Mercado inmobiliario: presente y futuro de un sector en jaque mate

El mercado inmobiliario tiene muchos segmentos y cada uno de ellos atraviesa una realidad distinta. Qué significa esto: que las variables sociológicas, políticas, macroeconómicas o geopolíticas afectan de diferentes formas.

Para empezar no es novedad que el mercado atraviesa desde hace años varias crisis prácticamente sin descanso, provocando que muchos actores posterguen decisiones a la espera de obtener mejores valores de compra en el futuro o de una previsibilidad mínima en un horizonte a corto plazo.

La suma de las crisis

La devaluación de fines de agosto de 2018 afectó de manera directa al mercado, y produjo una baja en la intensidad de compra con créditos hipotecarios; en 2019 se produjo una campaña electoral de las más largas de la historia en donde la incertidumbre que generaba la retórica política hizo que mucha gente posponga decisiones. Otro de los fenómenos críticos que vivió el mercado fue la cuarentena, que sumado a lo antedicho potenció la baja de precios, golpeando al segmento comercial, al de la vivienda en construcción y al inversor de inmuebles de vivienda para renta, desalentados por una ley de alquileres que comenzó a aplicarse con efectos netamente negativos.

En 2021 nuevamente una campaña electoral se interpuso en los esbozos de reactivación durante el primer semestre. La buena noticia es que los locales comerciales en las principales avenidas de la ciudad de Buenos Aires comenzaron a ocuparse en forma sistemática.

En este tiempo se consolidó una baja promedio de valores entre un 20 y un 30% respecto de 2019, y en el último trimestre vimos una recuperación paulatina de la compra de la vivienda para uso propio. Al mismo tiempo que se incorporó a la venta, una gran cantidad de inmuebles que antiguamente tenían el destino al alquiler, sumándose a los que no pudieron venderse durante los dos primeros trimestres del año por las restricciones de la cuarentena.

Eso incrementó la oferta y una regla económica básica: cuando hay más oferta y menos compradores el valor baja, lo que explicó también la merma en los valores de las propiedades durante 2021.

De cara al 2022 se observa una consolidación del crecimiento tanto en materia de inversiones en inmuebles en proceso de construcción como en viviendas para uso propio, siempre y cuando la propiedad privada no se vea restringida ni amenazada, factor determinante para la recuperación de la confianza y la reactivación del sector.

Hay dos realidades muy firmes: el metro cuadrado de construcción está en los niveles más bajos de los últimos diez años, y las oportunidades de comprar en pozo o en proceso de construcción tiene remotas chances de que baje por el aumento de los costos en pesos.

En cuanto a los compradores hay quienes consideran que el mercado va a seguir deprimiéndose -hipótesis que no adhiero- y posiblemente esperaran hasta 2024. Pero otros – la mayoría -, quienes precisan mudarse por diferentes circunstancias de los procesos de la vida o simplemente mudarse de zona u otro tipo de propiedad para mejorar su calidad de vida, reflexiona que el seguir esperando nuevos acontecimientos para recién ahí definir su compra es perder parte de esa calidad de vida que en definitiva fue el motor del inicio del proceso de la mudanza.

El desembarco de los proyectos con la modalidad blockchain puede ser una de las sorpresas de 2022, ya que permite a pequeños inversores entrar al mercado.

El autor es abogado, corredor inmobiliario y socio gerente Migliorisi Propiedades.