Alquileres: advierten que el registro de contratos hará subir los precios

Si bien no se creó ningún impuesto nuevo y el registro de contratos de locación ya estaba estipulado en la Ley de Alquileres, distintos especialistas y referentes del mercado inmobiliario señalaron que, con la puesta en vigencia de la norma de la AFIP a partir de marzo, los alquileres podrían continuar aumentando más allá de lo que lo hicieron en 2020. Según el portal Zonaprop, tras la aprobación de la ley el año pasado subieron un 61,6%, 25 puntos porcentuales por encima de la inflación.

"Me parece bien que se busque la formalización de los contratos de alquiler. También me parecerá lógico cuando eso haga subir los precios. No quiero que pase, pero va a pasar. Pensar que los alquileres van a pasar a estar registrados sin aumento de costos es ir en contra de cualquier instinto humano ¿Está bien? No sé, no me importa, pero es así y negarlo es inocente", afirmó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

Según él, las consecuencias de esta obligación a formalizar van a ser mayor seguridad para inquilinos o propietarios, dependiendo del caso, mayores precios y menor oferta. "Ese combo va a existir. Lo que hay que pensar es si el efecto es positivo o negativo. Es un número muy poco preciso, por lo informal del sector y porque no alcanza a todos, pero en 2019 solo 7324 personas usaron la deducción de alquileres para el impuesto a las Ganancias. El universo de contratos que queda afuera de la AFIP es enorme y el impacto que se viene va a ser del mercado en general", advirtió.

En tanto, Mariano García Malbrán, director ejecutivo de la Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), dijo que esto genera un nuevo golpe a la ya castigada rentabilidad de los alquileres. Según Zonaprop, en 2020, la relación alquiler/precio se ubicó en 2,37% anual. Es decir que se necesitan 42,2 años de alquiler para recuperar la inversión, un 5% más que en 2019.

"La tendencia de propietarios que retiran inmuebles que se encuentran en alquiler y ponen los mismos a la venta va a aumentar aun más. En consecuencia, a quienes pretendió beneficiar la ley, que a nuestro entender son los inquilinos, se podrán ver perjudicados por una menor oferta de bienes en locación. Además, el contraste con una enorme demanda y el traslado de modo indirecto de los costos impositivos al valor del alquiler generarán sin dudas un aumento importante de los montos de los alquileres, y si además tenemos presente el gran déficit habitacional existente en nuestro país, la situación se torna más compleja", señaló.

En este sentido, González Rouco apuntó también a los efectos que tendría la exigencia de registración en los 60.000 hogares que alquilan en hoteles pensión, inquilinatos y las decenas de miles de familias que alquilan en barrios populares. "Van a complicarles la vida a muchas personas. Esto pasa cuando se hace política pública con ideología y no con incentivos", opinó.

En cuanto a cuáles podrían ser los incentivos para formalizar, González Rouco dijo que se podrían bajar impuestos por una determinada cantidad de tiempo a propietarios que registren las propiedades u ofrecerles algún beneficio, como un crédito laxo para mejorar o refaccionar el inmueble.

La regularización

Consultado por la cantidad de contratos de locación informales, González Rouco dijo que no hay ninguna estimación porque hay una confusión entre "en negro" y sin contrato. "Un alquiler con contrato no está 100% en negro. Quizá lo que no está es registrado, pero es formal", explicó.

El tributarista Sebastián Domínguez, de SDC Asesores Tributarios, sumó que puede haber dos situaciones entre quienes no declaran alquileres. Contribuyentes inscriptos en Ganancias que pagan el impuesto de Bienes Personales por el inmueble, pero no declaran alquileres y pasarían a pagar Ganancias e Ingresos Brutos y, por otra parte, empleados en relación de dependencia que deberían sacarse el monotributo y solo pagarían $556 si tienen a su cargo hasta dos alquileres por $30.000 o, en caso de excederse de este monto, Ingresos Brutos. "A estas personas no les cuesta tanto regularizase. Pero si alguien no puede sacar el monotributo debería inscribirse en Ganancias y pagar Ganancias. El tema es que ahí esa persona tendría que presentar declaración jurada anual de Ganancias, con lo cual tiene más complejidades", concluyó Domínguez.