Miami: el inesperado momento que atraviesa el mercado de propiedades de la Florida
Se desploma el volumen de ventas de condominios y los precios bajan, pero poco; ¿por qué desaparecieron los compradores internacionales?
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PARA LA NACIONLucila Marti Garro
MIAMI.-Las altas tasas de interés, la subida en los costos de seguros y expensas tras el derrumbe del edificio de Surfside, y la caída en la rentabilidad y la inversión internacional son algunos de los condimentos que han cambiado drásticamente un mercado que venía hirviendo durante años. Miami se congeló.
Según el último informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios (realtors) de Miami, las ventas de condominios en el condado de Miami-Dade cayó en mayo un 25% respecto al mismo mes del año pasado, mientras que en Broward (su vecino que abarca la zona de Fort Lauderdale) cayó un 24%. En casas, el parate fue algo menor: 14,9% y 11,5%, respectivamente en cada zona. La estadística no incluye nuevas construcciones, que han tenido una performance mejor que los usados.
A nivel estatal, según la asociación Florida Realtors, las ventas de departamentos cayeron un 20% interanual mientras que las casas un 6%.
Como contrapartida, el inventario de condominios en Miami viene subiendo. En mayo había a la venta un 39,5% más departamentos que en 2024, aunque el total aún está significativamente por debajo del nivel previo a la pandemia. El inventario de condominios en Miami (13.192 unidades) es un 16,9% inferior al de mayo de 2019 (15.893).
Mientras el suministro de casas es de 6,6 meses, para condominios existentes es de 14 meses, lo que señala un mercado favorable para los compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores se sitúa entre seis y nueve meses de inventario.
Qué pasó con los precios
“Los precios rondan los del 2022, pero aún están un 54% por encima de donde estaban en 2020. El declive varía según las áreas. El precio medio de una casa en Florida bajó en 13 de 22 áreas metropolitanas. En la categoría de condominios y townhouses (casas adosadas), la disminución de precios empezó en julio del año pasado. Esa tendencia continuó en las cifras más recientes, con el precio medio de venta a nivel estatal en esta categoría cayendo un poco más del 6%. Aun así, ese valor sigue siendo un 54% más alto que en 2020”, escribe en su último informe de la Asociación de Realtors de Florida, el economista Jefe, Brad O’Connor.
Es que las propiedades siguen altas, sobre todo en el sur del Estado.
En el condado de Miami-Dade, el inventario activo de viviendas por debajo de los $400.000 a fines de mayo de 2025 representaba solo el 3% del inventario total activo (aunque ligeramente superior al 2% de participación de hace un año); en Broward, un 8%; y en el condado de Palm Beach, un 14%. Las condiciones siguen siendo competitivas para las viviendas unifamiliares con precios de $400.000 o menos, con apenas tres meses y medio de inventario en Miami-Dade y cuatro en Broward.
En cambio, las viviendas valuadas en un millón de dólares o más ahora representan la mayor proporción de listados activos en el condado de Miami-Dade (41%) y Broward (29%), aunque estos porcentajes han disminuido en comparación con el año anterior.
Daniel Rutois, broker de Rutois International Realty, anticipó la caída de precios en la última entrevista con LA NACION en 2022. “El que vendió en aquel entonces hizo en estos años un 30% de retorno, porque pusieron ese dinero al 5% anual que en tres años fue un 15%, mientras que me animo a decir que algunos condominios y zonas han perdido del 15% y hasta un 25% de su valor. Las casas individuales han bajado menos. Personalmente nunca había visto un mercado para abajo por tanto tiempo prolongado. Hemos tenido en 2008 bajas importantes pero nunca había visto una baja y una estabilidad descendente tan continua. Llevo más de 30 años en este negocio, es la primera vez que cuesta vender propiedades en tanto tiempo prolongado, llevamos dos o tres años así”, sintetiza.
¿Por qué se enfrió el mercado?
Una de las razones del parate, acuerdan todos los especialistas, son las altas tasas de interés. “El americano no está vendiendo propiedades porque hoy el 80% tiene una hipoteca con una tasa que está entre el 3% y 5% anual. Esa gente no quiere vender su casa para comprar otra y pagar el 7%. Esa es la razón por la que el local no vende tan seguido sus propiedades y no se está mudando”, explica Rutois.
Desde la Asociación de Realtors de Florida lo avalan con números. Los niveles de inventario han seguido aumentando de forma muy constante desde que las tasas hipotecarias comenzaron a subir rápidamente en 2022. A nivel estatal, sin embargo, “hubo solo 156 viviendas unifamiliares más a la venta al final de mayo en comparación con el final de abril. Eso representa un aumento mensual de apenas el 0,1%. Es un crecimiento significativamente más lento en el inventario de viviendas unifamiliares”, cuenta O’Connor, lo que habla de poca gente queriendo vender.
El congelamiento viene de años calientes. “En condominios hubo un fuerte aumento postpandemia. De 2020 a 2022 hubo aumento de precios de entre el 35% y 50%. Había muchísima demanda, mucha competencia y mucho ingreso de inversores extranjeros. Los condos siempre fueron más buscados por los inversores porque el precio es más bajo. A partir de 2023 y 2024 se fueron estabilizando, donde más bajaron fueron unidades de lujo, empezó a haber sobreoferta de propiedades, y en 2024 se fueron acomodando para abajo. Diría que los precios cayeron de un 5% a 10% respecto a 2022”, sintetiza Sebastián Golitz, broker inmobiliario de ESA Reality Inc.
Las cifras, no obstante, varían enormemente en el polarizado inventario de viviendas del sur de Florida. La zona es el primer factor, y el tipo de unidad el segundo: no es lo mismo los condominios antiguos y problemáticos a las atractivas construcciones nuevas.
Además del incremento en las tasas hipotecarias que se duplicaron según Golitz, otra razón del enfriamiento del mercado en el sur de Florida es la baja en la demanda de compradores internacionales. “Hubo una caída de la rentabilidad de la inversión porque prácticamente se duplicaron los seguros. Bajó la demanda de compradores internacionales y los locales buscan los edificios que tengan expensas más moderadas y sin problemas edilicios. Los costos en los edificios aumentaron por nuevas reglamentaciones después de la caída del edificio de Surfside sobre la playa. Salió la ley SB 4-D (establece nuevos requisitos de seguridad estructural y financiación para edificios residenciales de tres plantas o más) y la nueva ley de obligatoriedad de reservas de expensas. A su vez el segmento de departamentos de alto precio, de US$700.000 para arriba, empezó a verse con sobreoferta porque se terminaron proyectos nuevos en Edgewater, Brickell, downtown, y Doral. Empezó a haber más oferta e hizo que los precios bajaran un poco”, argumenta Golitz.
Para el broker, la demanda y el volumen de operaciones dependiendo de la zona está de un 20% a 30% por debajo del 2022. “Se presentan algunas oportunidades porque ahora sí los precios se están convalidando entre un 5% y 7% por abajo de los valores publicados, los compradores pueden elegir más y hay más oportunidades”, agrega.
Mauro Rodríguez, realtor de Agus Pris Investments, asegura que su segmento de extranjeros está congelado o en stand by. “Para los compradores internacionales, sacar un crédito que va del 7% al 9% y recibir una rentabilidad del 5% no les resulta interesante”, asume, aunque también cree que si el año que viene bajan las tasas, saldrán ganando quienes se adelanten a aprovechar las oportunidades actuales.
Rutois también argumenta que el número de extranjeros comprando en Florida bajó muchísimo. “Argentina lidera esa tendencia. Para mí, ese es el factor número uno porque el mercado de condominios lo mueven los extranjeros en Miami y ha bajado muchísimo”, sostiene. En el 2022 dijo que había que esperar dos o tres años para ver cómo evolucionaba el mercado, pero ahora no se anima a decir si aún queda esperar seis meses o un año”, aunque es optimista.
“Si bien la guerra con Ucrania no afecta directamente el mercado de la Florida, a mi entender la guerra se acaba en pocos meses, y eso va a ayudar a estabilizar los mercados en general. Al pasar eso la bolsa va a recuperar valores, la gente va a tener más ánimo para volver a invertir. Indistintamente a lo que suceda a largo plazo, invertir en Miami ha sido la mejor inversión. Eso no va a cambiar, ha sido la más segura y la más rentable si la comparás con otras inversiones sin riesgo. Acá en ladrillos no hay riesgo, solamente esperar un poco más o un poco menos”, opina Rutois.
Gay Cororaton, economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, cree que vienen vientos mejores. “La buena noticia es que las condiciones de asequibilidad están en camino de mejorar, ya que se espera que la Reserva Federal reanude sus recortes de tasas en la segunda mitad del año”, especula.
Otro tema que ha espantado a los inversores es la rentabilidad en los alquileres, que también se enfrió. En la pandemia se construyó mucho, y llegó a vivir gente de todo el planeta porque era el único estado que estuvo abierto. Mucha de esa gente se fue y ese mercado no tiene tanta demanda, por lo que los precios de alquileres también bajaron.
“Los valores de renta en el mismo período post pandemia por la cantidad de gente que vino, acompañó el aumento de precio de un 30% a 60% dependiendo zona y propiedad. Si bien cuando aumentan las tasas también aumentan los alquileres, en parte se vio compensado después por el aumento de la oferta. Los valores de la renta no bajaron tanto como el precio de las propiedades pero se estabilizaron, sobre todo en Brickell y Doral donde hay oferta de nuevas propiedades. Al haberse mantenido estables las rentas pero haber aumentado los gastos de mantenimiento por las expensas y las reservas obligatorias, ha bajado la rentabilidad de los condominios. Hoy lo más rentable empieza a ser otro tipo de propiedades como casas o multifamily (una propiedad con varias unidades donde hay un único dueño). Está más controlado los costos porque no hay expensas”, afirma Golitz.
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