Oficinas, las niñas bonitas de los desarrolladores y los brokers de cara a 2019

El segmento de oficinas se convirtió en el nuevo foco de los desarrolladores. Se trata de un sector en el que la oferta corre por detrás de la demanda, acompañada de exenciones impositivas, como las que ofrece el Distrito Tecnológico, y con la mira puesta en el desarrollo de zonas claves de la ciudad de Buenos Aires, como Catalinas Norte.

"En nuestro mercado, la oferta siempre va detrás de la demanda; aquí, a diferencia de otros países, como no hay créditos ni fondos de pensión que inviertan en desarrollos de edificios de oficinas -como sucede en Chile-, no existe un fondeo que permita el desarrollo. Por eso, la demanda siempre domina", explicó Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss.

Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield Cono Sur, explicó que la baja vacancia que posee la ciudad de Buenos Aires permite que sea un sector en constante funcionamiento. "Cualquier vacancia por debajo del 10% es baja y en Buenos Aires la vacancia de oficinas de clase A es del 6%. Es bajísima", detalló.

Pablo Kiesel, gerente comercial de Raghsa, desarrolladora que posee un gran proyecto en el corredor Libertador a la altura de Núñez, coincide en este punto: "Tenemos un portfolio de 100.000 metros cuadrados con una vacancia baja, de 3,5%".

Para ejemplificar lo que sucede en el sector, Kiesel comentó que del proyecto que poseen en desarrollo ya están prealquilados 9000 metros cuadrados por un buen valor de renta. "Si tenemos suerte, llegaremos a un 40% o 50% del cierre de contratos de alquiler. Esto significa que nuestro mercado de oficinas, que es chico en comparación con el de otras ciudades de la región, frente a incentivos se demanda", explicó.

A la hora de hablar de precios, Domingo Speranza, director de Newmark Grubb Bacre, aclaró que los valores de renta en Buenos Aires no están desfasados con respecto a la región, sino que se ubican en un promedio razonable.

Para Weiss, el problema recae en que el 90% de los valores de los alquileres en el sector de oficinas está fijado en dólares. "Hoy tenemos un problema, la suba del tipo de cambio es cercana al 100% y la inflación ya está por el 25%. Para fin de año se espera que la suba del tipo de cambio sea del 125% y que la inflación ronde el 45%, tenemos una gran brecha", diagnosticó.

Este panorama hizo que los inquilinos con contratos en dólares comenzaran a pedir una renegociación de los alquileres. "Algunos propietarios ofrecen una bonificación del 10% del valor del alquiler en dólares durante seis meses. Otros prefieren fijar el valor del dólar a un precio anterior durante medio año para luego ir aumentando paulatinamente", describió Weiss.

Falta oferta

Faigenbaum reconoció que la volatilidad hace difícil determinar cuál es la rentabilidad de este segmento. Además, explicó que es tan grande la falta de oficinas que la aparición de nuevos proyectos no va a afectar los valores. "La carencia de metros es tanta que la aparición de 60.000 metros cuadrados que está incorporando Raghsa, los 90.000 que va a sumar Consultatio o el proyecto de IRSA con el polo DOT solo cubren una parte de la demanda potencial", aseguró.

"El mercado de renta necesita dos cosas que no están sucediendo en este momento: previsibilidad a largo plazo y abundancia de capital", evaluó Speranza, y subrayó que es la segunda de las variables la que más preocupa a los desarrolladores. "A diferencia del sector residencial, el de oficinas no se fondea con preventas. El tema es que nos sorprendió la crisis, estábamos inmersos en una caravana de la felicidad que nosotros mismos nos habíamos creído", dijo, en referencia al boom que se vivió hasta mayo de 2018.

Sin embargo, Faigenbaum destacó que, a veces, las propias debilidades del contexto dejan nuevas oportunidades. "Faltan metros cuadrados por todas partes y esto hace que, con respecto a la región, siempre se genere una demanda importante", comentó.

Por su parte, Kiesel celebró el trabajo que está realizando el Gobierno desde la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) con la subasta de tierras. "Nosotros compramos el terreno en Núñez por US$42 millones. La realidad se verá dentro de cinco años, cuando el edificio esté terminado. Creemos que en ese momento diremos que lo pagamos barato e hicimos un buen negocio", evaluó.

A la hora de mencionar zonas en auge, además de hablar del corredor Libertador, también se hizo mención de la zona de General Paz y Panamericana. "Es uno de los espacios que más están captando la atención", reconoció Faigenbaum, aunque también habló de la tendencia del regreso de los lugares de trabajo a las zonas céntricas de las grandes ciudades: "Esto hace que Catalinas 2 se presente como uno de los lugares con un interesante potencial", agregó.

Los integrantes del panel también hablaron de las elecciones de empresas, como el caso del Banco Galicia, de apostar por barrios como Chacarita. "Esto está cambiando el sector y algo que también se verá es cómo edificios del microcentro, que fueron pensados para residencia y se transformaron en oficinas, volverán a ser viviendas", evaluó Weiss, quien también hizo mención de cómo el nuevo Código de Planeamiento Urbano insta a la creación de zonas mixtas en los barrios, propuesta que abaratará el valor mensual del metro cuadrado.

A la hora de hablar del futuro, los desarrolladores mencionan el desafío de modernizar los edificios para que las construcciones no se queden en el tiempo. "Dentro de veinte o treinta años, los edificios de oficinas van a ser obsoletos. Esto obliga a los desarrolladores a pensar cómo serán las construcciones del futuro", sostuvo Faigenbaum.

Para Kiesel, la llegada de las nuevas generaciones al mercado laboral obliga a pensar los edificios de otra manera. "En cada nuevo proyecto estamos incorporando 4000 metros cuadrados de amenities para que cuando la gente vaya a trabajar pueda tener un gimnasio de 1500 metros cuadrados, vestuarios, terrazas verdes y sectores para socializar. Si no les damos estos servicios, vamos a perder frente a otras alternativas", concluyó.

Menos metros, más demanda

• Patricio Weiss: "Acá no existe un fondeo que permita el desarrollo. Por eso, la demanda siempre domina"
• Herman Faigenbaum: "Una vacancia por debajo del 10% es baja y en Buenos Aires la de oficinas de clase A es del 6%"
• Domingo Speranza: "El mercado necesita dos cosas que no están sucediendo:previsibilidad y abundancia de capital"
• Pablo Kiesel: "La llegada de las nuevas generaciones nos obliga a pensar de otra manera"

Por Lucila Lopardo

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