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Créditos hipotecarios: todo lo que hay que saber antes de comprar una propiedad

En el noveno episodio de Finanzas Estratégicas, analizamos cómo funciona hoy el acceso a la vivienda en Argentina; precios de mercado, créditos UVA, costos ocultos, aspectos legales y alternativas para comprar con información y planificación, entre otros temas

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Comprar una vivienda es, para muchas personas, una de las decisiones financieras más importantes de su vida. No solo por el monto involucrado, sino también porque se trata de una elección que impacta en la estabilidad, el proyecto personal y la planificación de largo plazo. En Argentina, además, el camino hacia la vivienda propia exige comprender qué opciones de financiamiento existen y qué recaudos legales y económicos conviene tomar antes de avanzar, entre otras dimensiones.

Por todo esto, en este nuevo capítulo de Finanzas Estratégicas, conversamos con Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria; Federico González Rouco, economista; y Sonia Lukaszewicz, escribana y asesora jurídico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (CECBA), para ordenar las principales claves que atraviesan una operación inmobiliaria con crédito hipotecario.

Antes incluso de pensar en financiamiento bancario, la primera gran pregunta suele ser cuánto vale una propiedad. Aunque en el país los precios se expresan mayormente en dólares, el valor final no surge de una fórmula matemática ni de un índice cerrado.

Soledad Balayán lo explica con claridad: “Los índices sirven para ver la evolución de los precios en el tiempo, pero no para fijar el valor de una propiedad puntual”. Cada inmueble es único y su precio depende de múltiples variables: estado general, características, ubicación, entorno y, sobre todo, la demanda concreta que genera en el mercado. “El precio de mercado no se fija de antemano: lo termina fijando el mercado mismo”, resume.

Entender esto es clave, porque explica por qué dos departamentos similares pueden tener valores distintos y por qué una tasación profesional sigue siendo una herramienta central para no quedar fuera de mercado, tanto al vender como al comprar.

Alquilar o comprar: una decisión que no siempre es libre

Una vez comprendido el valor de mercado, aparece una de las preguntas más repetidas: ¿conviene alquilar o comprar? Para Federico González Rouco, este dilema muchas veces se plantea de manera abstracta. “Argentina es un país de propietarios, pero no necesariamente por elección”, señala y explica que en muchos casos, la vivienda llega por herencia o por imposibilidad de acceder a otras opciones.

Cuando la elección es real, el análisis cambia. Comprar suele ser más conveniente para quienes buscan estabilidad y arraigo en un lugar. Para la mayoría, pagar una cuota hipotecaria en lugar de un alquiler termina siendo una forma más eficiente de construir patrimonio.

Definida la decisión de comprar, llega el momento de recorrer propiedades. En esta etapa, muchas personas se concentran en los detalles visibles como humedad, presión de agua, o lo que hace al estado general del inmueble, pero Balayán propone ampliar la mirada.

“Siempre recomiendo ir al menos dos veces, y si se puede, en distintos horarios”, señala, especialmente para evaluar la luminosidad. A eso se suman factores estructurales y menos evidentes, como el estado del edificio, la administración y el nivel de expensas. “Podés invertir mucho en el interior de un departamento, pero si el edificio está deteriorado, eso juega en contra de todo lo que hiciste”, advierte.

Además, las prioridades cambiaron. Después de la pandemia, los balcones, terrazas y espacios abiertos ganaron protagonismo, al igual que los accesos, la seguridad y el entorno. Todo, claro, depende del perfil del comprador y de su momento vital.

A estrenar o usado: cómo evaluar la relación precio–beneficio

Con estas variables en mente, surge otra decisión clave: elegir entre una unidad a estrenar o una con algunos años de antigüedad. “El departamento a estrenar tiene un gap de precio muy grande”, explica Balayán. Por eso, muchas veces la mejor relación entre precio y calidad se encuentra en propiedades de entre cinco y quince años, donde el edificio ya está en funcionamiento y los problemas iniciales suelen haber aparecido y ya se resolvieron.

En las unidades nuevas, en cambio, indica la especialista, pueden surgir ajustes posteriores a la mudanza, aunque estén cubiertos por garantías del desarrollador. Evaluar ese costo implícito también forma parte de una decisión informada.

A medida que el interés por una propiedad avanza, el foco se traslada al aspecto legal. Desde la inmobiliaria, lo primero que se solicita es la escritura, el reglamento de copropiedad y el detalle de expensas. Sin embargo, antes de asumir un compromiso mayor, el rol del escribano se vuelve central. “El comprador tiene que asegurarse de que el dominio esté limpio y que los titulares no estén inhibidos”, explica Sonia Lukaszewicz. En este sentido, los informes de dominio e inhibiciones, junto con la revisión de antecedentes, son indispensables para evitar problemas futuros.

En materia de gastos, la regla general es clara: el comprador afronta honorarios y costos de inscripción, mientras que el vendedor asume los gastos necesarios para demostrar que la propiedad está en regla. Además, quienes compran su única vivienda pueden acceder a beneficios impositivos importantes, como la exención del impuesto de sellos hasta determinados montos.

En este punto aparece una instancia muchas veces subestimada: la seña. No se trata de un gesto simbólico, sino de un compromiso legal. Si el comprador se arrepiente sin causa, la pierde; si el vendedor se baja, debe devolverla, muchas veces duplicada, según se haya documentado. Por eso, el asesoramiento previo es clave.

Más concretamente, en términos de números, quien compra suele afrontar alrededor de un 2% del valor de la operación, mientras que el vendedor paga entre un 1% y 1,5%. Estos porcentajes pueden variar según la jurisdicción, pero ayudan a dimensionar el impacto real de la transacción.

Créditos hipotecarios: cómo funcionan hoy en Argentina

Llegados al financiamiento, la realidad actual es bastante homogénea. “Hoy, prácticamente todos los créditos hipotecarios son UVA”, explica González Rouco. Ajustan por inflación y permiten una cuota inicial mucho más baja que los créditos a tasa fija, que hoy resultarían inaccesibles para la mayoría de los ingresos.

A grandes rasgos, explica el economista, la cuota no puede superar el 25% del ingreso familiar y el banco no financia el total del inmueble: se requiere entre un 20% y 30% de anticipo, más un 8% a 10% adicional para gastos de la operación. Por eso, en la práctica, para comprar una propiedad de 100.000 dólares, se necesitan alrededor de 35.000 dólares propios. En relación a los tiempos bancarios, desde que se inicia el trámite hasta la escritura, el proceso completo suele demorar entre 75 y 90 días.

Entre otras oportunidades y, en especial, para quienes no califican a un crédito bancario, la compra en pozo aparece como una alternativa. Tiene menos requisitos y suele ser más económica, aunque con plazos más cortos. “El principal riesgo es que la obra se demore o no se termine”, advierte González Rouco, lo que puede implicar sostener alquiler y cuotas en simultáneo.

En este esquema, Lukaszewicz subraya la importancia del asesoramiento legal. La reciente posibilidad de registrar los boletos de compraventa aporta mayor seguridad, evita ventas duplicadas y permite incluso ceder la unidad a un tercero de forma más transparente.

La decisión final: números, proyecto y bienestar

Al cerrar el recorrido, los especialistas coinciden en que no todo se define con una planilla de Excel. “Comprar una vivienda suele ser productivo porque se deja de pagar alquiler”, señala Lukaszewicz.

Pero también hay factores que no se miden en términos financieros. “Muchas veces la compra tiene más que ver con la estabilidad emocional que con la rentabilidad”, resume Balayán. González Rouco agrega una mirada estratégica: empezar con una propiedad pequeña, con potencial de revalorización, puede ser el primer paso de un camino más largo.

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