Los locatarios quieren que los shoppings compartan riesgos

Buscan reformular los contratos y reemplazar el alquiler fijo por un porcentaje de las ventas
Alfredo Sainz
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23 de enero de 2002  

Las grandes cadenas minoristas quieren asociar a los propietarios de los shopping centers en la suerte de sus negocios. Los principales locatarios de los centros comerciales elevarán en las próximas horas una propuesta a las compañías IRSA, Cencosud y el resto de las empresas dueñas de los centros comerciales para reformular el esquema de contratos de alquiler.

La intención de los locatarios es terminar con el modelo comercial actualmente en uso, que incluye el pago de alquiler del negocio, las expensas y los fondos de publicidad, y reemplazarlo por un sistema más flexible en el que las dos partes involucradas compartan riesgos.

La propuesta de los comerciantes minoristas es trabajar con un porcentaje único sobre la facturación neta de IVA de cada local.

Es decir, que los ingresos para los shopping centers pasarían a estar atados al desempeño comercial que tenga cada uno de sus inquilinos.

El porcentaje variaría según el rubro o actividad, ya que los márgenes de ganancia no son iguales para una disquería que para un local de venta de indumentaria, aunque en ningún caso superaría el 12 o 14 por ciento.

Para impedir que la operación se termine convirtiendo en un mal negocio para el shopping, lo único que le asegurarían a la administradora de cada centro comercial es una suma fija en concepto de expensas (gastos de limpieza, seguridad y mantenimiento).

Fórmula combinada

En la actualidad, en casi todos los shopping centers trabajan con un esquema que incluye alquiler, expensas y fondo de publicidad y promoción. Los contratos se pactan en dólares, con una cláusula que establece que el alquiler que efectivamente debe abonar cada local de un centro comercial resulta del análisis de dos cifras.

Una es una suma fija, que puede variar de los $ 2500 que cuesta un local promedio de 50 metros cuadrados en el Solar de la Abadía a los $ 6000 o 7000 que hay que abonar para estar en Alto Palermo, el shopping porteño más exitoso.

La otra cifra es la que resulta de un porcentaje de la facturación de cada local, que varía del 2,5% que pagan las casas de electrodomésticos al 10 o 12% de los locales de gastronomía.

A fines de mes, los inquilinos tienen que pagar únicamente la suma que haya resultado mayor de las dos, que en las mejores épocas del comercio minorista siempre era el porcentaje variable sobre sus ventas netas.

Sin embargo, la profunda caída en las ventas en los centros comerciales, que según datos del Indec alcanzó el 13,9% en los primeros once meses del año pasado, provocó que hoy en casi todos los casos los locales terminan pagando la suma fija, ya que les resulta prácticamente imposible alcanzar la meta de facturación.

La difícil situación por la que atraviesa el sector además se podría agravar cuando se conozcan los números de diciembre. Tradicionalmente este mes es el mejor del año en ventas para los shoppings, gracias a las fiestas de Navidad y Año Nuevo. Aunque en 2001 los comerciantes destacan que vivieron su peor temporada en una década, como producto, primero del corralito financiero, y después de los saqueos, que los obligaron a cerrar sus puertas en las vísperas de Navidad.

Tiempo de rebajas

Al alquiler mensual que abona cada locatario se suma una cifra fija en concepto de expensas, que en promedio ronda los $ 20 pesos por metro cuadrado, y el pago de un fondo de publicidad y promoción que en la mayoría de los casos representa entre el 12 y el 15% que le termina costando el alquiler. Las negociaciones con los shopping centers se podrían centralizar por medio de la Cámara de Grandes Marcas, que agrupa a las principales cadenas minoristas de todo el país.

Para los comercios minoristas, el tema se convirtió en clave, ya que en la actualidad el costo inmobiliario (alquiler, expensas, fondos de publicidad) se convirtió en el mayor dentro de su esquema de gastos, superando, en muchos casos, los sueldos de los empleados.

El as en la manga que tienen los inquilinos a la hora de sentarse a conversar sobre las nuevas condiciones con los shoppings son las renegociaciones que de hecho ya lograron en los locales que alquilan a la calle.

En muchos casos, los precios de los alquileres en la transitada peatonal Florida o en la avenida Santa Fe ya fueron renegociados en pesos, con bajas de hasta el 10 o 20%, como producto de la crisis económica y la recesión.

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