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Recetas para mejorar en el mercado local
El sector inmobiliario enfrenta una brutal recesión: el bienio 2014-2015 tendrá el menor nivel de ventas en la CABA desde 1970 y los permisos de construcción son casi un quinto de lo que fueron en 2006-2007. ¿Cómo reactivarlo? ¡Bajando los precios, con perdón por mi antipatía! El cocacolero de la cancha la vende más barata en la platea alta que en la baja: los dueños de los inmuebles deben imitarlo si quieren vender.
Desde 2002 los argentinos con capacidad de ahorro se refugiaron casi exclusivamente en inmuebles. Con las bajas tasas de interés internacionales, los precios en dólares han escalado, triplicando en 2012 los valores de la Convertibilidad. Según Reporte Inmobiliario la renta neta por alquilar en Buenos Aires es hoy 1,5%, cuando un bono del Tesoro estadounidense rinde 2,2%. Un departamento en Buenos Aires vale unos 44 años de alquileres netos, mientras que las principales empresas argentinas valen entre 7 y 14 años de utilidades. Para comparación, las principales empresas del mundo, valen unos 22 años de utilidades. ¿Qué tendrán nuestros departamentos para valer tanto?
También subieron más que los salarios. En el promedio 1976-2001, un departamento de 60 m2 a estrenar costaba 45 meses de sueldo de un joven profesional. Desde entonces cuesta 74 meses. ¡Nuestros jóvenes no pueden comprar las viviendas que compraron sus padres! El sector se ha ido en vicio pensando en los inversores, olvidándose del poder adquisitivo de los usuarios finales.
Según mis estimaciones, el m2 a estrenar en el corredor norte de la CABA debería valer unos 1500 dólares, bastante menos que los 2800 actuales. Este no es un pronóstico de lo que pasará, sí es un pronóstico de lo que la demanda debiera convalidar.
Ingresamos a una etapa de cambios, en la que el gobierno tratará de restablecer la confianza en la moneda y en instrumentos de inversión tradicionales. Si lo logra, los inmuebles dejarán de ser la única opción. A mediano plazo, creo que quien venda inmuebles hoy y se coloque en bonos o acciones ganará más plata que si se queda en inmuebles. Y ello no sólo será bueno para su bolsillo. También será bueno para su corazón, porque la presión vendedora ayudará a que la vivienda vuelva a ser accesible para la clase media.
Por Juan José Cruces
