Coronavirus. Propiedades: consecuencias inesperadas que generó la cuarentena en la Argentina
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LA NACIONCarla Quiroga
La situación es insostenible". La frase no es de un agente inmobiliario sino de María. Una de las tantas personas afectadas por la inactividad que generó la cuarentena por la aparición del coronavirus. La mujer firmó un contrato del nuevo alquiler el pasado 15 de marzo. "Tenía urgencia de mudarme porque la casa en la que vivo tiene humedad y mi hijo tiene problemas en los bronquios y asma. No pude hacerlo y para peor el propietario del departamento me está pidiendo que al menos pague una parte del nuevo alquiler porque vive de ese ingreso", relata desesperada. En este caso, el abogado especializado en real estate, Mariano Esper, aclara María no tiene ninguna obligación de pagar el alquiler de la unidad a la que planeaba mudarse. "No tiene causa el pago que le está exigiendo el propietario porque ella no la está usando porque no puede, no porque no quiere. Existe un artículo del Código Civil que es el 1203 que la ampara y que establece que como no está usando ni gozando de la cosa por fuerza mayor, puede no pagar", aclara.
Otro caso es el de María Eugenia. A principios de marzo decidió abandonar el departamento en el que vivía con su esposo e hijos por malos tratos. Negoció con su marido que él se quedará en la casa con sus hijos hasta que ella encontrará un lugar. Se fue a vivir con sus padres. "Necesito mudarme. Trabajo para médicos, no puedo seguir viviendo con ellos y además desde fines de marzo no veo a mis hijos", comenta. Los casos de este tipo abundan en las respuestas de quienes accedieron a contar sus situaciones personales en la encuesta realizado por ZonaProp .
El relevamiento indicó que el 71,2% de los encuestados - 6040 personas- afirmó que necesita mudarse de forma urgente, pero que debido al aislamiento obligatorio no pudo concretarlo. "Este número representa a muchas familias para las que mudarse no es una opción, sino una necesidad", explica Federico Barni, country manager de Navent, el grupo dueño de ZonaProp. El ejecutivo se refiere a las razones que motivan la necesidad de mudarse: un 12,2% de los encuestados afirmó que requiere mudarse urgente porque no puede continuar pagando el alquiler, otro 4,6% planteó que tiene que vender su propiedad por necesidades económicas y por las circunstancias coyunturales no puede hacerlo y un 3,1% manifestó haber comprado una propiedad y no haber podido tomar posesión, por lo tanto, debe seguir alquilando. Otra situación límite que están atravesando algunos de los consultados es que firmaron un contrato nuevo de alquiler y aún no pudieron mudarse (17,7%). Mientras que el 31,6% relató que siente la falta de espacio y está incomodo en su vivienda.
La buena para los casos planteados es que a partir del próximo jueves, las inmobiliarias volverán a abrir sus puertas y que se permitirá que los fletes realicen mudanzas los fines de semana.
Por otra parte, el 30,8% de los encuestados declaró que se le venció el contrato de alquiler y, por esa causa, necesita mudarse urgentemente. "Se repiten los casos de personas que se encuentran pagando dos alquileres porque no pueden salir del lugar en el que se encuentran, otros que necesitan mudarse a un lugar más pequeño porque no pueden costear en el que están y muchos que necesitan cambiar de propiedad por motivos como problemas de salud, separaciones o, incluso, malos tratos", agrega Barni.
Ante situaciones como las descriptas, la ministra de Hábitat, María Eugenia Bielsa hizo referencia al decreto de fines de marzo y aclaró que:
*No pueden efectuarse desalojos ni rescindirse contratos hasta el 30 de septiembre.
*Los precios de los alquileres siguen fijados al valor de marzo y, de generarse deudas, se pagarán recién en octubre en 3 o 6 cuotas.
* Los inquilinos pueden exigir los datos bancarios a fin que se les garanticen los medios para el pago de los alquileres. El pago por transferencia o depósito no puede sufrir aumentos ni penalizaciones.
* Los contratos de alquiler que se vencieron luego de iniciada la cuarentena quedan prorrogados automáticamente hasta el 30 de septiembre.
* No se paga doble alquiler. No puede exigirse el pago de contratos de alquiler de unidades alcanzadas por el DNU que debieron comenzar durante el ASPO pero no pudieron llegar ser ocupadas dada la imposibilidad de traslado y mudanza.
* La apertura de la actividad inmobiliaria queda sujeta al pedido formal por parte de cada provincia a la Jefatura de Gabinete de Ministros y el posterior análisis de la autoridad sanitaria previo a su aprobación final.
* Tanto en aquellos distritos donde la actividad ya fue autorizada, como en todo el resto del territorio nacional, las medidas que establece el DNU siguen vigentes y con fuerza de ley hasta el 30 de septiembre.
Un sector en vilo
Por otra parte, y más allá de que se hayan autorizado los trabajos de cimientos en las obras, los desarrolladores se preocupan por la posible morosidad en los proyectos en construcción y aseguran que , con medidas de apoyo del Gobierno, se podría lograr que la construcción privada fuese uno de los motores de la economía cuando pase la pandemia. Hoy la construcción privada emplea a 110.000 personas pero podrían ser 220.000 si se toman medidas como exenciones y diferimientos impositivos para el sector. Algunos incluso se animan a plantear la posibilidad de que el Estado implemente un plan para comprar metros en las obras privadas, que luego pueda vendérselos a los sectores de ingresos medios y medios-bajos con financiamiento de los organismos públicos. Por ejemplo: podría comprar hasta el 20% de un emprendimiento con ciertas "protecciones" para evitar ser afectado en el caso de que el constructor quiebre. Es decir, el Estado podría tener "una acción de oro" para poder terminar el emprendimiento con otro desarrollador.
En la ciudad de Buenos Aires la producción y comercialización de inmuebles involucra a 20.000 empresas (13,3% del total), emplea a 130.000 personas (el 8,2% del empleo) y aporta US$8000 millones, el 14% del PBI de la Capital Federal. Además, los alquileres también tienen su peso. El 29% de las 1.423.000 de viviendas que tiene se destinan ese mercado y cada mes se renuevan entre 17.000 y 17.500 contratos entre nuevos y renovaciones (413.000 contratos de 24 meses) . "Estos números demuestran que el sector es generador de empleo y que tiene el potencial de constituirse en motor del crecimiento de la demanda interna", reflexiona Mario Gomez, director de la inmobiliaria Le Bleu. Mariano Oppel, director de la inmobiliaria homónima agrega que "esto exhibe la dimensión de esta gran industria y cadena de valor, pero más allá de la trágica contingencia económica, lo que hoy nos ocupa es que deja al descubierto la real emergencia habitacional"..
La pandemia y sus consecuencias dejó expuestas las diferencias que existen entre los diferentes eslabones de la industria. En las charlas off de record todas las partes reconocen la necesidad de tener una posición unificada pero también confiesan las dificultades para ponerse de acuerdo y lograr, en forma conjunta, una posición que los represente en las negociaciones con el Gobierno. "El problema es que todos quieren salvarse por su cuenta", alerta un desarrollador que cuando se levante la cuarentena promete el lanzamiento de dos proyectos. Mientras , aprovecha el "parate" para hacer números y analizar como afrontará los sobrecostos que le generará haber tenido las cinco obras que tiene en marcha detenidas por más de un mes. "El año está perdido, retomar el ritmo de las obras previo a la pandemia demandará entre seis y siete meses", cuantifica y agrega que hay gente interesada en invertir: "todos los días recibo llamados de los inversores consultándome si es el momento de comprar", confiesa.
El primer boleto vía zoom
Por otra parte, la semana pasada se conoció el primer caso público de un boleto de compraventa firmado vía zoom. "La propiedad se había reservado antes de que se dispusiera el aislamiento obligatorio y hubo un acuerdo respecto del precio entre comprador y vendedor que beneficiaba a ambas partes. Si no lo hacíamos de esta forma no podíamos avanzar en lo que es la firma de un boleto. Una reserva es una muestra de buena voluntad, pero no tiene la contundencia de un boleto que puede representar un 30% de la operación", explica Braulio Bauab, de la inmobiliaria que lleva su apellido.
Hernán Perrone, corredor matriculado responsable de Re/Max Parque, explica que, por la imposibilidad material y jurídica que existe en estos momentos con escrituras y posesiones de las unidades postergadas, cada comprador y vendedor terminan negociando cada caso en particular.
Sin embargo, el caso de Bauab sorprendió al mercado porque los notarios solo están exceptuados para firmar poderes. Pero, hace unas semanas el Colegio de Escribanos porteño aprobó un reglamento que habilita a sus profesionales a realizar certificados de actuación remota, mediante el uso de herramientas tecnológicas. Y gracias a esta posibilidad se pudo lograr la firma del documento. Si bien el acto es legal, desde el Colegio de Escribanos de la Capital Federal aclararon que las certificaciones remotas no equivalen a una certificación de firma presencial, pero constituyen un medio probatorio de su autenticidad, tal como lo dispone el artículo 314 del Código Civil y Comercial de la Nación. "Se firmó una especie de oferta y aceptación. Son certificaciones que preferiblemente se aplican en actos preliminares a la compra- venta como por ejemplo la reserva o la autorización de venta, es decir aquellos actos que unilateralmente una persona puede firmar para comenzar la operación", relata Ricardo Blanco Lara, prosecretario del Colegio. ¿Pero qué pasa si surge un conflicto? "En estos casos se irá a juicio y seguramente el juez le dará más valor a un documento firmado por una videoconferencia con un escribano, que a aquellos que se acuerdan sólo entre las partes interesadas. Pero hay que aclarar que no tiene el mismo valor probatorio de la certificación de firma presencial que sin dudas es el camino más seguro", responde Blanco Lara.
El dilema de los precios
El porcentaje de cuánto deberían ajustarse los precios es uno de los temas que más diferencia genera entre inmobiliarios y desarrolladores. Está claro que nadie quiere un crack de valores de ventas como sucedió en 2002 pero no discuten que el comprador ya no convalida los valores de venta de hace unos meses atrás. Es que, al estar dolarizadas, las propiedades se ajustan al tipo de cambio, más precisamente a la brecha entre el oficial y el blue. De hecho uno de los desarrolladores reconoce que hoy está vendiendo a "precio pandemia", con descuentos del 12%, el porcentaje que, asegura, es lo que impactó el valor del dólar en su costo de construcción.
El relevamiento de abril de ZonaProp indicó que si se toma sólo ese mes, la caída del precio medio de los departamento en la Capital fue de 0.7%, la mayor baja mensual desde el inicio de la serie en 2012. Otro dato es que las unidades a estrenar registran una baja de 1.3% mientras que los usados solo 0.5%. El informe concluye que las unidades nuevas son el mejor indicador para la dinámica de precios de los próximos meses porque existe un gran stock de departamentos usados que se resiste a la retasación, lo que genera inelasticidad hacia abajo en la media general de precios. "El stock de propiedades ofertadas creció significativamente desde 2018 y la demanda bajó. Pero la oferta aumentó a valores de precio que la demanda no paga: las curvas de oferta y demanda no se cruzan y por eso hay pocas operaciones", reflexiona Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Compañia Inmobiliaria y agrega que sí los propietarios bajan 20% los precios, más del 50% de esa oferta desaparecería. "Esa baja destrabará decisiones de compra de consumidores que ya las venían madurando y, por otra parte, nuevos inversores reconocerán oportunidades", reconoce Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades.
En definitiva, los inmuebles tendrán que readaptarán al mundo pospandemia. "El mercado se irá recomponiendo: este contexto es una oportunidad para que surjan ideas, ya que la vivienda es una necesidad primaria", finaliza Martín Boquete, director de Toribio Achával.
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