro de Ferraro Propiedades, la inmobiliaria con foco en la zona. La broker destaca que este mercado como sucede en la mayoría se mantiene expectante e a la espera de mayor "estabilidad".
El eje de libertador siempre fue un sector premiun en comparación a otras zonas y debido a ello algunos existen productos con valores altos que lo hacen menos tentador para los inversores, y más apetecible para los compradores finales. Es así que, el valor del metro cuadrado en la zona oscila entre los US$3000 y los US$ 3300, y la oferta se comercializa a un promedio de US$450.000, según da cuenta Harry Marples, director de la División Residencial San Isidro de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
Además, con el correr de los años y el desarrollo de nuevas arterias de tránsito como Panamericana y la avenida Márquez, creció también el interés por otras avenidas, donde los precios son menores.
Sin embargo, la demanda actual sobre Libertador se encuentra concentrada en un público joven que nació en el barrio y que busca asentarse para formar una familia. También están los compradores de más de 60 años que buscan "achicarse". "Igual no hay mucho emprendimiento en danza", coincide con sus colegas, Santiago Mieres, director de la inmobiliaria Mieres. El problema es el valor de las propiedades que están construidas en los predios en los que se pueden construir los nuevos proyectos. "Estamos hablando de incidencias de la tierra que oscilan entre los US$1000 y los US$1200 por metro cuadrado. Estos números generan márgenes muy finitos para los desarrolladores", agrega el broker. Aclara que se trata de un corredor con características especiales muy diferentes a las que rigen en Olivos y Vicente Lopez. Además, la mayoría de los habitantes de la zona son muy localistas y están muy acostumbrados a habitar en casas de grandes dimensiones. De hecho muchos de los potenciales compradores son padres de familias que bajo el síndrome del "nido vacío", buscan unidades más fáciles de mantener pero sin perder las vistas, la tranquilidad y si es posible las dimensiones y los espacios de las casas en donde criaron a sus hijos . En línea con esto, la mayoría de las obras de la zona son edificios de entre seis y 18 unidades con cochera y buena calidad constructiva. "Tampoco hay margen para generar metros muy caros porque no hay publico. Nadie quiere cambiar por el mismo precio, una casa de 500 metros por una unidad de 250 metros", explican los especialistas. Hay que calcular que las casas defienden valores que arrancan en los US$400.000.
Uno de los nuevos proyectos es Krystal Libertador. El emprendimiento, comercializado por D’Aria Propiedades, es un desarrollo conformado por siete unidades distribuidas en semipisos de cuatro ambientes que promedian los US$ US$3400 por metro cuadrado. Cada una de las viviendas contará con dos cocheras cubiertas y todas ellas compartirán un jardín con pileta. Diferencialmente la planta baja tendrá jardín propio con acceso directo a la pileta. Como varios de los proyectos de la zona se caracterizará por tener expensas bajas. El desarrollo estará listo para principios de 2021. Otro de los emprendimientos de la zona es Foret. Ubicado frente al CASI y a pocas cuadras del centro de San Isidro, este desarrollo está ubicado en Libertador al 15.600 y se entrega en un año. Son 12 unidades de un promedio de 110 metros cuadrados con dos dormitorios y dos baños en suite, y dos cocheras incluidas. "Los departamentos promedian los US$3200 y los U$3500 por metro cuadrado y los tickets arrancan en los US$320.000", relata Mieres, la firma homónima que comercializa este fideicomiso al costo en pesos y en cuotas. Cada unidad cuenta con amplios balcones con parrilla y el proyecto tiene SUM con espacios verdes de 160 metros cuadrados, cocheras y bauleras en subsuelo. Otro de los emprendimientos que comercializa Mieres es Vizion, un proyecto de US$4 millones de inversión, un producto más urbano y con una demanda mixta. Es decir lo buscan los compradores de más de 60 años que no quieren alejarse del área en la que vivieron toda la vida, y también es demandada por los jóvenes por la amplitud de servicios de la zona: desde colegios hasta comercios . Está en Alem a metros de Libertador, dentro del casco urbano del centro de San Isidro. "Es un fideicomiso al costo y en pesos en el que los departamentos –de entre 70 y 120 metros cuadrados- se venden a un costo que oscila entre los US$2900 y los US$3100 por metro cuadrado", agrega Mieres, y aclara que todas las unidades tienen dos cocheras incluidas. Otro emprendmiento es Tempus Acasusso. El proyecto tiene siete unidades de tres ambientes. Son semipisos de un promedio de 121 m2 totales que tienen un valor que promedia los US$470.000. La entrega está prevista para 2020.
Mieres finaliza explicando que la oportunidad está en la escasa cantidad de obras que hay en Libertador y su área de influencia. Es decir una vez colocada la oferta actual, será difícil encontrar nueva. No hay terrenos en venta y los propietarios de los locales no se desprenden de ellos. Si bien la zona no es típicamente comercial, los inmuebles ubicados en el corredor tienen un nivel de exposición imbatible para las marcas de primer nivel.
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