Locales comerciales: a la espera de la reactivación
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El año que acaba de terminar para el rubro de los locales comerciales, al igual que para el resto del sector inmobiliario, fue uno de los peores de los últimos tiempos. Aunque para lograr obtener una radiografía apropiada del sector resulta indispensable realizar un análisis por polos comerciales, ya que cada uno mantiene un ritmo propio y una demanda particular. Pese a ello, podría afirmarse que 2019 se caracterizó por la desaceleración de la demanda, la devaluación, la suba de la cotización del dólar, el incremento de los servicios y de los impuestos y por la caída del consumo. "La alta inflación que sufrió la economía llevó a una brusca baja del consumo afectando fuertemente el comercio en general. Esto motivó a que muchas marcas cerraran varias sucursales, lo que se tradujo en recesiones de contratos de locación vigentes, factor que, sin dudas, colaboró con el incremento de la vacancia (que promedia el 3 por ciento)", comenta Gonzalo Painceira, gerente de Locales y terrenos de Toribio Achával. Y agrega: "Por su parte, la fuerte devaluación del peso respecto del dólar, provocó un derrumbe de la renta medida en la divisa estadounidense (ésta actualmente ronda entre el 2 y 4 por ciento, cuando históricamente se ubicaba entre el 6 y 8 por ciento) ".
Como recurso para soportar la crisis muchas marcas optaron por reducir sus espacios sin abandonar los ejes comerciales. Según Jorge Gayoso, broker de la división de locales de L. J. Ramos, en las algunas de las principales arterias comerciales aumentó, en términos interanuales, un 30 por ciento la cantidad de locales vacíos. "El año que acaba de terminar fue muy movido para el retail. Algunas empresas, con el fin de reducir costos, debieron relocalizarse, pero no todas corrieron con la misma suerte. Muchas marcas no soportaron los embates económicos y se vieron obligadas a bajar las cortinas de sus negocios", sostiene el especialista.
Los locales comerciales más buscados, tanto para la relocalización como para la apertura, fueron los que ofrecían superficies que oscilaban entre los 100 y 150 metros cuadrados, con vidrieras de seis metros lineales y que estaban ubicados en las principales arterias. "Sin dudas, éstas fueron las estrellas del sector. La mayoría de las consultas y de las operaciones las tuvieron como protagonistas. Los rubros que generaron más movimiento fueron los gastronómicos, financieros y tecnológicos", cuenta Matías Pablo Chirom, director comercial de Baigún Operaciones Inmobiliarias.
Durante este período reinaron las operaciones de alquiler. "En el último año las transacciones de compraventa cayeron un 70 por ciento si se las compara con las realizadas en 2018. Por otro lado, éste fue un tiempo donde la voz cantante estuvo del lado de la demanda. Las pocas transacciones que se cerraron se concretaron en valores muy inferiores a los de publicación (obteniendo descuentos que oscilaron entre un 30 y 50 por ciento, algo similar a lo que sucedió en el mercado industrial)", explica Jorge Gayoso, broker de la división de locales de L. J. Ramos.
En medio de este escenario, los valores de venta cayeron entre un 10 y 15 por ciento (el metro cuadrado cerró el año a US$2700/US$3000), mientras que los precios de alquiler promediaron los US$36/US$38 el metro cuadrado, dependiendo de la ubicación y de las características del inmueble. "Por su parte, el costo de construcción también descendió entre un 15 y 20 por ciento. La contracara la presentaron los terrenos que, lejos de ajustarse a la baja, mantuvieron su valor o lo incrementaron, dependiendo -en cada caso- de la ubicación o de la demanda", cuenta Chirom.
Para entender lo que sucederá en 2020, La Nación consultó a referentes del sector. Gayoso, cuando habla del futuro del retail, se muestra optimista. Cree que el cambio de gobierno y de rumbo económico podrían traer nuevos y mejores aires. "Preveo para los próximos meses un leve mejoramiento basado en las nuevas políticas sociales que llegarán impulsadas por la nueva gestión. Además, creo que ahora habrá una fuerte orientación al consumo interno, algo que sin duda beneficiará a este rubro", aventura el broker.
Chirom es otro de los que creé que se acercan mejores tiempos. "Este año será más alentador que 2019. Los valores de la construcción en dólares han bajado, y eso marca que es un buen momento para comenzar a construir. La venta no se presentará sencilla; pero si el gobierno colabora con ciertos beneficios impositivos y si la gente logra recuperar la confianza, el mercado seguro que vuelve a reactivarse", cuenta.
En la misma dirección, Eduardo Prassolo, asesor senior de mercado corporativo y comercial de la firma Mariana Stange Real Estate, afirma: "Este segmento inmobiliario reacciona rápidamente ante una mejora del consumo. Por lo tanto, una mayor actividad y demanda de bienes y servicios se traducirá en más movimiento en el sector. Habrá que ver qué sucede con la economía y con las medidas que aplique la nueva gestión, pero soy optimista", cuenta.
Las medidas
Los especialistas consultados concuerdan que es preciso, para que el mercado de los locales comerciales mejore, incentivar el consumo y que el gobierno lance una serie de medidas tendientes a reducir la carga tributaria y a apoyar a los desarrolladores. "Es necesario atacar a la inflación y lograr estabilizar el valor del dólar. Esto dará al sector mayor previsibilidad, un factor vital a la hora de pensar cualquier negocio", explica Painceira. Y agrega Chirom: "Sería bueno incentivar la compra de inmuebles a través de ciertos beneficios impositivos y sobre todo regulando el pago de la plusvalía para los edificios en construcción. Por otro lado, estos tiempos reclaman medidas que apoyen a las Pymes: este sector requiere tanto de líneas de créditos como de una baja en su carga impositiva. Esto alentaría tanto a la inversión como al desarrollo de nuevos puntos de venta".
En los últimos años, el negocio del retail comenzó a cambiar. Los nuevos hábitos de consumo que llegaron de la mano de los avances tecnológicos empezaron a moldear el nuevo escenario del sector. "Esta tendencia que comenzó a observarse hace unos años cada vez tomará más fuerza. Los locales comerciales continuarán reduciéndose. Durante 2020, las superficies más demandadas serán las que promedien entre los 100 y los 150 m2 promedio; es decir, dimensiones muy inferiores a las solicitadas hace tan solo unos años, cuando los inmuebles más buscados contaban con dimensiones que promediaban entre los 250 a 500 metros cuadrados", comenta Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers International. Y agrega: "Este nuevo año se caracterizará por la nueva estrategia comercial de las empresas: el negocio de cercanía. Las marcas más importantes no solo quieren estar presentes en los corredores principales (primarios o secundarios) sino que además intentarán ganar posiciones en los barrios. El objetivo es que el consumidor efectúe sus compras diarias en la zona donde vive, sin tener que trasladarse a algún centro comercial importante".
Los brokers coinciden en que otro factor no menor que impulsará el cambio será el nuevo código de planeamiento urbano que permitirá instalar locales comerciales no solamente en avenidas sino también en calles de la ciudad. Sin dudas, esto generará nuevas zonas comerciales en diferentes barrios porteños.
Para Prassolo este nuevo año tendrá a los mismos actores protagónicos como animadores del sector. "Las firmas gastronómicas, durante 2020, continuarán siendo el rubro más activo. Y, al igual que en los últimos tiempos, las cervecerías artesanales, los bares y las cadenas de café serán las que le aporten mayor movimiento al mercado", augura el especialista.
Diego Grau, broker de Jones Lang Lasalle, estima que, al igual que en el año anterior, los inversores estarán atentos y a la caza de nuevos y fructíferos negocios. "Estimamos que aquellos que tengan dólares en su poder harán oír más fuerte su voz en las transacciones. Esto les otorgará un mayor protagonismo y poder de negociación a los inversores", afirma.
Para los brokers los valores tanto de alquiler como de venta se mostrarán sensibles a la demanda y estiman que, de volver a reactivarse el consumo, éstos comenzarían a estabilizarse. Los próximos meses estarán signados por las negociaciones largas y las contraofertas agresivas.
Las zonas más buscadas
Uno de los lugares que continuará desarrollándose durante 2020 es la intersección de la Avenida Córdoba y Juan B. Justo. "Esta zona desde la construcción del nuevo viaducto San Martín está en el foco tanto de inversores como de diferentes marcas. Sin lugar a dudas, será una de las áreas que continuará experimentando una metamorfosis durante este año", sostiene Prassolo.
Según Christian Giménez, responsable de locales del Grupo Adrián Mercado, existen submercados o pequeños focos comerciales que en los últimos tiempos se fueron desarrollando y que continuarán su proceso de consolidación. Tal es el caso del nuevo polo gastronómico de Núñez. "Sobre la calle 11 de Septiembre, entre Besares e Iberá, y en la Avenida San Isidro Labrador, entre Dehesa y Cabildo, en los últimos tiempos se fueron instalando restaurantes, parrillas, heladerías y cafés que, poco a poco, cambiaron la fisonomía y la identidad del lugar. Para este año, es de esperar que esa tendencia continúe y que ese polo siga expandiéndose", explica Giménez.
Un párrafo aparte merece Parque Patricios. "Tras el nacimiento del Polo Tecnológico, muchas empresas se están mudando allí. Los beneficios impositivos y a la cercanía con el centro de la ciudad se convirtieron en dos factores determinantes para que ese rincón porteño comenzara a repoblarse. Las primeras en llegar allí fueron las empresas. Ahora es el turno de los diferentes servicios, restaurantes, cafés, etc. Es por eso que creemos que muchos de los nuevos espacios comerciales tendrán a esta zona como protagonista. Otro corredor que continuará su consolidación a nivel comercial será Donado-Holmberg. Allí, la gran explosión residencial comenzó a demandar un desarrollo comercial capaz de abastecer a los nuevos residentes. Por último, Palermo Green, a mi entender, es la gran promesa comercial de la ciudad de Buenos Aires para este 2020, impulsado por el levantamiento de las vías del ferrocarril y por el cambio de geografía que esa obra generó en el lugar", explica Chirom. Y Grau completa: "Los ejes tradicionales continuarán en el centro de la escena. Para muchas marcas es vital estar posicionados en esos polos y eso genera una demanda siempre activa."
Más allá de que 2019 fue un año para el olvido, los referentes del sector se muestran esperanzados en que vendrán tiempos de cambios y confían que 2020 podría ser el momento del esperado despegue del retail.
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