Los fondos comunes de inversión que construyan proyectos inmobiliarios no pagarán Ganancias

El sector celebra la publicación en el Boletín Oficial del decreto que podría cambiar la suerte de los sectores inmobiliario forestal, agropecuario y de infraestructura. El Gobierno reglamentó dos artículos de la Ley de Financiamiento Productivo –aprobada por el Congreso en mayo del año pasado– para eximir del pago del impuesto a las ganancias a fideicomisos y fondos comunes de inversión que hayan colocado por oferta pública sus títulos de deuda o sus certificados de participación en el país, o que inviertan en viviendas sociales.

El objetivo es canalizar el ahorro hacia inversiones de largo plazo. ¿Cómo? Habilitando incentivos fiscales a estos instrumentos para derivar fondos hacia la economía real a través del mercado de capitales. Además, promueve el desarrollo de vivienda social al establecer beneficios impositivos particulares para los inversores.

La medida abarca a los fondos comunes de inversión (FCI) cerrados, aquellos que se constituyen con un plazo de tiempo en el cual la inversión permanece inalterable aunque cambien de mano los titulares, ya que sus cuotapartes –así se dividen las participaciones en esa clase de activos financieros– se negocian en el mercado secundario, a diferencia de los fondos abiertos, donde los participantes pueden entrar y salir más libremente, y el patrimonio crece y decrece.

La reglamentación se expide sobre los artículos 205 y 206. En el primer caso establece la transparencia y diferimiento fiscal de los FCI cerrados y los fideicomisos financieros, cuyo objeto sea el desarrollo, inversión directa o financiamiento en cualquier tipo de actividad económica dentro del país. El esquema plantea que el FCI cerrado no paga Ganancias y el inversor comienza a hacerlo recién cuando recibe el beneficio por la distribución de utilidades del fondo. Si este estuviera gravado, debería pagar 35% de ese impuesto cuando comienza a generar sus primeros resultados por la venta de unidades –en el caso de un emprendimiento inmobiliario–.

Este tema se resolvió en 2018, porque con la aprobación de la ley ya habían quedado eximidos de Ganancias, incluso los FCI cerrados generados en 2017 con dinero del blanqueo.

La noticia ahora es que se establecieron reglas claras. "El decreto explica en detalle las condiciones específicas que tienen que tener los instrumentos para gozar de ese beneficio impositivo. Hay un marco normativo más sólido para lograr que los fondos inviertan en economía real", explica Juan Politi, VP de Allaria Ledesma.

El referente agrega que este artículo está generando movimiento. "Hay interés en el sector inmobiliario en particular, tanto en el desarrollo de viviendas como en rentas de oficinas y también en negocio de crédito y agropecuarios", detalla

La expectativa es que la medida incentive la generación de nuevos proyectos a partir de los FCI cerrados. La exención impositiva sobre estos últimos genera una ventaja sobre una sociedad anónima. Estas pagan el 30% de Ganancias a medida que crece su patrimonio y generan resultados, en general al segundo año, cuando arranca la preventa de un proyecto.

Ahora, quien apueste a emprender un proyecto a través de un FCI cerrado, tendrá un delay impositivo mayor y sólo pagará el inversor.

Otro de los artículos reglamentados fue el 206, que otorga beneficios impositivos a los inversores de FCI cerrados o fideicomisos financieros que tengan como objeto de inversión desarrollos inmobiliarios para viviendas de sectores medios y bajos, y créditos hipotecarios. En este caso, el inversor debe pagar una alícuota del 15% del impuesto a las ganancias y, cuando las distribuciones se realicen después del décimo año, la exención es total.

De esta manera se busca fomentar la expansión de la oferta de préstamos hipotecarios y la inversión en el desarrollo de viviendas para poblaciones de ingresos medios y bajos. "La gran ventaja de este artículo es para aquellos que buscan pagar cero, y eso sucede en el caso de quienes se queden 10 años y hayan invertido en vivienda para sectores medio y bajo", indica Marcos Ayerra, presidente de la Comisión Nacional de Valores (CNV). Iván Kerr, secretario para la Vivienda definió como vivienda social a las unidades que no cuestan más de 220.000 UVA.

Además, la reglamentación establece que el 75% del emprendimiento debe estar destinado a departamentos de esas características. "Es decir, hay un 25% de margen que es clave. Para que un proyecto rinda y cumpla con los usos mixtos que proponen los nuevos desarrollos urbanísticos conviene generar también espacios comerciales, de esparcimiento, cocheras y oficinas", detalla Politi.

El efecto en los créditos hipotecarios

Por otra parte, el 206 hace referencia a los créditos hipotecarios, un negocio cada vez menos atractivo para los bancos. El Gobierno busca que los FCI incursionen en ese negocio y presten hipotecas. "El FCI que se anime a hacerlo por diez años, un plazo lógico para un préstamo hipotecario, también estará eximido tanto el fondo como sus inversores", detalla Politi.

"Estamos generando los incentivos para que los desarrolladores construyan. Quitamos impuestos. No necesitamos sólo proyectos premium. Hay que construir también para quien vive del otro lado del alambrado del barrio cerrado", dispara Kerr.

El funcionario también preparó un plan estímulo para el sector: un proyecto de ley con incentivos fiscales a 24 meses para la construcción y la posibilidad de que los deudores hipotecarios puedan deducir del impuesto a las ganancias hasta $85.000 anules de los intereses del préstamo.

Por otra parte, firmó una resolución para la conformación de un fondo de garantía para que las pymes constructoras tengan avales a la hora de pedir financiación en los bancos.

Ayerra asegura que este tipo de fondos en otros países de la región (como México, Chile o Brasil) representan del 3% al 5% del Producto Bruto Interno (PBI). "Si lo extrapolamos, transcurrido un tiempo, para la Argentina esto podría significar inversiones de US$15.000 o US$20.000 millones", proyecta.

La expansión del mercado de capitales es clave para el desarrollo económico del país. En la Argentina quedó estancado desde la desaparición de las AFJP y la nacionalizaron de los fondos de pensión. La mejor noticia para los ladrillos es que estos fondos comiencen a mirar al real estate como destino de sus inversiones.

"La reglamentación es una herramienta que captará fondos líquidos. Hay $14.000 millones que las compañías de seguros tienen en los bancos y podrían destinar al sector", detalla Kerr.

Los empresarios del sector festejan noticia que esperaban hace más de dos años, tiempos en los que se conformaron sólo cinco FCI cerrados con dinero blanqueado para emprendimientos inmobiliarios.

"Los beneficios fiscales son un punto relevante desde los costos. Sin duda esta reglamentación amplía la base de capital para el sector", reconoce Sebastián Sommer, presidente de Tayron Capital y el primero en concretar un FCI cerrado a mediados de 2016 con dinero que provenía del blanqueo. "El impacto será mayor cuando mejoren las condiciones macroeconómicas", agrega.

En la misma línea, Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU) reconoce que la reglamentación ordena impuestos distorsivos. "El Gobierno está trabajando bien, genera la normativa y prepara al sector para el mediano plazo. El problema actual es que no hay demanda. El efecto de reactivación no será inmediato", relata.

En el mercado aseguran que hay proyectos inmobiliarios que esperaban en la gatera la reglamentación de la ley de Financiamiento Productivo para arrancar. Sin embargo, reconocen que un marco legal claro y bueno no alcanza en un escenario político y económico complejo. "El problema de la Argentina es que no podemos dar previsibilidad. ¿Quién puede asegurar quién nos gobernará en diez años?", finaliza un desarrollador.