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Oficinas premium: por qué defienden su precio y esquivan la crisis inmobiliaria
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En lo que refiere al mercado de oficinas Clase A, Buenos Aires fue la ciudad latinoamericana menos afectada por el fatídico 2020. Así lo arroja un informe de la firma Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, con números del segundo semestre del 2020.
El principal motivo, coinciden los expertos, es la histórica suboferta de oficinas premium en la capital argentina. “Buenos Aires tiene el inventario de clase A más chico de la región. Son 1.370.000 metros cuadrados. Las empresas no tienen muchas alternativas de mudanza. Por eso, la caída en la demanda se siente menos”, opina Lucas Desalvo, jefe de investigación de mercados de Cushman & Wakefield. Así, el impacto de la crisis fue más moderado que en ciudades como San Pablo, Rio de Janeiro, Bogotá, Santiago o Lima. El precio promedio pedido por metro cuadrado en Buenos Aires es el más alto de la región, de unos US$27,4. Le siguen Santiago (US$23,1), Bogotá (US$ 20,9), San Pablo (US$ 19,9), Río de Janeiro (US$ 17,6) y Lima (US$ 16,3).
Sin embargo, el informe de Cushman tiene en cuenta el valor del dólar oficial en Argentina. “Esos 27 dólares, cuando los llevás a billete, te queda un valor cercano a la mitad, parecido a Lima”, aclara Desalvo. La brecha entre el dólar oficial y el del mercado paralelo, es decir el valor real, es cercana al 60%. Sin embargo, Desalvo cree que, a pesar de la distorsión cambiaria, la tendencia es clara. “Hay cuestiones que son temporales. Supongamos que mañana se libera el dólar, los propietarios se atarán a eso. El mercado de oficinas en Buenos Aires admite el dólar oficial como moneda. Cuando hay restricciones se ve perjudicado, pero cuando no las hay se comprueba que es el mercado más apreciado de la región, por lejos”, explica. En el caso de las oficinas Clase A, “cuando mirás la serie 2014-2020 y le sacás la inflación, la rentabilidad se apreció en un 70%. Más allá de la brecha, al final de la película se ve una apreciación muy clara”.
Vacancia baja
El estudio, por otra parte, arroja cifras sobre el nivel de vacancia en este segmento premium. En Buenos Aires, en donde el último cuatrimestre mostró un repunte en la demanda, la tasa de vacancia cerró en 12,7%. “Es un número saludable. Es la segunda vacancia más baja de la región, y no se desocuparon tantos metros como se pensaba”, dice Desalvo.
Santiago de Chile, por su parte, terminó el 2020 con una tasa de 6,03%, un incremento del 29% con respecto al semestre anterior. En Bogotá ingresaron al mercado algunos edificios que estaban en construcción, elevando la vacancia a 13,6%. Lima experimentó un alza interanual del 5,3% para cerrar en 16,3% y San Pablo, por una disminución en la ocupación, tuvo también un leve incremento hasta 19,6%. La más afectada fue Rio de Janeiro, donde la vacancia en oficinas Clase A trepó al 33%.
De cara al futuro, la superficie actual en construcción de Buenos Aires incrementaría el inventario de oficinas clase A en un 14%. Se espera que durante este año se entregue más del 70% del total de esa superficie, aunque podría haber retrasos por las restricciones a causa del Covid-19. Sumando la superficie en construcción y en proyecto, se espera un total de 828.777 m2, para los próximos 10 años, lo que colocaría a Buenos Aires a la cabeza de la región en ese rubro, seguida por Bogotá y San Pablo. De acuerdo al informe, las expectativas están puestas principalmente en los submercados donde habría un mayor crecimiento: Zona Dot (+ 96,8%), Catalinas-Plaza Roma (+ 74,7%) y Corredor Panamericana (+ 47,7%). Todo, está claro, sujeto a lo que ocurra con la pandemia y con la situación macroeconómica doméstica.
“El mercado de oficinas Clase A en Buenos Aires se muestra estable, y en un escenario de pandemia, la estabilidad es una buena noticia”, finaliza Desalvo.
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