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Ladrillos post PASO. Incertidumbre y oportunidades en la compraventa de inmuebles
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La volatilidad del dólar, el aumento de las tasas, la incertidumbre sobre el rumbo económico y la inseguridad jurídica desalientan las inversiones en negocios de mediano y largo plazo, como los ladrillos. Desarrolladores e inmobiliarias atraviesan el momento post PASO de la misma forma que otros sectores: con incertidumbre.Y las reacciones son de lo más dispares. Por caso, el lunes pasado en una reconocida inmobiliaria recibieron cientos de llamados de gente que quería bajar el precio de su propiedad, otros que pedían retirar el piso de la venta, otros que querían aumentar el precio del alquiler y hasta quienes cambiaban el cartel de alquiler por el de venta. Así y todo -afirma un broker- cerró dos operaciones.
Pero esta última situación no fue la de la mayoría. En el mercado reconocen que muchas de las reservas acordadas en la semana previa a las elecciones fueron dadas de baja. Es decir, hubo inversores y compradores finales que eligieron el camino del wait and see.
Para los desarrolladores y constructores el panorama es igual de cambiante. "Hoy nadie puede decirte el valor de una bolsa de arena", confiesa un desarrollador. En la misma línea de lo que está sucediendo en otras industrias, no hay precios de referencia.
Sin embargo, según Marcelo Di Mitrio, titular de la inmobiliaria homónima, esta nueva situación tiene que ser leída en el contexto de lo que venía ocurriendo en el mercado. "Arrancamos el 2018 con un dólar a $20 y luego tuvimos un salto del tipo de cambio del 100% en un mercado que se expresa en dólares. Entonces, en la segunda parte del año y en 2019 la actividad estuvo muy mal", relata. Expone como ejemplo el último relevamiento del Colegio de Escribanos de Ciudad de Buenos Aires que habla de la décimo tercer caída consecutiva de las operaciones y de un 50% menos de actividad, en los niveles de los tiempos del cepo cambiario. "En paralelo, el ticket promedio se corrigió un 21%, con lo que nos achicamos en cantidades y precios", agrega.
De acuerdo con esto dice que, una vez que pase la volatilidad -que dificulta cerrar las operaciones- y haya cierta estabilidad política, el precio de los inmuebles usados deberá seguir bajando para la esperada reactivación. Santiago Magnin, de la inmobiliaria homónima, opina en igual sentido, pero lo trasladó a lo inmediato. "Con devaluación, gobierne quien gobierne, o bajan los precios de cierre o caen las transacciones y, si los valores de publicación no descienden, seguirán bajando las transacciones. Hay un número invariante de operaciones que se hace sí o sí: estamos hablando de entre 1500 y 2000 ventas al mes, son mínimos históricos para la ciudad de Buenos Aires", considera.
Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, las identifica como las "ventas del Registro Civil". Es decir, aquellas que se concretan por nacimientos, gente que decide irse a vivir sola, casamientos, divorcios y defunciones (sucesiones). Pero incluso esas ventas son difíciles en un contexto desfavorable, según Covello, porque los vendedores tienen sus recaudos. La broker coincide en que los precios también bajarían, pero "lentamente y no en el porcentaje que sube el dólar, porque también hay inflación, por ejemplo, en el costo de construcción".
De cara al futuro, asegura que los precios de los inmuebles usados se irán acomodando tendiendo a la baja. No va a ser posible ponerlos al nivel de los que hubo en pleno boom del crédito hipotecario. Ignacio Camps, director de Evoluer, inmobiliaria especializada en usados y emprendimientos premium, coincide que con la corrida financiera post PASO, el mercado de compra-venta se frenó. "La situación depende de quién gane las elecciones: están quienes piensan en un fin del negocio financiero y un aumento de las propiedades y los que por el contrario, están dispuestos a vender mas barato a fin de minimizar su exposición en Argentina", explica.
Ladrillos como resguardo de valor
De todas formas, reconoce que "es hacer futurología" porque la realidad es que esta semana algunos inversores entienden que el ladrillo es resguardo de valor y aumentaron las consultas por las propiedades. "Hay gente que tiene dólares en el banco y que prefiere destinar sus ahorros a un departamento usado como una forma de resguardarlo. Si esto se profundiza, la mayor demanda provocaría que no se afecten los precios", analizan en el mercado.
Covello también dice que la demanda podría mejorar por los "desencantados con los mercados". Y explica: "Hay gente que fue llevada por bancos y operadores a comprar bonos y acciones que van a volver a refugiarse en el inmueble, porque es lo único que mantiene el valor".
El desarrollador Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo, coincide en que este es un buen momento para "resguardar los ahorros en ladrillos".
Camps, Covello y Monarca se refieren a casos puntuales. En el análisis general, el sector coincide en que hasta que no haya cierto nivel de previsibilidad es imposible aventurar una mejora del mercado.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, agrega la posibilidad de que la devaluación abarate en dólares el costo de construcción. "Una ventaja que podría seducir a inversores", relata el especialista, y reconoce también que la situación del país podría generar un mayor interés por invertir en propiedades ubicadas en el exterior.
Rozados plantea casi una utopía en este escenario. Explica que el gran desafío será cómo recrear el crédito hipotecario para lograr un mercado sustentable en el tiempo. "Esta es una decisión política alineada con el resto de las que deberán ser tomadas en materia económica por la conducción que derive finalmente de las elecciones", aclara, y vuelve al tema precios. Describe un mercado en el que gran parte de la oferta se publica con "cotizaciones ficticias", en el que es clave el sinceramiento de los precios. "De todas formas, hasta tanto no haya cierta certidumbre, resultará sumamente difícil acordar un precio. Lamentablemente se reducirán aún más las operaciones a sólo aquellas que sean por necesidad. La liquidez se impone frente al ladrillo", sintetiza.
El asesor inmobiliario Daniel Zampone, por su parte, relativizó el impacto que tendrá sobre el sector de la construcción el resultado de las PASO. "En este contexto de incertidumbre, el sueño de la casa propia quedará freezado para el sector más vulnerable que busca su primera vivienda", dice, y sostiene que "como en toda crisis, hay un sector con capacidad de ahorro que se verá beneficiado por la baja en el precio de los activos inmobiliarios". Se refiere, en concreto, a la oportunidad que tienen las personas con dólares en el colchón.
"Pueden negociar un mejor precio ya que la tendencia a la baja de los inmuebles se va a intensificar", relata, y aconseja comprar cocheras o unidades mínimas para seguir escalando hasta llegar a la propiedad deseada". En otras palabras, afirma que "el ladrillo es como tener dólares más una rentabilidad" y enfatiza: "Hubo barrios donde en unos pocos años el valor del metro cuadrado se triplicó".
La compra de un proyecto desde el pozo merece otro análisis. Las obras que están en marcha siguen su curso. Son emprendimientos que se vendieron financiados en pesos con ajuste de la Cámara Argentina de la Construcción a un sector de la población medio alto que no debería tener problemas a la hora de afrontar el compromiso mensual.
"Las construcciones no se pararon, lo que sí está sucediendo es que claramente no se están tomando decisiones de arrancar nuevos emprendimientos", relata Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). También es cierto que la devaluación de los últimos días abarató el costo de construcción en dólares. Una ventaja que durará hasta que el aumento del dólar se traslade a los precios en pesos.
Más allá de los análisis, durante la semana las condiciones de negociación de los materiales variaron: los proveedores ya no aceptan los plazos de pago de 60 días y quieren el cash en dólares en forma inmediata. "Hoy nadie quiere venderte, e incluso para que te bajen del camión el hormigón que cerraste la semana pasada te piden los dólares", confiesa Monarca, que avanza con el proyecto Azzurra, un barrio cerrado premium de US$50 millones de inversión en el que el valor de los lotes oscila entre los US$ 60.000 y los US$400.000.
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