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Propiedades: La extraña e inesperada coincidencia que tienen Buenos Aires y San Pablo en el mercado inmobiliario
A pesar de un ligero aumento en la vacancia por nuevos proyectos, la demanda de espacios de calidad y precios competitivos se mantiene firme, lo que posiciona a la ciudad como un mercado atractivo para inversores
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RedactorAriel Goldfarb
La ciudad de Buenos Aires, junto a San Pablo, lidera el ranking de metros cuadrados en construcción, con más de 350.000 m² en cada una, según el informe regional del mercado de oficinas para el primer semestre de 2024 elaborado por Cushman & Wakefield. Este crecimiento en la construcción se enmarca en un contexto de recuperación económica regional, donde el inventario de oficinas registró un aumento interanual del 1,63 %. Además, se proyecta la incorporación de nuevos espacios premium en las principales ciudades de América Latina.
Ignacio Álvarez, coordinador de Investigación de Mercado de la compañía, señaló a LA NACION que no hubo cambios significativos en los metros cuadrados en construcción en términos semestrales. “Todas las ciudades que relevamos registraron crecimiento. Santiago creció 0,18 %, Bogotá 0,61 %, Lima 0,77 %, San Pablo 2,4 % y Buenos Aires 5,1 %, siendo este último el inventario de mayor variación positiva en la región. La única excepción es Río de Janeiro, en donde esta variable no se modificó”, agregó.
Según indicó, el crecimiento en Buenos Aires se concentra en zonas estratégicas como Palermo, Catalinas-Plaza Roma, el corredor Libertador con el Parque de la Innovación y el Corredor Panamericana, que abarcan el 50 % de los metros cuadrados en construcción. “El Parque de la Innovación podría redefinir el tradicional “Baricentro” de las oficinas clase A (oficinas premium), con Panamericana en un extremo, Catalinas en el otro, y Núñez y Palermo en el centro”, explicó Álvarez. Este desarrollo está reconfigurando el mercado, mientras que dentro de la Ciudad de Buenos Aires se observa un desplazamiento hacia el corredor Libertador, impulsado por las ventajas operativas que ofrece esta zona, la cual concentra más del 10 % de los metros cuadrados proyectados.
La demanda por oficinas de alta calidad y con características sostenibles ha tenido un impacto notable en la disminución de la vacancia en ciudades como Lima y São Paulo, donde la búsqueda de espacios que priorizan el bienestar de los colaboradores y las comodidades modernas ha sido clave. “En San Pablo, la disminución de la vacancia en las áreas de negocios está ligada al precio y la calidad de los espacios”, comentó Álvarez.
Vacancia y precios
A pesar del aumento en la construcción de oficinas, Buenos Aires experimentó un incremento en la vacancia debido a la llegada de nuevos proyectos. “El mercado muestra una absorción positiva, pero la vacancia aumentó por el ingreso de nuevas edificaciones”, afirmó Álvarez.
Sin embargo, para Alejandro Reyser, director comercial de Toribio Achával, Buenos Aires continúa atravesando un momento difícil en el mercado de oficinas. “Las empresas que buscan expandirse o establecerse en la ciudad aún no han tomado decisiones. Mientras la economía no mejore, las empresas preferirán esperar antes de actuar”, agregó.
Por su parte, Fernando Novoa Uriarte, socio y director de Newmark Argentina, afirmó que, a pesar del aumento en la vacancia, Buenos Aires registró una absorción neta positiva en los últimos trimestres, alcanzando 10.496 m² en el segundo trimestre de 2024. “Esto se debe principalmente a la reubicación de empresas hacia oficinas de mayor calidad, que ofrecen servicios adicionales y certificaciones sostenibles. Las empresas valoran más las oficinas que ofrecen mejores amenities y que ayudan a mejorar el bienestar de sus empleados, lo que impulsa la demanda de estos espacios, particularmente en zonas premium como Catalinas y Libertador”, señaló.
En términos de precios, mientras que en la mayoría de las ciudades se observó una reducción, Buenos Aires fue una de las excepciones con un leve aumento del 1,5 % en el precio pedido por metro cuadrado. “Esto refleja que, a pesar del contexto económico adverso, la demanda por espacios premium se mantiene firme”, agregó Álvarez.
El impacto en el mercado de oficinas
El mercado de oficinas en Buenos Aires atraviesa un momento clave, impulsado por la llegada de nuevos desarrollos que tendrán un impacto significativo en la oferta y demanda. Entre los proyectos más destacados, el Parque de la Innovación en el Distrito de la Convergencia y el Centro Empresarial Núñez, que sumará aproximadamente 23.000 m² al mercado, jugarán un rol central en la transformación del sector.
En Palermo, los desarrollos Mirabilia (22.000 m²) y QIUB (15.000 m²) podrían aumentar la vacancia si no se absorben rápidamente. Por su parte, la torre SAFRA en Catalinas-Plaza Roma, aún en construcción, añadirá unos 40.000 m² en una zona de alta demanda, lo que genera grandes expectativas.
Sin embargo, este ingreso de nuevas oficinas genera inquietud. Novoa Uriarte señaló que “con más de 144.868 m² en construcción, la oferta adicional podría generar una presión temporal sobre los índices de vacancia, aunque la demanda en zonas clave como Palermo y Catalinas mitiga este efecto, ya que muchos proyectos ya tienen inquilinos prealquilados”. En el mediano plazo, si se mantiene la tendencia de relocalización hacia espacios de mayor calidad, se espera una absorción positiva.
Según un reporte de Newmark, la creciente demanda de espacios de oficinas que responden a las nuevas tendencias en Buenos Aires superará la oferta de construcción futura. Durante el tercer trimestre de 2024, la absorción neta duplicó los valores del trimestre anterior, alcanzando 21.559 m², lo que refleja un fuerte interés por parte de empresas que buscan espacios de alta calidad. Sin embargo, el verdadero desafío se encuentra en el futuro cercano: la capacidad de construcción proyectada no será suficiente para satisfacer esta creciente demanda.
Carolina Wundes, gerente de Research & Data Analytics de Newmark Argentina, advirtió: “Estamos ante un escenario donde la demanda de oficinas premium sigue en aumento, pero la oferta futura no alcanzará para satisfacer a las empresas que buscan reubicarse o expandirse”. Esto es evidente en Palermo, donde los precios ya alcanzaron los USD 32,6 por m²/mes debido a la rápida absorción de los nuevos proyectos.
Por su parte, Novoa Uriarte agregó: “El mercado de oficinas clase A en Buenos Aires está en una fase crítica. Las empresas que no aseguren sus espacios en el corto plazo podrían enfrentar dificultades para encontrar oficinas de calidad en los próximos años”.
El informe también destacó que la vacancia ha mostrado una leve suba, cerrando en 16,9%, impulsada por la entrega de nuevos proyectos. Sin embargo, se espera que estos espacios se ocupen rápidamente debido a la fuerte demanda. En paralelo, el valor promedio de alquiler ha aumentado a USD 23,5 por m²/mes, consolidando la tendencia alcista.
Por su parte, el director de Newmark destacó que Buenos Aires continúa experimentando un auge en proyectos de oficinas premium, con especial énfasis en áreas como Palermo, que se ha consolidado como un importante foco de desarrollo corporativo. A pesar de que la incorporación de nuevos metros cuadrados podría aumentar temporalmente el índice de vacancia, la alta demanda por oficinas que ofrecen servicios modernos, sustentables y adaptadas al trabajo híbrido asegurará una absorción neta positiva a mediano plazo. En este contexto, enfatizó: “Este crecimiento está alineado con la tendencia global de mejorar los entornos laborales y fomentar la productividad y el bienestar de los empleados”.
Demanda de oficinas de calidad
De acuerdo al informe de Cushman, la demanda de oficinas de calidad con amenities es una tendencia fuerte en Sudamérica. Según indicó Novoa Uriarte, Buenos Aires destaca por su enfoque en proyectos sostenibles y espacios con mayor flexibilidad. “Estas características son esenciales para atraer a empresas que valoran la eficiencia operativa y la retención de talento, lo que coloca a Buenos Aires en una posición competitiva frente a otras ciudades importantes de la región”, destacó.
En concordancia con Novoa Uriarte, Reyser afirmó que las oficinas de calidad con amenities han llegado para quedarse. “Los espacios de trabajo están cambiando significativamente. Varios factores, como la presencialidad versus el trabajo híbrido, la captación y retención de talento, la evolución de la tecnología y el cuidado del medio ambiente, están redefiniendo el rol de las oficinas en las empresas. En Toribio Achaval hemos observado esta tendencia desde hace tiempo y, como respuesta, estamos proponiendo a las empresas que revisen y redefinan el uso de sus oficinas”, comentó.
Comparación regional
Con São Paulo liderando en inventario con más de 2,9 millones de metros cuadrados, la competencia regional en términos de atracción de inversiones y ocupación se vuelve cada vez más intensa.
Tal como indicó Reyser, la Argentina se presenta como un mercado de oportunidades. Con un stock de 2 millones de metros cuadrados, la oferta en Buenos Aires es baja en comparación con São Paulo y otras ciudades de la región. “Esto presenta una oportunidad para inversores que están buscando constantemente mercados que estén desarbitrados. Buenos Aires todavía debe superar una crisis económica muy profunda. Pero cuando lo logre, será un mercado de oportunidades”, señaló.
Al igual que Reyser, Novoa Uriarte señaló que San Pablo, con un inventario de 5,434 millones de m² y una vacancia del 21,8%, es un competidor fuerte en atracción de inversiones. “Buenos Aires, con 1,798 millones de m² y una vacancia del 16,6%, compite eficazmente en calidad y precios. El mercado argentino ofrece oficinas premium a US$22,80/m², lo que atrae a empresas internacionales que buscan calidad a precios competitivos. Además, Buenos Aires se beneficia de ser un hub regional para multinacionales, lo que fortalece su posición frente a otras ciudades de la región”, concluyó.
Perspectivas a futuro
El informe indica un crecimiento significativo en los metros cuadrados de oficinas en Buenos Aires. Con este panorama, se anticipa que el mercado evolucionará de manera interesante en los próximos 5 a 10 años, considerando la posibilidad de una estabilización de la vacancia o la aparición de cambios adicionales en la dinámica del sector.
Alejandro Reyser, director Comercial de Toribio Achával, sostuvo que es muy difícil hacer proyecciones para los próximos años en la Argentina. “Debemos superar desafíos de corto plazo, enderezar la economía y retomar la senda de crecimiento. Recién entonces podremos hacer proyecciones. Lo que sí sabemos es que 2 millones de m² para Buenos Aires es un número bajo, y eso presenta una oportunidad”, remarcó.
Con una visión más optimista, Novoa Uriarte sostuvo que, en los próximos 5 a 10 años, es probable que el mercado de oficinas en Buenos Aires se estabilice si la demanda de oficinas premium continúa creciendo. “Aunque la vacancia podría aumentar temporalmente con la entrada de nueva oferta, las oficinas sustentables y con amenities seguirán siendo fundamentales para atraer a las empresas. La tendencia hacia la flexibilidad en los espacios de trabajo, junto con el enfoque en el bienestar de los empleados, asegura que el mercado podrá absorber el incremento en metros cuadrados proyectado”, concluyó y agregó que se espera que la vacancia se mantenga controlada en el mediano plazo.
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