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Los riesgos de postergarla firma de la escritura
La compra de un inmueble puede tener imprevistos que demoran el proceso; qué tener en cuenta para que la operación no genere perjuicios económicos
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En los procesos de compraventa de propiedades, la lista de trámites y espacios en blanco donde “poner el gancho” es larga. La firma de reservas o señas y conformidades son solo algunos de los “ítems” que integran ese listado. Pero, hay uno en especial que, de retrasarse, podría suponer riesgos: se trata de la escritura de venta ante el escribano público. Juan Manuel Sanclemente, prosecretario en el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, calcula que el proceso de la escritura se completa en unos 25 días tras el acuerdo entre el comprador y el vendedor. “Cuando hay retrasos, muchas veces los motivos tienen que ver con el accionar de la AFIP que, por ejemplo, deberá realizar verificaciones en caso de que exista la posibilidad de alguna exención impositiva. Otras razones por las que puede haber una demora se relacionan con motivos personales: por ejemplo, que el vendedor no encuentre el título de propiedad”, añade.
- La billetera en peligro
La primera complicación, señala Sanclemente, puede relacionarse con la billetera de las personas involucradas. “Depende de qué se haya firmado antes de escriturar, si un boleto de compraventa o una reserva, cambiará el escenario. En el primer caso, se incluyen cláusulas que indican que si en una fecha determinada no se escrituró, quien incumplió pierde el dinero señado. Es decir, si el comprador le pagó al vendedor un 30 por ciento y este último incumple, deberá devolverle al primero ese 30 por ciento doblado, es decir, un 60 por ciento del costo de la propiedad”, detalla.
La salida del cepo terminó con los efectos especulatorios por posibles modificaciones en el tipo de cambio durante los tiempos que demanda un proceso de venta. “El tiempo que podía transcurrir entre la fecha del boleto y el de la escritura se convertía en un riesgo, ya que cualquier modificación significativa en el valor del dólar podía generar una pérdida real en la moneda estadounidense para cualquiera de las partes”, relata Iuri Izrastzoff, gerente de Izrastzoff Agentes Inmobiliarios. Una situación que derivaba en largos procesos de compraventa y de gran incertidumbre ante la posibilidad de un fácil desistimiento de cualquiera de las partes y con el consiguiente perjuicio económico que ello implicaba para todos los involucrados. “El tiempo que podía transcurrir entre la fecha del boleto y el de la escritura se convertía en un riesgo, ya que cualquier modificación significativa en el valor del dólar podía generar una pérdida real en la moneda estadounidense para cualquiera de las partes”, relata el broker. Hoy, en cambio, las partes tienen asegurada la operación porque el pago que se realiza con el boleto se entrega y se recibe a cuenta del precio y como principio de ejecución del contrato, lo que impide el arrepentimiento de las partes; que el pago que realiza el comprador lo deja amparado frente a reclamos de terceros en un eventual proceso de concurso o quiebra del vendedor ya que el boleto con integración del 25 por ciento del precio es oponible a la masa de acreedores. “Además, en el caso de algunas propiedades, por ejemplo a reciclar, mediante la integración de alrededor de un 50 por ciento o más del precio, el vendedor podría otorgar la tenencia o la posesión del inmueble para que el comprador pueda adelantar las obras”, agrega el broker.
- Asuntos financieros en suspenso
El impacto tributario para cada una de las partes que escrituran no se resolverá hasta que no firmen, agrega Mariano Esper, abogado y profesor de grado en Contratos y en Derecho Inmobiliario de la Universidad de Buenos Aires. “La entrega del inmueble o la firma de la escritura, lo que ocurra primero, genera cambios tributarios en el vendedor o el comprador. La escrituración inmediata podría aliviar o recargar las obligaciones impositivas de las partes, según el caso”, indica.
En tanto, Inés Poffo, asociada del estudio Zang, Bergel & Viñes, apunta que “hasta tanto no se haya escriturado la propiedad, no se podrá hipotecar, situación que podría impedir su venta financiada”. Asimismo, “el comprador tampoco podrá darlo en garantía por ejemplo de un préstamo, ya que registralmente no es el titular”, aclara.
- Reina la incertidumbre
En un plano más psicológico, otro riesgo se relaciona con la incertidumbre por el cierre de la operación. “Cuando se firma la escritura, en la mayoría de los casos –detalla Esper–, se da por concluido el acto de venta, con las ventajas de tener la certidumbre de que no queden obligaciones principales pendientes de cumplimiento, la tranquilidad del vendedor de haber cobrado el precio total y la serenidad para el comprador que ocupa el inmueble.”
Asimismo, el abogado, que también es profesor de posgrado en universidades como la Austral y El Salvador, recomienda que las personas que serán parte del proceso de escritura intervengan “cuanto antes” para tener “certidumbre sobre la viabilidad jurídica de la operación”. Explica: “Por ejemplo, en algunas regiones del país, el escribano que supervisa la firma de la escritura realiza un estudio de títulos, un análisis técnico que sirve para detectar posibles irregularidades jurídicas que tornen inconveniente o imposible el acto”.
- El azar al acecho
Por último, ninguna acción queda libre de la fuerza de la suerte o la desgracia. Si queda la transmisión de la propiedad en suspenso, indica Esper, puede haber “eventualidades impensadas”: hechos de lo más variados que compliquen o imposibiliten el cierre de la operación. “Entre ellos, alguna de las dos partes puede fallecer o pueden crearse tributos nuevos que graven la venta”, dice. En la misma línea, Fernando Aguinaga, socio del estudio Zang, Bergel & Viñes, señala que, hasta que no se complete el proceso, “cualquier inhibición que afecte al vendedor o una medida cautelar que afecte el inmueble impedirá o dificultará la escrituración a favor del comprador”, y que otras dificultades pueden generarse ante un supuesto de quiebra o concurso del vendedor.
