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Todo lo que hay que saber antes de invertir en Detroit
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Después del gran crash de Detroit pocos auspiciaban que la ciudad pasaría por un presente tan prometedor, sobre todo para quienes desean invertir en ella. Muchos interesados llegaron hasta ella siguiendo los pasos de un grupo de empresarios, liderados por Dan Gilbert, que decidió darle a esta metrópolis una nueva oportunidad. Esto sucede en un mercado como el norteamericano, donde las propiedades están valorizándose, y lo mismo sucede con las de este destino, pero tienen una gran ventaja para quienes buscan comprar: sus precios todavía están por debajo de la media, dando una mayor posibilidad de rentabilidad.
"Desde 2014 la ciudad está disfrutando de un resurgimiento importante que está siendo ampliamente documentado por la prensa nacional e internacional. Ha tenido un superávit y una gestión muy sana económicamente ya por tres años. La economía de la ciudad ha crecido un promedio del 2,75 por ciento anual en los últimos cinco años (de acuerdo a datos de la Reserva Federal) y el nivel de desempleo ha alcanzado un mínimo del 5 por ciento", analiza Kristian Freiwald Co-Fundador y CEO de MidAmerican Homes, la firma de inversiones inmobiliarias que tiene el foco en esa ciudad y que interviene desde la compra de la propiedad, pasando por su remodelación y hasta su administración.
Según Freiwald, además de las condiciones benéficas de la ciudad, los principales factores que contribuyeron al resurgimiento de Detroit son la diversificación de la economía y del empleo -solo el 12 por ciento de los empleados de la región son de manufactura-, la alta inversión pública y privada -más de U$S20 billones entre proyectos realizados y en anunciados- y una muy buena relación calidad-costo de vida está atrayendo población de otras regiones. MidAmerican Homes está invirtiendo en las zonas tradicionales, "donde más demanda hay, como Warrendale, un barrio al Suroeste, próximo a Dearborn, donde está Ford. Allí hay una alta necesidad de alquilar casas. También invertimos en la Milla 6, donde hay una gran concentración de inversiones públicas y privadas", relata el ejecutivo de la empresa que tiene cientos de casas en operación, todas ubicadas en el área central de los Estados Unidos y que son parte del programa fondeado por el gobierno federal de los EE.UU. mediante el cual el gobierno paga el alquiler en nombre de los inquilinos, típicamente personas de bajos recursos.
El programa que tiene un presupuesto estatal anual de US$23.000 millones existe desde 1974 y asiste a más de 5 millones de personas. La mayoría de los hogares asistidos son habitados por madres solteras; ancianos, personas con discapacidades o veteranos de guerra. "Hay pocas inversiones más seguras en donde es directamente el gobierno de los EE.UU. quién te paga el alquiler", aclara Freiwald. El beneficio viene por una mayor predictibilidad del ingreso por alquiler independientemente de las condiciones macroeconómicas y coyunturales de cualquier inquilino. "Los retornos brutos sobre el alquiler oscilan entre el 15 y el 17 por ciento" , agrega el ejecutivo.
Ahora bien, ¿por qué Detroit está siendo tan renombrada a la hora de recomendar inversiones? La respuesta es sencilla: por los precios de los inmuebles. "En promedio, una propiedad en el resto de los Estados Unidos puede llegar a costar unos U$S230.000, mientras que acá, ya remodelada, está entre los U$S55.000 y los U$S100.000. Además, se vienen apreciando de modo constante en los últimos cinco años", describe Freiwald. "Generalmente son casas estilo bungalow, que tienen aproximadamente 100 metros cuadrados divididos en dos plantas y cuentan con tres habitaciones y un baño. Además normalmente poseen sótano y garaje. Algunas casas son de exterior de ladrillo y otras de aluminio o vinilo. También hay algunas más grandes, de estilo colonial, de aproximadamente 120 a 150 metros cuadrados, más un sótano", agrega el inversionista.
Los expertos en el destino aseguran que el retorno de la inversión neta arranca entre un 8 y un 10 por ciento anual, y el valor del metro cuadrado ronda los U$S650, siempre hablando de las viviendas ya refaccionadas. "Lo ideal, para proveer una fácil salida, son unidades bien ubicadas en barrios consistentes, que al menos tengan tres dormitorios y es imprescindible el sótano. Pueden ser propiedades convencionales o complejos multifamiliares de viviendas", señala Marcelo Schamy, director de IDG Homes Detroit.
Una nueva modalidad que está surgiendo "es la gestión de un cash out o hipoteca con el banco sobre propiedades que algunos inversores ya tienen en ciudades como Miami y que ahora no producen renta, pero sí califican para una hipoteca. Con ese capital, se puede realizar una operación simultánea y comprar una propiedad en Detroit. Por lo tanto, con una misma inversión, se puede ser propietario de dos viviendas, en diferentes ciudades y así promediar el rendimiento", aconseja Schamy.
Uno de los grandes atractivos de Detroit es que ya está posicionada como uno de los centros corporativos más importantes de la zona. De hecho, Starbucks, Google, Linkedin, Nike, Whole Foods, John Varvatos, Penske, K-Mart, Home Depot y Walmart son solo algunas de las empresas que se instalaron. También cobra protagonismo el resurgimiento de las automotrices como GMC, Ford y ahora Fiat Chrysler Automotive, la de mayor dimensión luego de la fusión.
"A partir de este proceso y de la saturación de algunos mercados, como es el caso de Miami, la oferta de Detroit empezó a diversificarse: además de viviendas, existe la posibilidad de invertir en complejos multifamiliares, edificios de oficinas, locales comerciales e incluso, terrenos. Estas oportunidades permiten predecir un excelente retorno, pero con un riesgo todavía más acotado, dado que las oficinas ya se encuentran en funcionamiento y con contratos de alquiler vigentes, por lo que no se debe depender de la llegada de un inquilino para empezar a percibir ganancias. Además, las inversiones pueden realizarse en forma individual o en sociedad, por lo que están abiertas al ingreso de diferentes perfiles de inversores", agrega Schamy.
"Por ejemplo, Chrysler está ampliando una de sus plantas a 15 minutos del Downtown, esto demandará una contratación de más de 6000 personas. Por todo esto, la zona está en crecimiento junto a los barrios vecinos de Morningside, East English Village y Harper Wood en el Este de Detroit. Mientras tanto, en el Oeste se está desarrollando la zona de la universidad de Detroit así como los alrededores del club de golf, que fue la sede del PGA en Detroit en junio, fecha que ya se calendarizó para el año próximo", afirma Eduardo Pérez Orive, fundador de InvestDTW y broker en Michigan y Miami.
Precios bajos
En cuanto a las zonas, a las ya mencionadas, hay que agregar "las afueras de Detroit, que están siendo demandadas. El Downtown ya creció muchísimo y los precios están iguales o más caros que antes de la bancarrota. Ahora, en las afueras, a unos 20 minutos, tanto el West como el East, están aumentando mucho. Lo primero en desarrollar fue el West pero ahora lo está haciendo rápido el East", observa Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty. Y agrega que es importante seguir una máxima al invertir en real estate: "No espere a comprar propiedades inmuebles, compre propiedades inmuebles y espere". Y este consejo aplica para Detroit, porque justamente los valores han aumentado un 10 por ciento en el último año, y así y todo siguen siendo rentables. "Cuando empezamos vendiendo, hace dos o tres años, las propiedades valían entre US$35.000 y US$50.000. Hoy ya valen entre UD$50.000 y US$60.000. Antes se ofrecían propiedades con 14 por ciento de rentabilidad, y ahora la rentabilidad se ubica cerca del 10 por ciento. O sea, siguen rentables, siguen siendo interesantes y la revalorización (que es lo más importante) es importante", aclara el broker.
"Miami es diferente a Detroit. Mientras que la primera ofrece una rentabilidad emocional y arroja entre el 3 y el 5 por ciento anual, Detroit asegura una renta de entre 8 y 10 por ciento recapitalizándose en un 15 por ciento a los 4 o 5 años de realizada la inversión", comenta Perez Orive.
Freiwald confiesa que la mayoría de sus inversores se inician comprando entre dos y tres casas para probar, a un costo de aproximadamente US$60.000 cada una. Cada casa genera aproximadamente US$4500 anuales después de gastos. "También puede invertir en un edificio de apartamentos de 20 o más unidades habitacionales a aproximadamente US$45.000 por unidad habitacional, lo cual da una rentabilidad de dos o tres puntos mayor. Nuestros inversores obtienen el título de sus propiedades lo cual da mayor seguridad", detalla.
Para fundamentar y respaldar el optimismo de los brokers, basta con observar algunos números de la metrópolis: actualmente viven 4,5 millones de personas en lo que es la segunda área metropolitana de la región después de Chicago. Además 700.000 viven dentro de los límites de la ciudad, 51 por ciento de los cuales son inquilinos.
Al mismo tiempo, desde la ciudad se busca atraer habitantes y propietarios que piensen en instalarse. Y, como lo hemos visto, hay una aceitada estrategia para seducir a empresas para que se afinquen en la zona, tanto de industrias tradicionales como de la economía del conocimiento.
Dentro del segmento IT, "Google anunció que expandirá sus oficinas de Detroit, se espera que este desarrollo termine en 2020 e involucrará nuevas contrataciones. Además, en abril anunció planes para abrir una planta para el ensamblaje final de sus vehículos sin conductor, también en la ciudad. Por su parte, LinkedIn es la más reciente de una serie de compañías tecnológicas que optó por mudarse a este destino", puntualiza Sofía Gancedo, directora global de operaciones de Bricksave, proptech que permite invertir a distancia y de modo online, incluso adquiriendo porcentajes de los inmuebles. La compañía tiene acceso a más de 100 propiedades, y realiza un due dilligence (inspección), ofreciendo solo propiedades terminadas. Incluso, Gancedo señala que se puede "invertir desde los US$1000". Aclara que conviene "comprar las que participan del programa Sección 8, liderado por el gobierno estadounidense como método de subsidio a la clase media baja". "Aquellos que eligen invertir y radicarse en Detroit, buscan una ciudad donde los costos de vida son más bajos. El costo promedio para alquilar una casa son US$1000 mensuales, mientras que el promedio gastos de vivienda en Detroit es el 2,2 del salario anual de una persona. Si tomamos como referencia a Miami, el costo de vida allí es el 4,8% del salario anual, lo cual marca una diferencia", concluye Agustín Lentini, representante de Inmivest, empresa especializada en inversiones migratorias en los Estados Unidos.
