Como no bajan los precios, cada vez hay más departamentos sin vender
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LA NACIONMaría Julieta Rumi
En los últimos tiempos posdevaluación y con la caída de la demanda de créditos hipotecarios para comprar vivienda, hubo todo un debate acerca de qué iba a pasar con el precio de las propiedades . La lógica indicaba que tenían que bajar luego de que el valor promedio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires alcanzara récords a comienzos de 2018. Pero esto no se evidencia aún del todo en los precios de publicación de los inmuebles, que subieron el año pasado. Y lo que no ajusta por precio ajusta por cantidad: cada vez se cierran menos operaciones, por lo que en la Capital Federal hoy hay un 55% más de departamentos en venta que en febrero de 2018.
El dato surge de un relevamiento sobre la base de datos de los sitios Zonaprop y Argenprop. De acuerdo con el informe, en febrero del año pasado había publicados 44.102 y 27.476 departamentos en ambos buscadores. Hoy esos números ascienden a 68.437 y 42.483, respectivamente, un 55% más. Y si se observan los números de otros buscadores, como Properati y Mercadolibre Inmuebles, se advierte la misma tendencia: el stock creció un 69% y un 48%, respectivamente.
En diálogo con LA NACION, la titular de Maure Inmobiliaria y autora del informe, Soledad Balayan, explicó que la acumulación de stock se debe a varios factores. "Hay una base de propiedades que están listadas desde antes de la devaluación, que siguen en oferta y no ajustaron precio. Y después están las que se fueron agregando en 2018 con la referencia de esos precios y con la lógica del funcionamiento de la economía antes de la devaluación. El mercado reacciona lento", afirmó, y también se refirió a los propietarios que no bajan los precios.
"Hay personas que tienen la ilusión de que ese es el precio en dólares y, por otro lado, tenés gente que tiene un buen poder adquisitivo y no está apurada por vender, porque ¿qué hace después con el dinero? Si la alternativa no es mejor, no venden, prefieren los ladrillos. El inmueble es una caja de seguridad que no tiene costo y encima podés tener una renta, aunque poco significativa, si lo alquilás", agregó la analista.
En tanto, el fundador de Properati, Gabriel Gruber, dijo que "los precios subieron por el ascensor y ahora empiezan a bajar, pero por la escalera". De acuerdo con el último reporte del mercado inmobiliario de Properati + Oikos de la ciudad de Buenos Aires, en enero pasado el precio de venta promedio en dólares mostró una caída del 0,1% mensual, mientras que en la comparación interanual subió un 6,1% (el precio promedio del m2 de los inmuebles en venta en la ciudad de Buenos Aires pasó de US$2642 a US$2805).
"Los precios casi no se movieron: están solo un 1% debajo de los de agosto de 2018, y lo que no se ajusta por precio se ajusta por cantidad, de dos maneras: en diciembre se escrituró un 42% menos que hace un año y las operaciones con crédito hipotecario bajaron un 85%, y hay mucho stock a la venta porque se vende mucho menos", explica Gruber. Y agrega: "La gente que no tiene una hipoteca detrás no está apurada, y después están los que quieren vender para comprar y no venden o no les ofrecen lo que necesitarían para comprar otra cosa. Falta liquidez. Es un círculo vicioso por el que se achica el mercado", explicó, y dijo que los precios, que son la variable de ajuste entre la oferta y la demanda, "están muy altos".
Según Gruber, eventualmente tendrán que bajar. "Van a tener que terminar bajando porque esto no se puede mantener por mucho tiempo. La gente va a tener que ceder, sobre todo en barrios que subieron mucho de precio o quienes necesitan mudarse. Es un proceso muy suave, pero ya hay algunos indicios o señales", apuntó.
Diferencia entre barrios
Según el directivo, si bien los precios en promedio no bajan, en algunos barrios ya empezaron a ceder. Si se compara el valor del metro cuadrado en Boedo entre enero de 2018 y enero de 2019, cayó un 25% y hoy está en US$2600, seguido de Parque Avellaneda (que bajó 11,5% y está en US$2200), Parque Chas (-10,8%/ US$2800), La Boca (-6%/ US$1900), Villa Ortúzar (-4,7%/ US$3000), Puerto Madero (-2%/ US$6900) y San Nicolás (-0,9%/ US$2600).
"Es gente que necesita vender el departamento para poder comprar porque quiere uno más grande o más chico. Esto se va a empezar a ver más. También está el que tiene que vender porque se muda por trabajo, y los que lo hacen por transporte o seguridad", describió, y agregó que hasta que no se ajusten los precios el mercado seguirá frenado.
Y mientras unos barrios bajaron de precio, otros subieron, como Versalles, que aumentó un 34,6% y el metro cuadrado quedó a US$2500; Villa Riachuelo (+26,9% y US$2100) Villa Real (+20,9% y US$2600), Nueva Pompeya (+19,7% y US$2000), Coghlan (+16,7% y US$3600), Villa Luro (+16,7% y US$2900), Barracas (+13,5% y US$2700) y San Telmo (+13,3% y US$2800).
"Al final del día los precios van a bajar. Lo que no se sabe es cuándo ni cuánto lo van a hacer", concluyó el empresario.
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