Off Market: Las oportunidades inmobiliarias que no llegan a publicarse y todos quieren

Es común que cuando se habla de inversiones inmobiliarias, lo primero que se nos venga a la cabeza sea un departamento de pozo en un nuevo emprendimiento o un lote en un barrio cerrado recién lanzado. Sin embargo, los especialistas advierten que existe una gran oportunidad mucho menos difundida, con alto margen de rentabilidad.

“Hoy es posible comprar locales comerciales en pozo casi al mismo precio por metro cuadrado que los departamentos del primer piso, pero con mucha mayor capitalización y renta futura”, dice Miguel Ludmer, director de Interwin, inmobiliaria que comercializa más de 80 desarrollos inmobiliarios con zócalos comerciales en las zonas más demandadas de Buenos Aires. “Si bien la mayoría de los desarrollistas tratan de conservar los locales hasta el final para que se capitalicen, en gran parte de los emprendimientos que comercializamos hay uno o más locales disponibles”, agrega.

Claro que a la hora de evaluar qué locales comerciales son una buena inversión, hay varios elementos a considerar. Una, sin duda, es la ubicación. En ese sentido, los especialistas tienen el termómetro perfecto, pues en los últimos tiempos se han dado desplazamientos de ejes comerciales. Algunos corredores tradicionales han perdido concentración, a la vez que fueron tomando importancia aquellos con mayor cercanía a los nuevos desarrollos en zonas residenciales.

“Tenemos locales en la zona de Recoleta, en la esquina de Pacheco de Melo y Agüero. En Palermo, en la esquina de Guatemala y Malabia. En Belgrano, en la calle Zabala y Amenábar y en otras zonas más”, detalla Ludmer.

Además de la ubicación, la elección de un buen local comercial también depende de otras características, como los metros lineales de vidriera, la ubicación en esquina, contar con doble altura y ser apto gastronomía, entre otros factores.

Estas cuestiones son las que terminan impactando en el cap rate. “Hoy en día, con un dólar bajo, las rentas de los alquileres se han recuperado y han pasado del 6 al 8 por ciento, pero si compramos desde pozo, a un valor menor, esas rentas pueden llegar al 10 por ciento”, especifica Ludmer.

Pero además de los locales en pozo, Interwin cuenta con una amplia cartera de inmuebles comerciales off market. Se trata de negocios que no están publicados y aún así están en venta: ya terminados, entregados y funcionando. Hoy hay grandes oportunidades en este segmento, generalmente en ubicaciones premium. “Son productos que no están ofrecidos pero que nosotros los tenemos a disposición de nuestros clientes inversores. Son locales terminados, que están alquilados a marcas importantes. Algunos son con renta y otros sin renta, pero lo que tienen en común es que no se ofrecen abiertamente al mercado porque los propietarios solo los venderían contra una propuesta concreta”, explica Ludmer.

En todo negocio de inversión, la clave es el timing y la información con la que se cuenta para tomar la mejor decisión. “Más allá de todas las herramientas de inteligencia artificial que se están desarrollando ahora, todavía es clave contar con un buen broker inmobiliario que nos ayude a tomar buenas decisiones”, concluye Miguel Ludmer.

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