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Los depósitos individuales: un negocio que resiste al coronavirus
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En tiempos de tanta movilidad, encontrar una inversión segura y de bajo riesgo es casi como perseguir un sueño. Sin embargo, aún quedan sectores en los que es posible albergarse. Uno de ellos es el de los self storage, esos galpones que muchos conocerán por ver programas estadounidenses en los que los participantes pujan por comprar sus contenidos. ¿Qué tienen de valiosos? Se trata de una posibilidad de microinversión que recientemente fue destacada por el Wall Street Journal por ser una de las que más se mueve durante la pandemia.
Los storage son depósitos individuales para personas o empresas que se utilizan para resolver los problemas que les genera la falta de espacio y almacenamiento, especialmente para guardar muebles, mercadería, objetos personales, automóviles o casas rodantes, entre otros.´
En los Estados Unidos, esta industria, que está en expansión desde la década del 70, está entre las exceptuadas para poder seguir funcionando en el contexto del Covid-19. "El mercado de los storages es una industria que forma parte de la infraestructura de la economía de Estados Unidos. Mueve US$33.000 millones en alquiler al año y posee unos 30 millones de usuarios. En la actualidad tienen plena ocupación debido al alto nivel de consumo, la frecuencia de mudanzas por trabajo o estudio y la falta de almacenamiento", observa Marcos Victorica, economista argentino y Ceo de Best American Storage.
Generalmente, los storages están agrupados en edificios consolidados de más de 300 unidades y en su mayoría están administrados por familias. En este contexto, Victorica detectó la oportunidad de subdividir las unidades de manera similar a lo que en Argentina se hace con las cocheras, generando inmuebles que poseen escritura propia por cada unidad. "Los niveles de ocupación de los edificios que administro actualmente en La Florida oscilan entre 94% y 100% con lista de espera. Es difícil encontrar en plena crisis del coronavirus una industria con este nivel de ocupación", declaro el economista.
Lo cierto es que con solo US$14.000 se pude acceder a un título de propiedad en los Estados Unidos, aunque la operación mínima es por cinco unidades. La renta es estable, a pesar de la fluctuación de la economía, y suele rondar el 5,5% anual y se paga cada tres meses. Todo este trámite es online, y los administradores se ocupan hasta del pago de los impuestos.
"La superficie de storage acá es de tres veces la isla de Manhattan. Hay más edificios de almacenamientos que locales de firmas como Starbucks o McDonald’s. Se estima que un 10% de la población los usa", describe Victorica.
Estos espacios son tan buscados porque la gente los necesita para guardar todo lo que compra y, según su administrador, no hay moras en el pago de la cuota de los alquileres porque a los 30 días de retraso se puede rematar lo que hay adentro (y ahí aparecen los mencionados programas). "Otra ventaja es que tiene poco riesgo de gastos extras porque no tienen servicios de agua, luz y allí no se hacen actividades. Esto los hace más estables que los departamentos, pues lleva menos mantenimiento", advierte el CEO.
Otro motivo por lo que esta industria se mantiene siempre en movimiento son las constantes mudanzas por trabajo o estudio y la falta de almacenamiento en los departamentos. "Por ejemplo, en los próximos diez años habrá 50 millones de nuevos jubilados en los Estados Unidos, muchos de los cuales se mudarán a viviendas más chicas y necesitarán storages para guardar las pertenencias que desean mantener", detalla Victorica.
Opciones locales
Aunque notablemente más pequeño, el mercado de los almacenamientos también existe en la Argentina, y estos espacios se pueden conseguir entre los $45.000 y $50.000.
"Está localizado sobre todo en las áreas suburbanas y en la ciudad de Buenos Aires. Hay en Barracas, Chacarita, Paternal y Núñez, entre otros barrios. Lo usan las pequeñas empresas, sobre todo aquellas que están vinculadas al e-commerce, por lo que viene creciendo", señala Domingo Speranza, CEO de Newmark Knight Frank Argentina.
Según el último informe sobre el mercado industrial de Buenos Aires, elaborado por esta compañía, en lo que a depósitos se refiere, "las pymes serán las más fuertemente afectadas por la crisis (la económica del país y la pandemia) debido a la caída de la actividad de económica: el 50% de las ventas provienen de ellas. El 99% de las empresas argentinas son PyMEs, que generan el 70% del empleo formal. El número de pequeñas y medianas empresas en Argentina supera las 650.000 y emplean a alrededor de siete millones de personas. De ahí que son clave para el sector y de suma importancia para el crecimiento local",
Por su parte, Jonathan Komarofsky, socio cofundador de MasMetros, empresa a cargo de la administración de Urban Storage, hace foco en el trabajo que desde la firma vienen haciendo para concientizar sobre estas oportunidades de inversión y sobre el servicio en sí mismo.
"En los últimos años han aparecido nuevos jugadores y la competencia se empieza a vislumbrar. Sin embargo, aún el mercado no está completamente prevenido sobre la existencia de un servicio de calidad y de altos estándares como los que se ofrecemos en las sedes de la Capital Federal y del Gran Buenos Aires", dice Komarofsky.
Actualmente, unas 10 empresas ocupan el 85% del marketshare, pero antes de la pandemia se esperaba la entrada de nuevos grupos. "El interés en este segmento del Real Estate radica en el antecedente mundial donde el crecimiento de esta industria tiene bases muy sólidas. El servicio del selfstorage aparece también como un aliado en situaciones de retracción y recesión, pues es una gran herramienta para bajar costos fijos de depósitos permanentes, da la posibilidad de utilizar espacio de acuerdo a la necesidad real, no obliga al cliente a someterse a contratos a largo plazo con sus respectivos punitorios ante el incumplimiento y permite ahorrar en ítems como limpieza, impuestos generales, seguridad y más", enumera el socio de MasMetros.
Para Komarofsky, "el cliente argentino empezó a mirar este negocio con interés al encontrar una herramienta de inversión segura y rentable al mediano plazo, por las características de atomización de la demanda y flexibilidad de ingreso y salida. Al existir un operador con expertise y con sólida trayectoria lo vuelve también muy interesante para el perfil de inversor pasivo", asegura.
Por todo esto, MasMetros está actualmente muy enfocado en la comercialización y gestión de Urban Storage Nordelta. "El mismo, pese al escenario actual sigue con un muy buen ritmo de ocupación y se prevé el lanzamiento de la segunda etapa. Nos centramos en la creación de diferenciales como el acceso durante las 24 horas para clientes del predio, que tiene acceso electrónico y está monitoreado con la más alta calidad de seguridad", subraya el ejecutivo.
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