Oficinas: por qué son el mercado elegido por los nuevos fondos que invertirán en el sector

El complicado presente económico que está viviendo el país redefinio el mercado de oficinas tanto de Buenos Aires como del área metropolitana. En la actualidad las empresas se mantienen expectantes a la espera de las definiciones electorales y de la normalización de las variables macroeconómicas. Estos fueron algunos de los principales temas que se trataron en el marco de la cuarta edición del Summit de Real Estate organizado por la nacion.

A diferencia de otros sectores vinculados con los ladrillos de la ciudad de Buenos Aires, las oficinas parecieron no sentir el cimbronazo de la devaluación en lo que tiene que ver con los valores. "El mercado de las oficinas clase A que se encuentra dolarizado sufrió el primer golpe a finales de agosto de 2018 cuando se vivió un pico inflacionario y el dólar alcanzó el valor de $40,40, pero producto de que siempre ha sido una oferta muy contenida esto no impactó fuertemente en los precios de alquiler de los pisos de las oficinas. Buenos Aires tiene un inventario de metros cuadrados por habitante muy bajo respecto de todas las otras ciudades de América Latina, lo que determinó que históricamente este mercado estuviese subofertado. Generando una baja tasa de vacancia, que ronda el 7,5 por ciento promedio en toda la región Metropolitana", comentó Domingo Speranza, director de Newmark Grubb BACRE, compañía dedicada a la comercialización de inmuebles comerciales.

Martín Potito, director de la división de oficinas de L. J. Ramos coincidió con su colega y amplió: "En el sector financiero o en el área de negocios de la ciudad de Buenos Aires, la vacancia es un poco menor, ronda el 5 por ciento, mientras que en zona Norte este índice se incrementa dado que en los últimos tiempos se entregaron nuevos proyectos lo que sumó más metros cuadrados libres a ese submercado".

Según el especialista las empresas que alquilan, a diferencia de los precios, sí está siendo afectada por la situación económica del país. "La demanda no es sólo afectada por el presente de la situación económico sino que además está siendo atravesada por la expectativa electoral. Esta combinación de variables se traduce en un mercado cauteloso, que sin duda se demora a la hora de tomar la decisión de mudarse o ampliarse. Pero me animaría a decir que no les está impactando a todos los sectores por igual. Algunos, beneficiados por la coyuntura económica, encuentran la posibilidad en este escenario de ensayar una expansión".

Raghsa, la empresa que desarrolla proyectos corporativos que luego destina al alquiler vive una realidad completamente diferente. La compañía que cuenta con 100.000 metros cuadrados propios destinados al alquiler hoy tiene ratios de desocupación muchos más bajo que los que ofrece el mercado. "Al inicio de 2017, en el peor momento de estos últimos cuatro años, llegamos a tener una vacancia que rondaba el 10 por ciento. En aquel momento, las firmas que rescindieron los contratos fueron empresas locales que no tenían sus ingresos ligados al dólar y que debieron migrar a otros edificios de menor costo y calidad. Hoy en cambio manejamos una vacancia con porcentuales que están por debajo del 2 por ciento. En nuestro caso la devaluación no nos afecta ya que tenemos los alquileres dolarizados. Pero, en cambio, lo que sí nos impactó negativamente es el cepo cambiario. Dicho de otra manera, hoy estamos bien y, además, el escenario actual nos afecta positivamente en el costo de construcción", relató Héctor Salvo, gerente General de Raghsa. El ejecutivo lo estima en US$1700 por metro cuadrado. "Lo que sucedió es que cuando se produjo la devaluación se generó una baja en los costos de los materiales, claro que con el tiempo estos valores irán teniendo un catch up –en otras palabras se pondrán al día por la inflación–", agregó.

Un negocio de largo plazo

Salvo también respondió preguntas acerca del retorno de la inversión y sobre el valor del mercado lo estimó entre los 20 y 21 años. Otro dato significativo que aportó es que en los últimos años no experimentaron rotación con sus clientes pero sí observaron como algunos de ellos tendieron a resignar metros cuadrados afectados por la crisis económica. "Por suerte, otros locatarios que están dentro del mismo edificio tomaron esa superficie haciendo que no se sienta el impacto para nosotros", explicó.

Potito de L.J. Ramos brindó su visión sobre el tema. "Aquí en este sector no existe mucha rotación. Hoy, la tasa de retención en este mercado supera el 90 por ciento, es decir, las empresas no se van de sus lugares, salvo que tengan que crecer. Sin duda el gran factor que hace que la tasa de retención sea alto es el costo de la mudanza", contó el broker.

Haciendo referencia a los precios Speranza aclaró que: "En tanto y en cuanto no exista una sobreoferta de metros cuadrados el valor de los alquileres se mostrarán estables. Por otro lado, si se tiene en cuenta que el stock que se incorporará al mercado será de mayor calidad y más eficiente, esto va a colaborar con el sostenimiento de los valores de alquiler. Lo que sí puede suceder es que se registre una caída de los precios en los inmuebles que se quedando antiguos i poco funcionales para la demanda cada vez más exigente con las características de los proyectos", explicó el director de Newmark Grubb Bacre. Durante la disertación, los referentes coincidieron en que Catalinas y Puerto Madero siguen estando en punta en lo que tiene que ver con los valores de alquiler y la demanda en la ciudad de Buenos Aires. "En Catalinas los precios de los contratos que estaban vigentes rondan los US$35 por metro cuadrado, aunque en el caso de los valores actuales, promedian los US$28 y los US$28,50 por metro cuadrado", explicó Speranza.

Hasta hace unas semanas, el mercado corporativo de Puerto Madero sufrió el impacto negativo que generó la obra del Paseo del Bajo. que cambiará la fisonomía del bajo porteño e integrará en Norte con el Sur de la ciudad. Hoy los brokers inmobiliarios respiran aliviados y festejan que se haya culminado la obra. De hecho estiman que en breve retomarán el valor habitual de los alquileres de la zona, que tiene un buen stock de inmuebles. Otras de las áreas de la ciudad muy solicitadas son el Polo DOT y el corredor Libertador. Esta última tiene una característica muy marcada: posee muchas oficinas de clase B y algunas de categoría A. En este escenario, claramente, la nave insignia será el Centro Empresarial Libertador , el emprendimiento que construye Raghsa en Nuñez. "Este inmueble solo tendrá más metros cuadrados que todo ese corredor junto", cuantifica Speranza.

Emprendimientos en danza

En la actualidad, en la ciudad de Buenos Aires y en el área Metropolitana existen en carpeta entre 260.000 y 300.000 metros cuadrados proyectados pero los especialistas no ven factible que esto se traduzca en nuevas construcciones en el corto plazo. "La verdad, es que yo no veo a ningún desarrollista con ganas de suicidarse así que creo que las obras se irán realizando de acá a 2030", comentó Speranza. Potito agregó más datos: "La absorción histórica de los proyectos ronda los 60.000 metros cuadrados por año, esto quiere decir que no se verá una ola de nuevas obras en lo que tiene que ver con los proyectos de oficinas. Lo cierto es que, de acá a un año, se están completando unos 160.000 metros cuadrados".

Ante este panorama, la gran pregunta del millón es sí en la actualidad existe un mercado dispuesto a consumir este futuro ingreso de metros cuadrados. Para Potito todo estará atado al desenlace de la situación macroeconómica, es decir de la evolución de la economía real. "Las especulaciones harían creer que estos metros cuadrados serían tomados pero las imprevisibles variables del panorama económico hacen incierto al futuro. Hoy nadie tiene la bola de cristal para afirmar que se van a tomar todos los metros", afirmó el broker de L. J. Ramos. "La buena noticia es que el mercado local está subofertado, es decir, hay muy poco stock con relación a la capacidad de habitantes que tenemos. Buenos Aires en la correspondencia de metros cuadrados clase A o premium por habitante está un 28 por ciento, en promedio, por debajo de las principales ciudades del resto de América Latina. En cambio, si la comparamos con las urbes más desarrolladas está un 35 por ciento por debajo, es decir que tenemos un gap (brecha) grande", contó Speranza.

Otro caso particular que ofrece el mercado es el de la compañía WeWork que actualmente cuenta con 50.000 metros cuadrados tomados en la ciudad de Buenos Aires, de los cuales unos 30.000 están en operación. "El mercado local respondió muy bien a este tipo de propuesta comercial. Igualmente venimos experimentando un cambio notorio. En un inicio los usuarios de nuestro servicio eran pequeñas y medianas empresas y en la actualidad estamos teniendo un gran crecimiento de las grandes corporaciones que buscan contar con espacios mayores. Ellas actualmente representan un 40 por ciento de nuestra cartera", contó Ary Krivospisk, Head de Real Estate para WeWork Latam. El ejecutivo con base en la filial que la empresa tiene en San Pablo –y que vino especialmente para asistir al panel– agregó: "Decimos que los edificios son el hardware y nosotros somos el software. Dicho de otra forma, vamos manejando lo que va sucediendo dentro de los inmuebles. Pero nuestra gran necesidad es poder contar con buenos activos. Es por eso que necesitamos tener buenos proyectos. Los complejos de calidad permiten a los usuarios contar con espacios que permiten más funcionalidad y mejor confort".

Los nuevos formatos

Desde hace un tiempo el sector de las oficinas mira a los ambientes sustentables y con formatos colaborativos como una de los principios para los nuevos proyectos que irrumpen en el mercado. Una tendencia que entendió a la perfección Pablo Saubidet, cofundador de la empresa de telecomunicaciones, Iplan que ahora también incursionó en el negocio de los ladrillos. "Hace un tiempo dos jóvenes se acercaron, para venderme unidades en pozo de un emprendimiento inmobiliario que estaban desarrollando. Los vi, escuché la propuesta y me enamoré de esas dos personas que hoy son mis socios. Les dije no me interesa comprar nada sí asociarme con ustedes", contó. Cinco años después la intuición de Saubidet se hizo realidad. Lidera la desarrollarora Nomada que hasta ahora puso su foco en el Distrito Tecnológico de Parque Patricios. Lleva construidos los edificios Tesla I y Tesla II, este último es el primer edificio triple A de la zona y en donde funcionan las oficinas de empresas como Mercado Libre, Huawei y ICBC. "Tiene el rooftop más alto de Buenos Aires, con 1300 metros. Nuestro twist es que ponemos en el centro al talento humano que habita las oficinas", aseguró Saubidet.

Lo que viene

Sobre el futuro de WeWork Krivospisk afirmó: "Tenemos una proyección de crecimiento que estimamos rondará el 20 por ciento para fin de año. Además, pensamos que seguiremos doblando ese stock año a año". Además la empresa sigue a la caza de oportunidades para ampliar su oferta. "Ya tenemos cerrado un acuerdo en uno de los edificos más altos de Buenos Aires, en Esmeralda y Corrientes, pero continuamos buscando nuevas locaciones con el objetivo de ampliar nuestro abanico de opciones. Pero lo más importante es como la oferta comercial va cambiando poco a poco la zona. Por ejemplo, ver como era el área de Esmeralda y Paraguay y observar en lo que se convirtió hoy, no hay dudas que generamos cambios que impactan para bien porque logran revaluar todo el entorno desde lo inmobiliario hasta lo urbanístico", aseveró el ejecutivo.

Desde Raghsa, Salvo trabaja en la finalización de la obra del Centro Empresarial Libertador, ubicada en el barrio de Núñez. "El desarrollo, que tendrá 100.000 metros cuadrados construidos y 60.000 de área bruta locable, demandará una inversión de US$180 millones – monto al que hay que sumarle los US$30 millones que se desembolsaron en la compra del terreno– y se entregará a fines de 2019. Ya colocamos el 40 por ciento, algo que para nosotros es realmente bajo, ya que en general cuando finalizamos un emprendimiento lo tenemos un 100 por ciento alquilado. En este caso, la demanda está un poco más lenta pero entendemos que para fin de año vamos a estar en un 60 por ciento si cerramos todos los contratos que estamos trabajando. Y al poco tiempo de terminarlo esperamos poder tener una ocupación total. Por otro lado, adquirimos en la manzana siguiente a la del Centro Empresarial Libertador otro terreno, en el que se pueden construir 25.000 metros cuadrados de área bruta locable y estamos viendo la posibilidad de hacer algo con los propietarios de las otras parcelas para hacer algo en conjunto. Si cerramos el acuerdo y logramos aunar las tres propiedades se transformaría en un proyecto de 75.000 metros cuadrados", contó Salvo.

Sin dudas, aún en un contexto macro complicado, el mercado de oficinas presenta oportunidades. De hecho no es casual que Saubidet, Marcos Juejati –de NorthBaires y Juan Politi–de Allaria Ledesma– trabajen en la conformación de fondos comunes de inversión cerrados que apostarán por construir proyectos en este sector.