El mercado inmobiliario sigue cayendo, pero los dueños no bajan los precios

El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires comenzó el año profundizando su caída, pero los precios comienzan a dar una tímida señal de repunte. Es decir, mientras la cantidad de operaciones está en mínimos históricos, los propietarios no tienen ningún tipo de incentivo para vender más barato.

Durante febrero, el Colegio de Escribanos reportó una caída del 18,4% hasta 1629 escrituras, el nivel mensual más bajo desde el 2002. La debacle se enmarca en la tendencia decreciente que sigue el mercado desde el inicio del cepo cambiario y cuando en 2014 se registró el menor nivel de ventas anuales en treinta años.

Ahora bien, los precios reaccionaron levemente al alza. En el segundo mes del año, el valor promedio del metro cuadrado fue de US$ 1718, un 1% más respecto al mismo lapso del año pasado. Los datos se desprenden del relevamiento mensual de la consultora Reporte Inmobiliario para un departamento usado de 2 y 3 ambientes sin amenities (el tipo de propiedad más representativa).

Es decir, la dinámica de los precios en el mercado sigue la lógica del tipo de cambios, mientras que la cantidad de operaciones tiende a subir o bajar según las facilidades que ofrezca la economía para hacerse de dólares y transaccionarlos.

Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, "el mercado de propiedades sigue ajustando por cantidad y no por precio. En lo que va del año, el tipo de cambio marginal cayó (9,56%) y produjo algún ajuste en los valores".

El relevamiento muestra un camino ascendente. En 2009 se pactaba a US$ 1310 por metro cuadrado. En 2010, U$S 1445; 2011, U$S 1529; y en 2013 se alcanzó un máximo de U$S 1919. Luego, la devaluación del peso en el primer mes del 2014 tumbó al precio en once puntos hasta 1701 dólares por metro cuadrado.

Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI), confirma que a pesar del menor nivel de actividad los propietarios sólo utilizan al dólar como referencia y no han convalidado bajas de precio. "La experiencia nos indica que en los momentos que el tipo de cambio permanece planchado comienza a haber algunas operaciones más y los precios suelen tener algún tipo de ajuste a la suba", agrega al destacar el bajo nivel de actividad de un mercado que luce actualmente como un mar de unos pocos centímetros de profundidad.

"Sin embargo, cuando hay ofertas de pago en efectivo en dólares se pueden hacer contraofertas con hasta 10% de descuento, según el apuro del vendedor", concluye Arévalo.

La dinámica de los precios hace que la compra de un inmueble sea cada vez más exclusiva. De acuerdo con un estudio de la Consultora W para la CAI, al 60% les tomaría entre 34 y 70 años pagar un departamento estándar de 60m2 si destinaran un tercio de su ingreso para ese fin. Al 20% más rico, entre 5 y 17. Y al 20% más pobre, 155 años.

Juan Cruces, profesor de economía de la Universidad Torcuato Di Tella, se preguntó cuán costos eran los inmuebles porteños. "Un departamento vale unos 36 años de alquileres, mientras que las principales empresas argentinas valen entre 5 y 12 años de utilidades. Para comparación, las principales empresas del mundo, o sea las que tienen las patentes más valiosas, mejor logística y acceso al financiamiento, y mejor management, valen unos 22 años de utilidades. ¿Qué tendrán nuestros departamentos para valer tanto?"