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Para enfrentar la crisis las inmobiliarias adoptan los planes de ahorro previo
Ante la caída en las operaciones, algunas firmas empiezan a ofrecer la venta en cuotas
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LA NACIONAlfredo Sainz
Con el modelo de los círculos cerrados de ahorro para la compra de autos que se popularizaron en la década del 80, algunas desarrolladoras inmobiliarias están empezando a ofrecer propuestas de viviendas para la clase media. Los proyectos apuntan a familias que pueden pagar una cuota de 3000 o 4000 pesos mensuales, pero les resulta imposible acceder a las torres más sofisticadas que se multiplicaron en la zona norte de la Capital Federal en la última década apuntando no a compradores finales, sino a los inversores que no saben qué hacer con sus ahorros.
"Apuntamos al público de clase media con ingresos de entre 12.000 y 15.000 pesos mensuales y que ven que con una capacidad de ahorro parecida a la que se requiere para los planes de cuotas para la compra de electrodomésticos o automóviles pueden llegar a la vivienda propia", explicó Pablo Brodsky, director de la empresa porteña Predial Propiedades.
En Predial hace un año lanzaron los primeros proyectos a pagar en 40 cuotas, y ahora ya triplicaron los plazos hasta los 120 meses, con más de cuarenta proyectos en construcción en barrios de clase media, como Almagro, Villa Crespo, Flores, Caballito Norte, Villa Luro, Paternal y Parque Avellaneda. Los departamentos parten de los 400.000 pesos, con cuotas que se inician en $ 3000 y se ajustan con una tasa de interés del 1,8% mensual
"Seguimos buscando lotes para nuevos emprendimientos, pero no en los barrios del eje norte, como Núñez, Belgrano, Barrio Norte y Puerto Madero, sino en todas las zonas de clase media de la ciudad próximas a avenidas importantes, medios de transporte, centros educativos y de salud", explica Brodsky.
La desarrolladora porteña GO eligió Córdoba para iniciar su negocio de viviendas dirigidas a la clase media, con el lanzamiento de un proyecto en 180 cuotas en pesos ajustables por el índice de la construcción. "Lo que hacemos es vender con un modelo de círculo cerrado y cuotas en pesos que se indexan con el índice de la Cámara de la Construcción", explicó Gustavo Ortolá, presidente de GO, que acaba de presentar el proyecto Love Córdoba, que incluye cinco torres y más de 1000 departamentos, con cuotas que oscilan entre 1900 y 3200 pesos, de acuerdo con el plazo de entrega de las unidades, que van de tres a nueve años.
Demanda latente
Los operadores destacan que, más allá del desafío que implican desde un punto de vista financiero, los proyectos dirigidos a este segmento de la población tienen la demanda prácticamente asegurada. "Por muchas circunstancias, en los últimos años, en los barrios de clase media se proyectaron viviendas de pocos metros para invertir, pero muy pocas unidades familiares de tres o cuatro ambientes. Pero cuando éstas se presentan, el resultado es excelente", asegura Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades,
Entre los empresarios que están trabajando con este tipo de propuestas reconocen que el ejemplo a seguir es el de Córdoba, donde hoy operan más de 50 desarrolladoras con este modelo de cuotas más populares y financiamiento a largo plazo. Y de hecho en el sector destacan que tres de cada cuatro departamentos que se venden en Córdoba capital se cancelan con planes de pago con plazos superiores a tres años, es decir que superan el tiempo de obra y entrega de las unidades, que es el modelo de negocios "desde el pozo", prácticamente la única manera de comprar una vivienda en Buenos Aires.
"La expansión que tuvo el sector en Córdoba se explica básicamente por un tema de oferta. La demanda existe a nivel nacional, pero el diferencial de Córdoba es que muchas constructoras y desarrolladoras se animaron a lanzar sus proyectos a pesar de la ausencia de crédito", explicó Carlos Lascano Pizarro, director ejecutivo de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc).
Entre las desarrolladoras cordobesas destacan que la expansión que vivió su negocio se explica por una cuestión de precios y la menor incidencia de la participación de los inversores especulativos en la plaza.
"El precio del metro cuadrado es fundamental en el desarrollo que tuvo el mercado inmobiliario cordobés. Hoy el valor promedio para un proyecto de categoría, pero no en las zonas más exclusivas, cotiza en 1500 dólares, contra los 2000 o 2500 de Rosario y los 4000 de Buenos Aires", sostiene Hernán Huergo, gerente general de la desarrolladora Gama, que lidera el mercado cordobés con más de 6000 departamentos entregados en más de 25 años.
Los menores costos cordobeses también son la explicación que encuentran los operadores porteños para entender las diferencias de desarrollo entre La Docta y el resto de las grandes ciudades del país.
"La incidencia de los costos del terreno y de la construcción también es mucho más baja en Córdoba, a lo que se suma que el Banco de Córdoba ha desarrollado instrumentos de crédito que los desarrolladores han sabido aprovechar. Y también los desarrolladores han armado planes que permiten financiamiento a mediano plazo", reconoce Roberto Tizado, presidente de Tizado Propiedades, una de las inmobiliarias líderes de Buenos Aires.
