El Gobierno impulsa una nueva ley de alquileres para sectores de bajos ingresos

Después de que perdiera estado parlamentario el proyecto de ley de alquileres , el Gobierno trabaja en una nueva versión que se centraría en regular la situación para los sectores socialmente más vulnerables, de manera de que puedan acceder a un alquiler formal con un mayor abanico de garantías y menos costos de ingreso.

"Desde la Secretaría de Vivienda buscamos generar una política de alquiler social como un elemento más de la política habitacional. En la discusión del año pasado terminamos inmersos en el todo, cuando los alquileres de tipo comercial no son de nuestra incumbencia ni tampoco los domiciliarios de gente de ingresos más altos, ya que ahí no está el problema de la parte más débil", afirmó el secretario de Vivienda, Iván Kerr, en diálogo con LA NACION.

En cuanto a cuál sería el nivel de precio de estos alquileres a partir del cual se tomaría al futuro inquilino como vulnerable, dijo que es difícil marcar un precio, pero que seguramente se determinará un valor en UVA (unidad de valor adquisitivo), ya que este índice se actualiza constantemente, aunque quizás el tope se dejará abierto para que lo fije cada jurisdicción.

"El año pasado hablábamos de hasta 1500 UVA, que equivalían a contratos de alquiler de unos $30.000, y agentes inmobiliarios del interior nos dijeron que la mayoría de la oferta inmobiliaria en las provincias se ubica por debajo de ese número. No hay un único mercado. Y si ponés un valor muy por debajo, no sirve para la ciudad de Buenos Aires", explicó.

Sobre las comisiones, adelantó que el valor también podría quedar librado a las distintas jurisdicciones y que el propietario debería hacerse cargo para el caso de inquilinos de bajos ingresos, mientras que el resto del mercado podría acordar este punto más libremente.

Otro tema es el de la garantía para los propietarios, que en la ciudad de Buenos Aires se ciñe a la garantía real (el inquilino debe presentar un inmueble de un tercero como tal), requerimiento que se suma al depósito de dos meses por adelantado, la comisión del 4% y el mes de alquiler por adelantado. "Estamos hablando de cinco alquileres por adelantado para iniciar un contrato. En todos los países de la región hay garantías bancarias o seguros de caución, que son una mejor garantía que la real, porque si tenés un problema es más fácil ejecutar una garantía bancaria que reclamar contra la propiedad del pariente del inquilino", apuntó Kerr.

Consultado sobre la duración del contrato, dijo que el ideal serían dos años, con posibilidad de renovar por uno más sin incurrir nuevamente en todos los gastos, y que todavía no tienen decidido cuál podría ser el mecanismo de actualización del alquiler. "Con respecto a la UVA, los salarios hoy están detrás de la inflación y el coeficiente de variación salarial queda desactualizado porque tiene un desfase de dos meses", analizó.

Por último, adelantó que, a pesar de la resistencia de los propietarios, van a insistir en un régimen de blanqueo de contratos de alquiler, no "de un día para el otro, pero sí gradual", con algún incentivo para dueños e inquilinos, ya que, según la AFIP, ocho de cada diez contratos de alquiler son informales.

En el sector inmobiliario, sin embargo, pusieron reparos frente a este nuevo proyecto. En diálogo con LA NACION, José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, consideró que es una variante "almibarada" del anterior y dijo que, si bien lo presentan como algo distinto, contiene prácticamente los mismos aspectos.

"Justamente también tiene este límite de las UVA, aunque entrarían menos casos que con el límite anterior, pero en definitiva, conceptualmente, sigue siendo lo mismo. Es decir, el que alquila un departamento de un ambiente, dos ambientes o incluso un tres ambientes o una casa en el interior o acá en la Capital quedaría comprendido si este límite no es superior a los $30.000 como mínimo. Hay bastantes cosas que tienen que ver con el anterior, lo único que cambiaría es que no se fijaría un límite a la comisión inmobiliaria y con eso me parece que lo que obtienen es un mejor beneplácito de los intermediarios, pero sigue siendo prácticamente lo mismo que se planteaba en el proyecto anterior", explicó Rozados.

"Está hecho por gente que desconoce el verdadero funcionamiento de lo que es el mercado de alquileres, tratando de encasillarlo de manera global, cuando depende mucho de la localización, el tipo de departamento, la modalidad de cada lugar. Pero insistirán sobre eso por una cuestión política más que nada", completó.

En tanto, el presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), Armando Pepe, dijo que el nuevo proyecto es "muy ambiguo y light" y que ellos van a presentar el suyo el próximo miércoles en la ciudad de La Plata junto a los colegios de todo el país, que será "totalmente equitativo y no perjudicará a ninguna de las partes".

"Creemos que hay que darles incentivos a los propietarios para que vuelquen sus propiedades al mercado, vía exenciones impositivas, lo que se traduciría en una mayor cantidad de oferta que haría bajar los precios. También vamos a insistir en el tema de la desgravación impositiva para la construcción de viviendas para alquiler y seguimos sosteniendo el contrato de dos años con actualización cada seis meses por UVA", adelantó el empresario.

Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, señaló que aún no fueron convocados por el Gobierno y que para que este proyecto "vaya para adelante y sea próspero" se necesitan todas las miradas.

"No se deberían tocar distintas cuestiones para hacer bien a una parte sin considerar a todos. Creemos que aggiornando la ley actual (23.091) alcanzaría y hay que segmentar bien que se entiende por sectores vulnerables", puntualizó y dijo que el jueves próximo se reunirán para elevar alguna modificación a la norma vigente.

El proyecto de Inquilinos

En paralelo al proyecto del Gobierno, el jueves pasado la senadora del Frente para la Victoria Silvina García Larraburu ingresó en la Cámara alta un proyecto del colectivo Inquilinos Agrupados, que extiende de dos a tres años el plazo mínimo de un contrato de alquiler y plantea que el precio aumente anualmente mediante un índice promedio entre el IPC, elaborado por el Indec, y el Ripte (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), elaborado por la Anses.

Además, reduce el depósito en garantía a un mes de alquiler por la totalidad del contrato y se establece que el locador deberá restituirlo actualizado al último mes del alquiler.

Por último, dispone que los locadores deberán registrar los contratos de alquiler ante el Registro de la Propiedad Inmueble, a fin de blanquear un mercado con altas tasas de informalidad, en línea con lo planteado por la AFIP.

Principales puntos del proyecto

Sectores vulnerables

• La idea no es regular todo el mercado, sino los contratos hasta cierta cantidad de UVA, en los que el inquilino sería más débil frente a los propietarios.

Comisiones libres

• Las establecerían las distintas jurisdicciones y el propietario debería hacerse cargo del pago en el caso de inquilinos de bajos ingresos.

Mayor abanico de garantías

• Buscan que la garantía real de un inmueble no sea la única forma de acceder, sino que se pueda hacerlo con una garantía bancaria o seguro de caución.

Más transparencia

• Van a insistir en un régimen de blanqueo de contratos de alquiler, no "de un día para el otro, pero sí gradual", con algún incentivo para dueños e inquilinos.

Registro del Banco Central

• Una posibilidad es que el Banco Central cree un registro de propietarios e inquilinos para que haya un historial de comportamiento.