Un rascacielos en Nueva York destinará el 25% de sus unidades a viviendas económicas

Más de 20 años después de los ataques del 11 de septiembre, una torre de departamentos de 274 metros pronto podría levantarse en el World Trade Center, convirtiéndolo en el primer y único proyecto residencial que se construirá en el campus de 647.497 metros cuadrados. El proyecto de 80 pisos (que está ubicado en 130 Liberty Street) es una propiedad pública conocida como Sitio 5, que incluiría 1200 departamentos, de los cuales el 25%, o 300 unidades, se alquilarían por debajo del valor de mercado, así como oficinas, tiendas y espacio comunitario. Un equipo dirigido por los desarrolladores Brookfield Properties y Silverstein Properties podría comenzar la construcción en 2023, si se cumplen las aprobaciones.

Desde hace un tiempo un grupo de residentes locales y funcionarios electos, frustrados por la escasez de viviendas sociales en toda la ciudad, están presionando por más: una torre que podría convertirse en el proyecto de vivienda 100% accesible más alto del mundo. Esto sería todo un símbolo de equidad para los trabajadores y las familias que reconstruyeron el Bajo Manhattan. El grupo espera poder incluir una preferencia para que los sobrevivientes del 11 de septiembre y los trabajadores esenciales pueden tener beneficios en el precio de los alquileres.

Esta es una batalla ideológica que se libra en uno de los pocos sitios de la ciudad donde estas preguntas podrían plantearse seriamente: ¿Se pueden construir torres altísimas para los neoyorquinos de ingresos bajos y medios en lugar de proyectos de lujo? ¿Y la importancia política y simbólica del sitio haría que valiera la pena el gasto, aunque probablemente se podrían construir tres o cuatro veces más unidades asequibles en otro lugar por el mismo costo?

Los partidarios del plan actual, una torre de vidrio y mampostería de 475.488 metros cuadrados, diseñada por Kohn Pedersen Fox Associates, dicen que creará viviendas más accesibles en un solo sitio que las que se han construido en el Bajo Manhattan en años. De hecho, según el Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda, desde 2014 la ciudad ha financiado 300 nuevas unidades asequibles en el distrito que incluye el World Trade Center, el mismo número que se incluirá en la nueva torre y se reservará para los inquilinos que componen al 50% del ingreso medio del área, o alrededor de US$53.000 al año para una familia de tres.

La oposición se enfrenta a grandes obstáculos. Ningún proyecto de vivienda totalmente asequible se ha acercado a los 274 metros de altura, debido a los elevados costos de construcción y mano de obra asociados con los rascacielos, y esos obstáculos solo se acentúan en el World Trade Center, uno de los lugares más caros para construir en la ciudad. Pero un reciente aumento de apoyo de los políticos locales y estatales podría influir en el proyecto, al igual que podrían estar disponibles nuevas fuentes de financiación para el Gobierno.

“El momento en el que estamos es ideal”, dijo Mariama James, fundadora de la Coalición por un 5WTC 100% asequible. “El vigésimo aniversario, la crisis de la vivienda, la pandemia, es como la fórmula perfecta para que finalmente se logre algo como esto”.

James, de 50 años, ha vivido cerca del World Trade Site desde 1971, cuando su padre, un veterano de la Fuerza Aérea, compró un apartamento con subsidio público en un edificio de 27 pisos en Southbridge Towers, entonces parte de Mitchell-Lama, de ingresos medios (un programa de vivienda). Su padre murió de una enfermedad relacionada con el 11 de septiembre en mayo, dijo, y ella, su madre y sus hijos sufren los efectos persistentes en la salud de la exposición a los contaminantes liberados por los ataques.

“Después del 11 de septiembre, muchos de nosotros, en cierto modo, nos convertimos en activistas”, dijo Jill Goodkind, de 63 años, miembro de la coalición y residente de Gateway Plaza desde hace 32 años, donde los apartamentos de dos habitaciones se pueden alquilar por tanto como US$6245 al mes.

¿Podría hacerse?

Existe algún precedente para la construcción de viviendas altas, por debajo del precio del mercado, y podría hacerse nuevamente, dijo Moses Gates, vicepresidente de planificación de viviendas y vecindarios de la Asociación de Plan Regional, un grupo de planificación sin fines de lucro que no participa en el proyecto. Y agregó: “Todo se puede arreglar, con suficiente subsidio gubernamental”.

El precedente más cercano, quizás el proyecto de vivienda asequible más alto del mundo, es Pinnacle @ Duxton , un complejo de viviendas públicas de 1848 unidades construido en 2009 en Singapur, dijo Daniel Safarik, subdirector de investigación del Council on Tall Buildings and Urban Habitat, una organización sin fines de lucro que rastrea la construcción de rascacielos. Alcanzó un máximo de 164 metros de altura.

En Nueva York, el modelo más cercano puede ser una torre de 123 metros de alto en Hunters Point South Commons, en Long Island City, construida en 2015 por una empresa conjunta que incluye al desarrollador Related. Si bien es parte de un complejo de departamentos con restricción de ingresos de 925 unidades, el edificio tiene un amplio rango de ingresos: del 40% al 230% del ingreso medio del área, o alrededor de US$43.000 a US$247.000 para una familia de tres, según el Departamento de Conservación y Desarrollo de Viviendas. Este desarrollo tiene menos de la mitad de la altura de la torre propuesta del World Trade Center.

Los desarrolladores de la torre del World Trade Center dijeron en un comunicado que, para aumentar el número de apartamentos por debajo del precio del mercado de 300 a 1200, necesitarían al menos US$500 millones adicionales, que probablemente provendrían de un fondo del Gobierno. Con ese dinero, dijeron, el estado podría subsidiar aproximadamente cuatro veces más unidades (es decir, unas 3600, en lugar de 900) en un mercado más accesible y con un desarrollo menos costoso. “Los costos de construcción de las torres de 274 metros son exorbitantes y solo aumentan”, dijo Alicia Glen, ex vicealcaldesa de vivienda y desarrollo económico, y miembro de la junta de la Corporación de Desarrollo del Bajo Manhattan, que es propietaria del sitio y apoya la actual proyecto. “Este desarrollo ya tiene una asequibilidad muy profunda, así que no creo que eso esté sobre la mesa”, dijo sobre hacer que la torre sea 100% asequible.

¿Qué tan exorbitantes son esos costos?

Holly Leicht, presidenta de la junta de la Corporación de Desarrollo del Bajo Manhattan, estimó que, según lo planeado actualmente, construir cada unidad en la torre costará alrededor de US$1 millón, o el doble que una unidad en un proyecto asequible típico. Cabe aclarar que no todo ese dinero se destinará a acabados elegantes. Otras razones de la gran disparidad de costos tienen que ver con el método de construcción: la mayoría de los edificios asequibles no miden más de 12 a 15 pisos, la altura máxima para la construcción de bloques y tablones, una forma más sencilla de construir que no requiere grúas torre o trabajos de cimentación más costosos, dijo Mark Ginsberg, socio de Curtis + Ginsberg Architects, que ha diseñado varios edificios residenciales asequibles, pero no participa en el proyecto. Un edificio de esta altura probablemente también requeriría una fuerza laboral sindical, debido al trabajo especializado y las regulaciones en este sitio, y eso podría aumentar los costos generales de construcción entre un 20% y un 40%, dijo Ginsberg.

También hay consideraciones complicadas de las partes interesadas. En 2004, la Lower Manhattan Development Corporation, una subsidiaria de la agencia estatal Empire State Development, compró la propiedad, que incluye el sitio del antiguo edificio del Deutsche Bank dañado en los ataques terroristas; el edificio fue demolido en 2011, cuatro años después de que un incendio masivo mató a dos bomberos . En 2006, la LMDC acordó un intercambio de tierras con la Autoridad Portuaria de Nueva York y Nueva Jersey que dio paso a la construcción del Museo y Memorial del 11 de septiembre y un centro de artes escénicas. A través de un contrato de arrendamiento a largo plazo que fue parte de ese acuerdo, los ingresos del desarrollo del sitio irán a la Autoridad Portuaria, que cuenta con los fondos para varios proyectos.

El impulso por viviendas más asequibles en la torre ha encontrado el apoyo de varios funcionarios electos, incluidos los concejales Ben Kallos y Mark Levine; el senador del estado de Nueva York, Brian P. Kavanagh; los representantes de Estados Unidos Carolyn B. Maloney y Jerrold Nadler; y la asambleísta Yuh-Line Niou.

Pero el respaldo más importante provendría de Kathy Hochul, la nueva gobernadora de Nueva York, quien tiene una amplia influencia sobre las agencias gubernamentales propietarias del sitio. Hazel Crampton-Hays, secretaria de prensa, dijo en un comunicado que “Hochul está comprometida a seguir tomando medidas audaces para proteger a los inquilinos y ayudar a resolver la crisis de asequibilidad de la vivienda, no solo en un vecindario o edificio, sino en todo el estado , y estamos monitoreando el desarrollo de este proyecto en ese contexto”.

De una forma u otra, es probable que el proceso de aprobación demore al menos otro año, en parte porque el sitio estaba originalmente programado para una torre comercial, y el uso residencial requerirá un cambio en el Plan General del Proyecto para el Bajo Manhattan establecido después de los ataques. También existe la posibilidad de que una pelea prolongada por la torre empuje a la Corporación de Desarrollo del Bajo Manhattan a regresar a un plan comercial que no requeriría aprobaciones adicionales.

Pero James, de la Coalición por un 5WTC 100% asequible, no se desanima. “Salgo de mi departamento y veo edificios vacíos todos los días”, dijo, señalando el exceso de propiedades residenciales comerciales y de lujo que la rodean. “Yo estoy convencida de que podemos llenar un edificio, si éste es asequible”.