Oficinas: la zona de plaza San Martín gana protagonismo
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De un lado, sobre la calle Arenales, el edificio Plaza San Martín, conocido en la jerga como "el de American Express". Del otro el Kavanagh, con su estilo Art Decó declarado Patrimonio Mundial de la Arquitectura de la Modernidad por la Unesco. Ambas construcciones supieron posicionarse entre palacios como por ejemplo el Palacio Paz del Círculo Militar y el Anchorena -donde funciona la sede ceremonial de la Cancillería Argentina- para dar vida a una de las zonas más cotizadas de la ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, si se quisiera armar hoy la postal de la zona habría que sumar al boceto una nueva torre vidriada de 25 pisos que no solo se incorporó al paisaje edilicio sino que, también, trajo consigo la llegada de millennials y centennials que pasan mañana, tarde y noche en la zona, hecho que impactó en la fisonomía comercial del foco comercial de la peatonal Florida. La Torre Bellini y su operación por parte de WeWork marcó un antes y un después e hizo que la zona volviera a tomar su tradicional rol "bisagra", como mencionan brokers y desarrolladores, entre oficinas, viviendas y, ahora, espacios de coworking. "Me gusta decir que cambió la tribu. Es como si lo hubieran colonizado. Ahora en la zona te encontrás caminando con chicos jóvenes. Ves bicicletas, monopatines y los locales empezaron a cambiar de negocios como ferreterías o mercerías pasaron a ser barberías, cafeterías", relata Mariana Stange, que asesora en la comercialización de Spot Office el proyecto que la desarrolladora RED construye en Paraguay 867, entre Suipacha y Esmeralda.
"La zona de Plaza San Martín nunca dejó de estar vigente, lo que ocurría es que muchos terrenos que se encontraban por atrás en el tramo de la calle Florida estaban más caídos por el estado de abandono de la cuadra de Harrods y por la baja del turismo", destaca Domingo Speranza, director de Newmark Knight Frank quien a la llegada de WeWork también suma factores como la remodelación de la zona y sus alrededores, la llegada del Metrobús a la avenida 9 de Julio, la peatonalización de las calles y la remodelación de la Estación Retiro.
Tomás Calusio, director de Comunidad de Argentina de WeWork, explica que al momento de elegir locación, la firma opta por aquellas zonas con mayor accesibilidad. Sin embargo, Calusio reconoce que esa área de la ciudad de Buenos Aires era muy distinta y había poco movimiento. "En nuestras oficinas trabajan 2000 personas por día y otras 500 visitan a quienes trabajan aquí todas las semanas, esto produce un ‘anillo de riqueza’ alrededor de la torre que abarca varias cuadras", destaca. En asociación con la consultora de bienes raíces HR&A Advisors, WeWork realizó un informe impacto económico social para determinar el impacto su operación en 75 ciudades en las que opera. En la Argentina, el informe revela que el 70% de los miembros no trabajaban en la zona y que el 25% de los miembros de WeWork visita los locales vecinos como restaurantes y cafés a diario. "Esto genera más actividad, apertura de nuevos locales y gastos en restaurantes otro tipo de comercios", sostiene Calusio. Según el informe, la economía de WeWork tiene un multiplicador económico de 1.6, esto quiere decir por cada miembro de WeWork otros 0.6 trabajos se generan alrededor de la ciudad. Calusio confirma que, actualmente, los edificios en operación - Torre Bellini, Vicente López y Catalinas- presentan un 90% de ocupación del cual un 25% son emprendedores y pequeñas empresas, un 20% son medianas empresas y un 55% son grandes.
En lo que respecta al mercado inmobiliario los cambios no reflejaron una suba de precios, pero sí, un mayor volumen de transacciones. "Los valores no subieron, pero no cayeron y que en un período de crisis que los valores no caigan es un montón. Eso solo le da mucha trascendencia", explica Speranza. Stange coincide: "No está habiendo una revalorización pero sí hay más operaciones que antes en la zona, hay más movimiento", explica. Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield explica que, en lo que respecta a oficinas, Plaza San Martín "está entre lo mejor del centro y es una zona más buscada que Puerto Madero. Al mismo tiempo aclara que "el problema es que sobran los dedos de una mano para contar los edificios de oficinas Clase A, por lo cual zonas como Catalinas, históricamente, han tenido más protagonismo para este segmento", sostiene. En esta línea, Speranza coincide y explica que el valor para oficinas en la zona depende de las características del edificio y puede ir de los US$2500 a los US$3200 el metro cuadrado.
La desarrolladora RED apostó a la zona con dos proyectos: Palacio Paz XXI, edificio de viviendas y estudios profesionales diseñado por los arquitectos Richter-Dahl Rocha; y Spot Office. Stange explica que este proyecto viene a acompañar el desarrollo iniciado por WeWork. "Hasta hoy, cuando mirabas el mercado corporativo, tenías dos alternativas en un extremo, la convencional, con llave en mano y en el otro extremo, el coworking donde alquilar el espacio de trabajo colaborativo. Spot Office se para en el medio: te vendo la oficina pero además te voy a dar amenities como gimnasio, cafés en la planta baja, sala de reuniones y terrazas verdes, todo de uso común", explica.
El edificio tendrá 14 pisos con plantas flexibles que van desde los 35 m² a los 260 m², planta baja y una terraza de uso común. Además, cuenta con 700 metros cuadrados de amenities y los más completos servicios. La inversión sobre este proyecto se ubica en torno a los US$10 millones y el valor del metro cuadrado arranca en los US$2500 más IVA. Stange aclara que uno de los fuertes de este proyecto está en que RED lo comenzó a partir de la compra de la estructura ya iniciada, por lo que la entrega se estima a un año, es decir para 2020.
Hoy, Stange recibe consultas de estudios profesionales de abogados, contadores y escribanos. "Hablando con ellos su perfil es más conservador, pero su staff es de gente joven, por lo que, para retenerlos buscan cambiar el espacio de trabajo a una propuesta más linda y con amenities", cuenta. Con Spot Office es la primera vez que en RED plantean el espacio de locales como amenities, una tendencia que se empieza a ver en los nuevos desarrollos de la ciudad. "El desarrollador se queda como propietaria para explotarlo y garantiza ciertos servicios para el edificio como el gimnasio o el café, por lo que los locales no están a la venta", cuenta Stange.
Marcelo Alexander, director Ejecutivo de RED Developers, aclara que esta modalidad es una tendencia que se da en todo el mundo. "Consiste en que un poco el retail o los servicios se conviertan en un lobby, en el que hay áreas para comer, descansar, y un gimnasio en el subsuelo tanto para el uso de la gente como par quien compra en el edificio", desarrolla y explica que el punto positivo para los propietarios o inquilinos de este modelo está en que los amenities no tienen costo de expensa. "Esto se empieza a ver cada vez más en el mundo: les da mucha vida a los desarrollos. Los hace más interesantes para usuarios y al mismo tiempo reduce los costos operativos", subraya.
En lo que respecta a locales comerciales tradicionales que van desde plaza San Martín a la avenida Córdoba el rango de precios para la venta se debe calcular entre los US$2100 y los US$2800 el metro cuadrado. Su cotización final depende de la calidad del local -por antigüedad y estado- y la cuadra específica en la que se ubique. Además, se trata de locales que poseen, en su mayoría, subsuelos, espacios que no califican de la misma manera al momento de la tasación.
Mezcla de usos
"La ciudad y el nuevo código tiende a mezclar los usos. Con la mezcla entre edificios de vivienda como de oficina y los servicios de gastronomía y comercios en las cercanías hace que sea una zona más bien mixta", explica Alexander al analizar la composición de la zona de Plaza San Martín y, en particular, una de las mayores apuestas de RED: Palacio Paz XXI. "La zona siempre nos pareció interesante y emblemática, además tuvo un resurgimiento gracias a las obras y a la llegada de WeWork esto hace que sea muy buscada tanto para oficinas como para viviendas", sigue la charla con la nacion. Así es como se pensó el proyecto anexo al palacio en el que funciona el Círculo Militar, que según explica el desarrollador, se compone de unidades de un ambiente amplios que van de los 40 a 140 metros cuadrados sin un perfil único si no, más, bien, adaptable según su usabilidad.
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