Alquileres temporarios: ladrillos que generan dólares todos los meses
De la mano de plataformas como Airbnb o Booking, la propuesta gana terreno en algunos barrios de Buenos Aires
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PARA LA NACIONMónica Fernández
La inversión más tradicional de los argentinos no se rinde y toma revancha. Mediante la modalidad de alquileres temporarios los inmuebles vuelven a ser una alternativa rentable para los inversores y una fuente de ingreso pasivo dolarizado.
Y es que donde hay una caída y un desajuste de variables, también hay una oportunidad latente. El mercado inmobiliario recibió el embate de la ley de alquileres -cuya modificación siguen postergada- que secó la plaza de unidades para arrendar de modo tradicional y la caída lenta pero sostenida de los precios de venta en dólares que recién ahora empiezan a encontrar un piso, cerca de un 30% por debajo de los valores prepandemia.
Ese combo, sumado a la llegada de turistas extranjeros se traduce en una oportunidad rentable, tanto para quienes ya tienen una propiedad como para quienes con capital inmovilizado adquieren unidades aprovechando la baja del precio por m2, para destinarlas a este tipo de renta. “Hoy un alquiler temporario explotado con un esquema diario -lo que implica mayor rotación- puede rendir entre un 7,5% a 9% anual neto de gastos. En esquemas de más largo plazo, o sea alquileres mensuales, lo que implica menor rotación, el rendimiento ronda el 6 al 7%”, detalla Ignacio Mel, director de Mel Propiedades.
“En Buenos Aires, podemos encontrar departamentos desde US$15 diarios hasta US$60, son unidades entre 30 y 50 m2 y el valor vario dependiendo la zona”, aporta Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.
En la misma línea aporta su mirada Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, que se dedica especialmente a alquileres temporarios: “Estamos regresando a precios prepandemia y pactados en dólares. Hasta no hace mucho se encontraban departamentos de US$300 a US$400 por mes, y hoy ya no hay nada por menos de US$550 a US$600″. “La media está en US$850 y la rentabilidad, con contratos de un mes como mínimo que es a los que nos dedicamos, está en el orden de los 4 a 7% anual en dólares”
¿Cómo se encuadran legalmente estos alquileres? Dentro de las “excepciones al plazo mínimo” de la ley de alquileres y por lo tanto no rige el plazo mínimo de tres años. También quedan exceptuados los “fines específicos que deben cumplirse en un periodo menor a 3 años”.
Se pueden alquilar mediante plataformas especialmente dedicadas a alquileres temporarios como Airbnb o Booking, de manera independiente o recurriendo a los servicios de una inmobiliaria. Los contratos pueden hacerse en pesos o en dólares.
Un dato a tener en cuenta: El propietario no recibe por parte del inquilino garantía real o seguro de caución como en el caso de los alquileres tradicionales. Pueden tomarse recaudos como pedir una suma fija en dólares que se reintegran al finalizar la estadía o suscribir en la caso de plataformas como Airbnb a la “garantía para anfitriones” que cubrirá por daños o por perdida de reserva al propietario.
“Se solicita un depósito que tiene que tener una relación con la cantidad de tiempo en que se va a quedar la persona. De todas formas el mínimo suele ser equivalente a 1 mes y el máximo a 2 meses del costo mensual del alquiler”, aporta Mel.
El ABC del negocio
La oportunidad hoy está ahí latente para quien sabe verla y aprovecharla. Si bien cuanto mejor sea la ubicación y la calidad de la propiedad mejor será la renta a percibir, la alta demanda, deja que muchos entren al juego. Una habitación extra que no se usa también es una fuente de ingresos pasivos, una casa o un departamento en el Gran Buenos Aires pero con buena conectividad también puede alquilarse de forma temporaria y maximizar su rentabilidad.
“Las mejores zonas para alquiler temporario para turismo son Recoleta, Palermo, Puerto Madero, San Nicolás, Monserrat, San Telmo y Retiro”, enumera Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias. “Estas tres primeras zonas, son relativamente modernas, turísticas, de las más seguras de la ciudad, y cuentan con atracciones como restaurantes bares y mucha movida nocturna hasta altas horas de la noche”, agrega.
Rizzo suma un dato que abre el abanico de oportunidades para los propietarios que quieren explotar esta modalidad: “en el último tiempo empezaron a despertar interés del público otras zonas menos tradicionales pero en las que se consiguen precios hasta un 30% más económicos” ¿Cuáles? “Colegiales, Chacarita, Villa Crespo, Abasto, entre otras”, dice el especialista en real estate y subraya que “la oferta de edificios modernos, y con amenities, sumado a la puesta en valor de parques y plazas, y las bicisendas, colaboraron para que estas zonas se empiecen a posicionar en el segmento de renta temporaria”.
Entrar el negocio de la renta temporaria tiene, claro, requerimientos específicos. “La propiedad tiene que estar en muy buen estado y totalmente equipada. No puede haber ninguna falla y cualquier inconveniente tiene que resolverse prácticamente en forma inmediata como en un hotel”, explica Migliorisi.
En el caso de la renta temporaria el precio acordado es tipo “paquete”, esto quiere decir que el propietario deberá hacerse cargo del pago de expensas, impuestos y servicio de internet y televisión por cable. En contratos cortos (por día) luz, gas y agua están también incluidos en el precio pactado y en el caso de alquileres mensuales se le puede pasar luego el consumo del periodo.
Es fundamental, para que estos gastos no se coman parte de la renta, mantener actualizados los valores en función del aumento de expensas y servicios. También calcular la comisión de la inmobiliaria o plataforma.
La modalidad, como en otras grandes ciudades, llegó para quedarse y afianzarse. “Nosotros ya empezamos a ver edificios que se están preparando y se entregan aptos para alquiler temporario. Con una recepción, con espacios comunes con mobiliario y decoración mas tipo hotel, con wifi libre en todo el edificio”, dice Diego Migliorisi, mirando y analizando el mercado hacia adelante. “Sin duda son atributos que ayudan a vender más”.
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