¿Qué mirar de una unidad para saber si se revalorizará?

La distribución de la planta, la luz natural en todos los ambientes, la orientación, el acceso a medios de transporte, la oferta comercial del barrio y el estado del edificio son puntos que hay que analizar
La distribución de la planta, la luz natural en todos los ambientes, la orientación, el acceso a medios de transporte, la oferta comercial del barrio y el estado del edificio son puntos que hay que analizar
Leandro Murciego
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6 de julio de 2019  

Comprar una propiedad no es una decisión que una persona toma de un día para el otro. Como en otras situaciones de la vida, la primera impresión cuenta pero la clave pasa por no encandilarse con la unidad en la primera visita. Por eso, revelar qué características generan que un inmueble sea más vendible o que tenga mayor potencial de revalorización es fundamental. La primera cuestión a determinar es el motivo de la operación y qué uso se le dará a la propiedad. No es lo mismo analizar variables de un piso que se compra para alquiler que uno que se habitará, en este último caso directamente relacionado con el estilo de vida quien analiza adquirir la propiedad. "Cuando alguien decide comprar un departamento para vivir, prioriza algunos requisitos por sobre el precio. Es decir, si le gusta la zona. En estos casos, el departamento produce un efecto de enamoramiento donde el cliente ya se imagina viviendo allí. Eso hace -no en todos los casos- que los otros factores sean menos relevantes por lo tanto su techo de oferta puede incrementarse", explica Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades.

En cambio, si se trata de una operación que fue pensada como inversión la lógica que domina al momento de concretar la operación es la del mercado. Para clarificar el panorama estas características podrían dividirse en tres grandes grupos, las que están vinculadas con la unidad, con el edificio y con la localización del inmueble.

Para Elbio Stoler, fundador y director de ADN Developers la localización es una de las principales características a la hora de buscar un inmueble que pueda defender bien su valor. "En una ciudad como Buenos Aires la ubicación es un tema fundamental. Otra característica importante es la proximidad del inmueble con las vías de circulaciones rápidas. Los buenos accesos a los medios de transportes también merecen un párrafo aparte. En estos tiempos en los que el uso del vehículo particular se convierte en un obstáculo estar ubicado en las cercanías de ejes o rutas principales es un factor determinante. La cercanía con el metrobus o con el subterráneo, también. Todos aspectos claves para la revaluación de cualquier unidad", explica el broker.

Otro punto que eleva la valuación de un inmueble es la oferta de servicios comerciales que brinda la zona. Cuanta más diversa, mejor. La presencia de supermercados, farmacias, buenos colegios u otros servicios de uso cotidiano ayuda en la logística de los clientes e incide en la decisión de compra. También la oferta gastronómica de la zona, los espacios verdes, la oferta de centros de actividad deportiva y esparcimiento.

Las vistas abiertas

Para Dina Crusizio, directora de la División Residencial de L. J. Ramos de Recoleta la ubicación de la unidad dentro del edificio también tiene una vital importancia. "No es lo mismo un departamento al frente que un contrafrente. Las unidades que dan a la calle suelen tener mayor valor, al igual que las que se encuentran entre el 4° y el 10° piso. En la actualidad, la ventilación, las vistas abiertas y los balcones aterrazados son factores tan importantes como el valor de los impuestos y servicios que abona cada departamento", cuenta la especialista.

Según Tomás Seeber, director de RG Montes divide en dos los factores que ponderan el valor de un departamento: "aquellos que no se fabrican, es decir están o no están, como por ejemplo la ubicación, luminosidad, la vista y el diseño de la planta. Por otra parte, están aquellos que pueden generarse con inversión del propietario, del consorcio o del Estado", relata. Está claro que los primeros son los más importantes porque si no están, no hay solución posible. Entre los más buscados está la luz natural: en este punto la premisa es cuantos más ambientes tengan buena luz, mayor potencial de defender el valor. Y por lo general, este factor tiene relación directa con la altura en el que este se encuentra. A más altura, más luz, y a más luz, más posibilidades de comercializarse a valores más elevados. Seeber amplía que "las unidades con vistas a zonas verdes, ya sea a plazas o a pulmones de manzana con jardines suelen tener valores más altos. Algo similar ocurre con los departamentos emplazados en pisos altos y sobre avenidas, que permiten tener visiones urbanas más amplias. Estas características aportan un intangible clave para la valorización".

El entorno de un inmueble es uno de los factores que aporta para la valuación de una unidad
El entorno de un inmueble es uno de los factores que aporta para la valuación de una unidad Crédito: Victoria Gesualdi / AFV

La orientación del inmueble es otra característica a observar. Las viviendas que dan al Sur no son beneficiadas por las bondades que ofrece el sol entre otoño y primavera y, además, suelen sufrir más fácilmente de humedades. Para quienes prefieren el sol por las mañanas, la mejor opción son las propiedades que miran al Este. Mientras que quienes desean el sol por la tarde, deben buscar las orientadas al Oeste.

"La orientación Noroeste es la más valorada por el público, ya que suele tener luz durante casi todo el día, y eso le otorga a la vivienda un plus a la hora de la cotización. Por otro lado, las propiedades que se encuentran en la planta baja si son aptas para profesionales suelen ser más valoradas cuando se comercializan", explica Alberto Hoyos, especialista del sector residencial del grupo Adrián Mercado.

Fuera de las características de la unidad, la proyección del barrio, las obras que se estén evaluando para mejorar el entorno, las posibilidades de desarrollo comercial del lugar y las inversiones en infraestructura impactan en el potencial de revalorización de la unidad.

Por otra parte, la calidad de construcción del edificio donde se emplaza la unidad es de vital importancia para proyectar cómo va a "envejecer" el departamento y qué nivel de inversión va a requerir a lo largo de su vida útil. Por lo general, las torres con arquitectura moderna son muy valoradas por el público en general, sobre todo cuando incorporan una amplia gama de servicios comunes o amenities. Otro tipo de inmuebles muy demandados son los edificios antiguos "de categoría" construidos a la "vieja" usanza que han sido bien mantenidos a lo largo del tiempo.

En el caso de los inmuebles grandes, modifica el valor, según Crusizio, la antigüedad de la construcción. En estos casos también se analiza si cuenta con dos ascensores principales y si ofrece tanto generador eléctrico propio como cocheras fijas. Las torres tienen un plus muy importante no sólo porque estas suelen ofrecer una mayor variedad de amenities sino porque dan respuestas a muchas de las demandas del público, entre las que se destacan mayor iluminación, perímetro libre y que todas las unidades cuenten con vistas abiertas y que además estén rodeadas de espacios verdes. Además, los costos de mantenimiento no suelen ser muy elevados ya que se reparten entre un gran número de propietarios. Stoler afirma que la valorización de un departamento que forma parte de una torre tiene una valuación un 25% más elevada que la de una unidad que está desarrollada en un edificio entre medianeras sin amenities o con muy pocos servicios".

Los amenities es uno de los factotes claves
Los amenities es uno de los factotes claves

Ana Astudillo, gerente de diseño de la desarrolladora BrodyFriedman hace hincapié en los servicios que el edificio ofrece. "La gente, últimamente, repara en la cantidad de amenities. El público es cada vez más exigente. Es decir, excede al SUM y a la pileta que ya en la actualidad estos resultan casi un commodity. El usuario quiere espacios comunes pensados y diseñados para la vida actual: wellness, sectores de trabajo, áreas de entretenimiento, entre otros servicios. Además, en lo que tiene que ver con el departamento el cliente reclama plantas con buen diseño y que, fundamentalmente, sean funcionales", detalla.

Un dato interesante que relevó Mercado Libre Inmuebles es que, en la ciudad de Buenos Aires, los usuarios priorizan tener pileta antes que seguridad en sus departamentos. En números, más del 32 por ciento de las búsquedas son por departamentos con piletas, mientras que el 0,5 por ciento buscan seguridad en la propiedad. Además los espacios al aire libre y de recreación juegan un rol primordial. El jardín y la parrilla ocupan el 27 por ciento y 19 por ciento, respectivamente, dentro de las búsquedas de los amenities predilectos. Al momento de hablar de la oferta, Belgrano es el barrio con mayor cantidad de departamentos que cuentan con los amenities más demandados -piletas y jardines- así como también es la zona con mayor oferta en materia de seguridad. En cuanto a las propiedades con parrilla, Caballito encabeza la lista.

Para Marcelo Di Mitrio, director de la inmobiliaria homónima uno de los grandes puntos en los que hace hincapié el potencial comprador, tanto por cuestiones de inversión como para uso familiar o personal suele estar vinculado con el funcionamiento de lo consorcial, en general. "En estos casos es importante no sólo brindarle al comprador toda la información posible que dispongamos sobre el funcionamiento de la administración sino que también es importante facilitarles el contacto con el responsable del consorcio", afirma.

Factores que desvalorizan

Así como existen variables que valorizan, hay otras que generan una pérdida de valor. Una de las principales es el estado de la unidad. "Los departamentos antiguos sin el adecuado mantenimiento suelen perder valor de mercado. En la mayoría de los casos esto es un impedimento para una operación, dado que la gente prefiere resignar metros a tener que enfrentar largas, costosas y traumáticas reformas. Por otro lado, este tipo de unidades suelen ser oscuras y los edificios tienen elevados gastos de mantenimiento", explica Stoler. Ximena D'Adam, titular de Century 21, profundiza sobre cuándo no conviene reformar una unidad en una construcción añosa. "El mercado cuenta con ejemplos inversos en donde se observan departamentos muy buenos que cuentan con reciclados de gran calidad en edificios sin el mantenimiento apropiado. Es decir, con palieres descuidados y ascensores muy chicos que suelen hacer caer en picada a la cotización del inmueble.

Por otro lado, un factor que hace perder cotización al inmueble suelen ser la falta de balcones. Hoy los espacios abiertos son muy solicitados y unidades que carecen de ellos tienen que ajustar su valor para venderse", analiza.

Para Crusizio, al igual que para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, la mala distribución o la mala relación entre la superficie y la cantidad de ambientes es tan dañina para la valuación de un inmueble como el mal estado del edificio. "Por ejemplo, un departamento de 100 metros cuadrados con un dormitorio no es lo mismo que otro que con el mismo metraje tenga tres dormitorios; el primer caso suele tener ambientes con espacios muy poco funcionales o utilizables. Otro factor que suele bajar la valuación de una unidad son los espacios de cocheras de difícil maniobrabilidad o los edificios en los que todas las unidades sean aptas profesionales", coinciden los brokers.

Hoyos del Grupo Adrián Mercado se anima a sumar los departamentos ubicados en los últimos pisos en la lista de los factores que hacen bajar el valor de un departamento. "Suelen ser víctimas de posibles humedades o filtraciones", explica el especialista. Además, profundiza sobre los contrafrentes, en general, más accesibles que los pisos del frente. "Sin embargo en las viviendas que se encuentra sobre las avenidas o frente a los centros comerciales, las unidades que dan al pulmón de manzana tienen tickets más altos porque no sufren los ruidos molestos ocasionados por el tránsito", detalla.

El barrio también pesa. Di Mitrio asegura que la baja afluencia de transporte público, la escasa oferta de servicios y las zonas poco seguras o que aparentan serlo, son los principales motivos para la caída de la cotización de un inmueble, al igual que las características del entorno y hasta del propio edificio. "En definitiva, se trata de aquellos factores que están fuera de las posibles modificaciones que pueda realizarle un potencial comprador", explica Di Mitrio. Manuel Mel, Gerente de Ventas de Mel Propiedades, introduce en el análisis a los PH. "En estos casos, las unidades que no tengan superficie descubierta pierde intereses de la demanda y como consecuencia disminuye su valor de mercado", explica y agrega que si se suma que para acceder hay que utilizar escaleras el inmueble pierde aún más precio y acota el interés de la demanda. Además, son unidades que requieren más tiempo para ser vendidas.

Ideas para vender más rápido y mejor

Desde el vendedor, también hay recursos para mejorar el valor de sus propiedades cuando deciden venderlas. En época vacas flacas, es decir de pocas operaciones hay que apelar a la creatividad. Para ello también se están preparando las inmobiliarias. Ya no es extraño que los brokers hagan hincapié en la importancia de "la presentación" de las unidades. "Es primordial el cuidado de la imagen de lo que se va a ofrecer. Por ejemplo, si tiene una moquette se recomienda retirarla para poder dejar a la vista el piso que hay debajo. Además, resulta vital despojar al espacio de objetos muy personales y de ser posible pintarlo de colores claros. Baños y cocina deben estar ordenados, de esta manera se aporta mayor claridad al visitante", aconseja Crusizio.

Un inmueble bien presentado se vende más rápido y mejor. "Vivimos en un mundo de imágenes, Instagram es la prueba de ello. A la hora de comercializar un inmueble contar con fotografías profesionales es condición necesaria de un trabajo inmobiliario serio. Recurso que se complementa con un plano del inmueble y un recorrido virtual, rendizaciones 3D, vistas con drones y modelos virtuales", explican Di Mitrio y Stoler. Seeber alerta en que "no hay una segunda oportunidad para causar una primera buena impresión. Por eso hay que ser certeros en el momento de hacer el disparo". El especialista aconseja elegir días de sol y buena luz para tomar las fotos y los videos del departamento, buscar varios ángulos y resaltar lo más atractivo de cada unidad. Invertir en buenas fotografías puede hacer la diferencia en el posicionamiento en los buscadores inmobiliarios que poseen algoritmos para dar prioridad a las mejores publicaciones", aporta Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa, una empresa integral de servicios inmobiliarios que brinda servicios de administración de propiedades, refacciones, amoblamiento, entre otros servicios. Tanto D'Adam como Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, explican que hay muchos fotógrafos que ofrecen este servicio y que es una inversión accesible que le aporta un plus al proceso de compra-venta de una operación. "El valor del mismo, que incluye toma de fotografías, realización de videos y tour 360° para un departamento de hasta 100 metros cuadrados ronda entre los $1500 y $2500".

En la actualidad, varias firmas inmobiliarias están dando sus primeros pasos en el mercado del home staging. "Este es un servicio que se basa en utilizar distintas técnicas que ayuden a la despersonalización y mejorar exposición de la propiedad para atraer a un mayor número de potenciales compradores. Si bien en Estados Unidos y Europa está muy difundida, aún en la Argentina no tiene mucha aplicación, quedando restringida a algunos nichos específicos de mercado", cuenta Hoyos. Altgelt aporta un dato estadístico, del que poco se conoce, y que resulta vital: "Está demostrado que los compradores se deciden en los primeros noventa segundos de comenzar la visita a la vivienda. Es por ello que el primer impacto que recibirá el comprador es tan importante. Los costos de los servicios de home staging resultan muy convenientes teniendo en cuenta el valor que este trabajo le aporta a la futura venta", analiza.

En un mercado amesetado en el que los plazos medios de venta se han prolongado, muchos propietarios prefieren encarar remodelaciones antes poner la unidad en venta. Siguiendo esta tendencia, el grupo Adrián Mercado cerró una alianza alianza estratégica con Remodelatucasa.com.ar, un estudio especializado en reformas y ambientaciones de espacios. " De esta manera estamos preparados para aconsejar sobre las distintas alternativas a la hora de tomar la mejor decisión inmobiliaria, ya sea en la compra, venta o remodelación de una propiedad", dice Hoyos.

A la hora de encarar una reforma, Di Mitrio resalta que "las unidades con techos altos a las que se les pueda sumar metros cuadrados mediante entrepisos que, aunque no estén en la escritura, aumentan el valor de la unidad y le dan una riqueza espacial. Agrega que entre las reformas más accesibles y que revalúan a la propiedad se encuentran los cambios de ventanas y de persianas, la reubicación de puertas, el cambio o puesta en valor de los pisos y la eliminación o colocación de tabiques divisorios. En cuanto a los costos, una reforma completa de los ambientes húmedos como el baño, la cocina y el lavadero, ronda entre los US$1000 y US$1300/m2, mientras que para el resto de los ambientes, es decir living, dormitorios y pasillos, ese valor disminuye a entre US$200 y US$350 por metro cuadrado. "El aggiornamiento de la cocina y los baños permite vender más rápido un inmueble. Lo que está de época y que no tiene buena conservación desmerece su valor y condiciona la demanda. El rejuvenecimiento de estos espacios antes de poner en venta a la propiedad revaloriza hasta un 20 por ciento el valor de la propiedad. Por lo general la inversión siempre es muy inferior a lo que se puede llegar a obtener de adicional por estas reformas", sostiene Hoyos. Di Mitrio finaliza aclarando que en las "lavadas de cara" los valores son mucho más accesibles: para un piso de 80 m2 entre materiales y mano de obra estamos hablando del orden de los $60.000".

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