Los nuevos edificios de lujo: cómo son, qué tienen y dónde están

Hasta hace unos años, un palier privado y hall de entrada de categoría eran garantías de una propiedad premium. Hoy, los parámetros se sofisticaron y estos beneficios ya no alcanzan para definir la exclusividad de una vivienda. Requisitos que no pasan por el lujo y la ostentación, sino por mejorar la calidad de vida de las personas que viven allí.

La pandemia impuso nuevos paradigmas y uno de ellos fue la revalorización de la casa o de nuestro nido sagrado. Ese lugar esencial es todo en tiempos de coronavirus: muchos pasaron de tener una amplia rutina fuera de casa a estar confinados en ella durante meses convirtiéndola en una oficina improvisada o en un espacio alternativo al ocio arrebatado por las restricciones y la crisis sanitaria. Fue necesario repensar la funcionalidad de los espacios para lograr mayor confort en a la nueva realidad que nos toca vivir.

En este contexto las propiedades premium se valorizaron y redefinieron su perfil. Se desarrolló un mercado muy especial, de nicho, con características propias: ubicaciones privilegiadas con vistas a plazas y al Río de la Plata, excelencia en la construcción y en la realización del proyecto y diseño, variedad de servicios (desde peluquerías y lavadero de autos hasta canchas de tenis y helipuertos) y amenities de calidad.

“Las torres con vistas y espacios abiertos son las protagonistas en este mercado. A la pileta, gimnasio y SUM, se sumaron los salones de co-working y los espacios más chicos con parrilla para reuniones de 20 o 30 personas”, explica Iván de Achaval, presidente de la inmobiliaria Achaval Cornejo. Y cita como ejemplo a Libertador Boulevard, un nuevo emprendimiento sobre la avenida Libertador en el corazón de Vicente López, que incorporó un edificio exclusivo de amenities para ampliar los servicios y ofrecer una mayor calidad de vida.

Victoria Cancel, directora de Kantai Inmobiliaria subraya que “son propiedades irremplazables con ofertas limitadas, un resguardo para el inversor. Se encuentran en zonas de Plaza Alemania, Plaza Chile, Plaza Mitre, Plaza San Martín de Tours, Figueroa Alcorta en la zona de Cavia y Gelly, y Plaza Carlos Pellegrini, donde se destacan las torres modernas y los edificios antiguos emblemáticos de la Belle Epoque”.

El valor de la inversión y el impacto de las expensas

El m² de lujo hoy se encuentra en Recoleta, Barrio Parque, Palermo, Belgrano y Puerto Madero con valores que van desde los US$5000 en edificios hasta los US$8000 en torres y en casos puntuales pueden ascender a US$12.000. La variación depende del barrio en el que está emplazado, del tipo de proyecto y de la calidad del producto. “No es lo mismo un edificio que una torre premium o un proyecto estilo ´distrito´ que abarque toda una manzana”, aclara Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.

Por su parte, Diego Cazes, director general de la inmobiliaria L.J. Ramos, asegura que los edificios que defienden los mayores valores de mercado reúnen “una ubicación irrepetible, calidad constructiva (materiales y diseño), hall de entrada y áreas comunes cómodas, cocheras fijas y de cortesía, vigilancia, palieres privados, doble ascensor principal, buenos accesos y amenities de calidad en muchos de los casos”.

Algunos nombres de las propiedades más caras que mencionan los brokers consultados por LA NACION son: Madero Center, El Faro, Alvear Tower, Icon Residences Alvear, SLS Puerto Madero, Le Parc Alcorta, Libertador 4444, Torre Viñoly, Grand Bourg y edificios en construcción como el Callao Clásico en Callao y Avenida Alvear.

Una ventaja que tienen estos activos inmobiliarios es que en las crisis trascienden las coyunturas y logran defender sus valores porque tienen una demanda completamente inelástica. Son productos escasos y si bien bajan sus precios lo hacen en menor proporción al resto de la oferta. “El segmento que los consume, en su mayoría, no se ve muy afectado a las variaciones económicas o crisis. Extranjeros, CEOs de grandes corporaciones y empresarios locales parecen sostener precios y productos aún en tiempos complicados”, aclara Mateo García, Director de Sucursales de Toribio Achával.

Quienes invierten en este tipo de propiedades sostienen que el ladrillo premium es una de las mejores opciones de inversión y para vender una propiedad esperan el mejor momento para hacerlo. No tienen apuro. “El mercado argentino no está sustentado en el crédito y desde hace varios años opera basándose en fondos propios. Por lo tanto, es la propia solvencia y ´paciencia´ del inversor/propietario la que ´defiende´ los valores”, afirma la directora de Ocampo Propiedades.

No obstante, los especialistas coinciden en que, en tiempos de incertidumbre, como el que estamos atravesando, las decisiones de inversión tienden a ralentizarse y el segmento premium no es la excepción. Casos especiales surgen en la medida que se presentan oportunidades. Victoria Cancel estima que ante una futura reactivación económica las propiedades bien ubicadas podrían subir entre un 10% y 15%.

A diferencia del mercado residencial tradicional, en los edificios de alta categoría los productos más demandados son aquellos que tienen mayores superficies con plantas de 300 m² o más, vistas panorámicas, luminosidad y buena orientación. Es importante no sólo el tamaño absoluto con unidades de gran metraje total sino las dimensiones de cada ambiente en particular.

¿Y las expensas?

Históricamente en el caso de edificios premium, la existencia de pocos departamentos aumentaba el valor de las expensas, pero en simultáneo era sinónimo de exclusividad. Actualmente, esa idea cambió. Las expensas en los edificios premium surgen no sólo de la cantidad de unidades y de los metros cuadrados de cada una sino también de la cantidad de amenities, el emplazamiento geográfico, la seguridad y la cantidad de personal involucrado.

Hoy las expensas de estas propiedades de lujo superan los $50.000 mensuales y empiezan a tener cierta preponderancia en las decisiones de inversión, un factor que antes no estaba tan a la vista de los inversores o usuarios finales.

La diferencia es clave aunque en muchos casos suele ser muy sutil. “Hay edificios que desde afuera son muy aspiracionales, pero la planta no está bien pensada y no sirven para vivir cómodamente. Para darse cuenta es fundamental mirar la calidad constructiva, las terminaciones y estar atentos al uso de materiales nobles de fácil mantenimiento que además sean ecofriendly. También hay que tener en cuenta las medidas reales de los ambientes; cómo se entrega el departamento terminado, el estudio de arquitectura que está detrás del proyecto, los cerramientos y pisos”, subraya Iván de Achaval.

Gabriela Goldszer coincide con estas sugerencias y añade: “Hay que diferenciar el propio concepto de marketing en el sector inmobiliario: existe un marketing que analiza profundamente el mercado, lo segmenta e imagina productos en función de las preferencias de los potenciales clientes, plantea drivers especialmente atractivos y finalmente comunica las verdaderas ventajas del proyecto valoradas por el cliente. Pero también existe otro que se limita sólo a las variables comunicacionales y enfatiza las sobre promesas”.

A la hora de evaluar si este tipo de propiedades son un buen negocio inmobiliario para renta, la respuesta está muy ligada a la coyuntura económica. Usualmente, quienes alquilan estas unidades exclusivas son ejecutivos extranjeros o turistas de alto poder adquisitivo que buscan alquileres temporarios.

Una visión más optimista tiene Mateo García: “El buen negocio inmobiliario es comprar un activo que mantenga o aumente su valor en dólares a través del tiempo y que además tenga una renta. La renta bruta de alquiler anual ronda el 1,5%. Si comparamos con tener el dinero en una caja de seguridad, el 1,5% es bueno”

El director de L. J. Ramos asegura que hay que mirar cada caso en particular: “Puntualmente hoy no lo veo muy alentador debido a la nueva ley de alquileres (plazos, ajustes), la inflación y la incertidumbre país. En torres premium nuevas que auguren apreciación de capital futuro, alquilarlo puede ser una buena alternativa que acompañe el tiempo de apreciación”.

La selectividad parece acentuarse en los alquileres de este segmento, ya que dependen de una demanda que va cambiando. Según Victoria Cancel: “En la pandemia se reforzaron los alquileres en torres como Le Parc en Figueroa Alcorta y Cavia y el Edificio Grand Bourg en Figueroa Alcorta y Castilla porque además de tener ubicaciones premium cuentan con excelentes amenities”.

Es evidente que el comportamiento de este mercado de nicho -súper exclusivo- se rige por características propias que trascienden la coyuntura económica y que le permiten defender sus valores aún en las crisis. Un punto que no es menor para quienes están dispuestos a desembolsar más de US$1,5 millón a cambio de un mayor bienestar y confort.