Ganadores y perdedores: la crisis de Airbnb puede ayudara bajar los alquileres en EE.UU.

Los dueños de viviendas que se alquilan por la plataforma sufren una drástica caída de las reservas por el coronavirus, lo que puede terminar beneficiando a los inquilinos de las grandes ciudades
Los dueños de viviendas que se alquilan por la plataforma sufren una drástica caída de las reservas por el coronavirus, lo que puede terminar beneficiando a los inquilinos de las grandes ciudades Crédito: FastCompany
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18 de abril de 2020  

Mientras estudia para obtener su título de master en la universidad North Western, Christine Kaya Hewitt y su marido, Jason, han estado alquilando tres de los cuatro dormitorios en su hogar en las afueras de Kansas City a través de Airbnb. El matrimonio que se proclama dueño de un "nido vacío" ha hecho buenos negocios, atrayendo a una mezcla de viajeros por trabajo de la región que necesitan un lugar temporario y algunos inquilinos de más largo plazo. Entre estos últimos se contó recientemente una enfermera de atención domiciliaria con un empleo temporario en la zona y un estudiante de medicina que cursaba en un lugar cercano. Pero todo cambió con la pandemia del coronavirus, que según dice Hewitt los dejó sin alquileres de corto plazo, que habían llegado a representar el 50% del ingreso de la pareja.

"Mi marido se podría decir que está subempleado", dice Hewitt. "Tiene un trabajo de tiempo completo pero no está trabajando en el nivel para el que está capacitado porque simplemente no ha habido suficientes puestos".

La familia tiene un poco de dinero ahorrado -"tenemos un fondo de emergencia" dice Hewitt- y su hija adulta puede llegar a ocupar uno de los dormitorios y pagar algo de alquiler. Pero la repentina, dramática caída de los viajes ha privado a la familia de lo que era un ingreso sostenido que Hewitt había supuesto que la mantendría mientras estudia.

"Esta puede ser nuestra nueva normalidad por un tiempo y no sé lo que haremos", dice. "Es una casa grande. Pagamos una hipoteca mensual de US$1000, lo que sé que es mucho mejor que lo que le toca a muchas personas en nuestro vecindario".

Al diseminarse la pandemia del coronavirus por el mundo, los viajes tienen una caída récord, afectando a todo el sector del turismo, incluyendo grandes cadenas de hoteles e importantes propietarios de edificios comerciales alquilados a través de Airbnb que despidieron o licenciaron personal.

En cuanto al destino en el largo plazo de los alquileres para vacaciones reservados a través de Internet los expertos dicen que la cuarentena plantea interrogantes que aún no se pueden responder. La pandemia puede cambiar la oferta de vivienda en ciudades y centros vacacionales donde activistas vienen denunciando que Airbnb ha copado la limitada disponibilidad de viviendas, haciendo subir el precio de los alquileres. Algunos activistas están viendo conversiones a alquileres de más largo plazo, aunque el impacto final no está claro. Pero en el corto plazo la crisis puede ser un shock particular para los anfitriones de la plataforma que usan el dinero de alquileres de corto plazo para pagar sus estudios, financiar nuevos negocios o simplemente cubrir sus gastos.

"Los alquileres a través de Airbnb ayudan a pagar nuestra hipoteca y que yo pueda trabajar en mi taller y producir arte que puedo vender a las galerías", dice Matthew Barter, artista que sostiene que su oferta a través de Airbnb en Brunswick, estado de Maine, ayuda a sostener su galería de arte en el lugar. "Hasta ahora funcionó realmente bien".

Ola de cancelaciones

Paralizados los viajes, Airbnb provocó la ira de algunos de sus anfitriones permitiendo a huéspedes cancelar muchas reservas sin ninguna penalidad mientras dura el brote del virus, a pesar de que las propiedades normalmente tenían condiciones más estrictas en caso de cancelación.

"Hubo una oleada de cancelaciones", dice Scott Shatford, CEO de AirDNA, compañía que se dedica al análisis del mercado de alquileres de corto plazo. Estima que todo el sector en el mes por delante tendrá cancelaciones del 80 por ciento.

Airbnb ha dicho que ofrecerá subsidios de US$5000 a algunos anfitriones y pagará el 25% de los aranceles normales por cancelación a anfitriones que perdieron inquilinos durante la pandemia. Pero eso aún deja a muchos con una inesperada brecha en sus ingresos al reducirse las reservas prácticamente a cero.

"Paga la hipoteca que es alrededor de la mitad o dos tercios de nuestro gasto", dice Eshyah Selig, fundadora y presidenta del Crescent City Cat Club, un establecimiento en Nueva Orleans que ofrece gatos en adopción y alquila un chalet en el lugar a través de Airbnb. "Si podemos obtener US$2000 [por mes] de la unidad que alquilamos a través de Airbnb, entonces estamos bien", dice.

Algunas personas han suspendido por completo sus ofertas de alquileres por temor a contraer el virus o contagiárselo a los huéspedes. Otros intentan conseguir inquilinos a más largo plazo al menos hasta que se normalicen los viajes, pero eso puede significar una fuerte caída del ingreso. El Cat Club por ejemplo ofrece su pequeño chalet por un alquiler mensual de US$900, lo que es mucho menos de lo que cobra típicamente por Airbnb.

"Es realmente una pena porque había reservas que cubrían todo abril y mayo", dice Selig.

Si bien Airbnb y sus rivales ayudan a los anfitriones a pagar sus cuentas, los activistas que promueven la vivienda accesible dicen desde hace mucho tiempo que estas plataformas contribuyen a la escasez de viviendas en el país y al encarecimiento de las zonas urbanas, especialmente cuando las utilizan grandes propietarios que ofrecen múltiples unidades. Esto significa que departamentos que hubiesen estado disponibles para alquileres anuales sólo lo están para períodos cortos haciendo que se contraiga la oferta general y elevando los precios. Una consecuencia de la repentina baja de los viajes podría ser un aumento importante de la disponibilidad de unidades para alquileres tradicionales, lo que potencialmente podría hacer bajar los alquileres. Sin embargo los expertos alertan que aún es demasiado pronto para saber cómo cambiará el mercado a largo plazo.

"He oído muchas historias anecdóticas acerca de propietarios que se pasan a los alquileres de largo plazo", dice Breonne DeDecker, gerenta de programas de la Jane Plane Neighborhood Sustainability Initiative en Nueva Orleans, que ha criticado la proliferación de alquileres por cortos periodos en la ciudad. "Nueva Orleans es una ciudad que estuvo enfrentando una crisis de vivienda por mucho tiempo y cualquier cosa que haga que vuelvan unidades al mercado es potencialmente algo muy bueno".

En Dublín medios locales han informado de un fuerte alza en la oferta de alquileres tradicionales en el sitio de alquiler de propiedades irlandés Daft.ie en la pandemia. Judy Coldman, cofundadora de Keep Neighborhoods First que denuncia lo que llama "abusos en los alquileres de corto plazo comercializados" en Los Ángeles, dice que ha escuchado que hay un fenómeno similar en esa ciudad.

"Lo que estamos escuchando en Los Ángeles es que los operadores pequeños y particulares rápidamente, muchos de ellos, convierten sus propiedades de alquileres de corto plazo al largo plazo", dice. "Va a ser un modo muy positivo de restaurar nuestra oferta de vivienda que realmente se ha visto afectada".

Pero hasta ahora, un vocero de Zillow que tiene ofertas de departamentos en varios sitios online y sigue los datos del mercado de la vivienda, dice que la compañía aún no ha visto evidencias de una tendencia importante en ese sentido en Estados Unidos. Y Shatford dice que ve a muchos anfitriones que aún mantienen sus propiedades en Airbnb y sitios similares, esperando tener reservas para el verano boreal cuando se recuperen los viajes, aunque eso signifique bloquear reservas ahora. "No vemos mucha gente que retire toda su oferta", dice.

Largo plazo

En Nueva Orleans DeDecker dice que ha visto ofertas de departamentos que buscan inquilinos a mediano plazo -alquileres a 30 o 90 días-que duda que consigan muchos solicitantes. Pero es una estrategia abrazada por algunos actores grandes en el mundo de los alquileres por breves períodos, incluyendo Sonder, una compañía de San Francisco fundada en 2012 que opera alquileres de corto plazo en múltiples ciudades y que recientemente ocupó los titulares por despedir o licenciar cientos de trabajadores en medio de la baja de la economía ligada al virus.

"Les abrimos nuestras puertas a los necesitados ofreciendo un descuento del 40% por permanencias de más de 14 días además de asociarnos con una gran variedad de organizaciones que tienen urgente necesidad de habitaciones temporarias" escribió Mason Harrison, el jefe de comunicaciones de Sonder. Desde el 10 de marzo las reservas de 14 días o más pasaron de representar el 11% de los ingresos de la compañía al 70%, dice.

Airbnb misma ha reportado que las reservas de 28 días o más han aumentado un 20% en las últimas dos semanas comparado con el mismo periodo del año pasado. El sitio también ha promovido un programa ofreciendo habitación a trabajadores de la salud y otros que combaten el virus, lo que incluye permitir a los anfitriones ofrecer sus casas gratis, renunciando la empresa a su porcentaje para ayudar a la gente que combate la pandemia.

Algunos anfitriones también han comenzado a ofrecer sus alquileres en otras plataformas, como el sitio Furnished Finder, que es popular entre las enfermeras viajeras y otros trabajadores de la salud que buscan habitación a mediano plazo. Amy Suleski, que alquila un ómnibus reconvertido en su propiedad en Portland, Oregón, dice que ha disfrutado albergando a visitantes de todo el mundo en un espacio que se corresponde con el lema de la ciudad "Portland tiene que ser rara". Pero con la escasez de reservas en la pandemia, está explorando la posibilidad de alquilar el espacio a inquilinos a más largo plazo a través de Furnished Finder.

"Tiene su propio baño con ducha y kitchenette y área habitable", dice. "Es igual que un departamento".

Pero mientras unidades únicas como el ómnibus de Suleski son una alternativa, algunos vecinos de departamentos y edificios de condominios en particular están preocupados por tener que compartir los pasillos, las escaleras y los ascensores con un influjo de trabajadores de la salud expuestos potencialmente al covid-19. Bruce Kijewski es un residente en The Ellison, un edificio en Venice Beach que inquilinos a largo plazo y funcionarios de Los Angeles dicen está siendo operado ilegalmente como hotel (los dueños han sostenido que ha funcionado así por décadas y que está mal clasificado como un edificio de departamentos estándar).

Kijewski está preocupado de que un recambio permanente de viajeros en el edificio los pone a él y otros residentes de largo plazo en riesgo de contraer el virus.

Y ahora, dice, la administración del edificio ha comenzado a promover los alquileres por periodos cortos específicamente para profesionales médicos y otros "trabajadores esenciales" durante la pandemia, lo que potencialmente aumenta el riesgo.

"También necesitan un lugar donde quedarse pero yo no soy muy partidario de convertir un edificio con alquileres estabilizados como el nuestro en instalaciones de emergencia" dice.

Por su parte Airbnb dice que ha creado guías para asegurar la salud de los pacientes durante la pandemia, incluyendo promover tareas de limpieza aumentadas y requerir a los participantes en este programa de atención a trabajadores de la salud dejar pasar 72 horas entre que se retira un inquilino y viene otro. "Airbnb toma con mucha seriedad la salud y la seguridad de su comunidad y ha trabajado con importantes expertos y funcionarios para desarrollar un protocolo para los anfitriones que son parte de este esfuerzo colectivo en favor de la salud", dijo un vocero. "Seguimos proveyendo guías de limpieza robustas a los anfitriones".

Las preocupaciones por el coronavirus también han surgido en algunas áreas más remotas, donde los anfitriones específicamente han ofrecido sus propiedades a habitantes urbanos que buscan un lugar para hacer cuarentena fuera de la ciudad. Los alquileres de viviendas a corta distancia de ciudades importantes como Nueva York y Boston efectivamente han aumentado, según Shatford de AirDNA. "En los Hamptons hay un aumento de más del 400% este año comparado con el año pasado", dice.

Pero el repentino salto de la demanda rural ha provocado la ira de la gente local que teme que los nuevos visitantes diseminen la enfermedad. Algunas jurisdicciones han prohibido temporariamente los alquileres por cortos períodos o incluso se han cerrado por completo a quienes no son residentes reportó BuzzFeed News recientemente.

Como tantas otras cosas no está claro el futuro del ecosistema de alquileres por breves períodos cuando se reduzca el brote del virus y se levanten las órdenes de cuarentena. El CEO de Airbnb, Brian Chesky, ha predicho públicamente que la gente estará ansiosa por viajar luego de estar encerrada en sus casas.

Para quienes luchan por vivienda accesible hay algo positivo en la reducción temporaria de los alquileres a través de Airbnb. Los municipios pueden continuar imponiendo normativa que obligue a salir del mercado algunas unidades por cortos períodos e impedir que otras se conviertan a esa modalidad, sugiere Murray Cox, el activista y crítico de los alquileres de corto plazo que ha compilado datos sobre el sector en el sitio Inside Airbnb.

"Decididamente creo que esto será bueno en cuanto a la accesibilidad de vivienda", dice. "Esto realmente va a poner de relieve la forma en que Airbnb afectaba el mercado de la vivienda antes".

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