Pena de muerte al mercado de alquileres

Eugenio Dimier
Crédito: Fabián Marelli
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22 de noviembre de 2019  • 09:42

La Cámara de Diputados acaba de dar media sanción a un proyecto de ley para regular el mercado de alquileres habitacionales. Y como toda nueva intromisión del Estado en la actividad privada, arruinará un mercado que, mal que mal, funciona. Es indudable que se elaboró creyendo pensar en los inquilinos.

No hay alquileres sin propiedades y este proyecto ataca letalmente al rendimiento de la inversión, ya de por sí muy alicaído, por lo que incentivará sin duda la venta de las propiedades para uso habitacional propio. Porque si no es negocio alquilar para el que vende, tampoco será para el que compre. Ergo, se reducirá la oferta de propiedades de alquiler y la conclusión será obvia: menos oferta, subirán los precios. Si querían facilitar el acceso al inquilino, por el contrario se lo complicarán.

Los alquileres son un negocio de muy bajo rendimiento. Con las devaluaciones y los altos índices de inflación, hoy generan un ingreso que ronda, en general, menos del uno por ciento anual del capital después de impuestos. Hay empresas en el mundo -y ya se están estableciendo un par de oficinas de ellas en la Argentina- que facilitan la administración de propiedades en el extranjero. Para un ahorrista mediano -como son los locadores- ya le resulta fácil vender acá para adquirir en Uruguay con un 4 por ciento de rendimiento, en Miami con un 4,6 por ciento, en la Costa del Sol con un 4,2 por ciento, o hasta con Santiago de Chile que, pese al momento social, sigue ofreciendo un 5 por ciento.

Los cruzamientos de bases de datos hace que hoy a un propietario le resulte muy difícil de eludir el destino de sus inmuebles a quien tenga más de tres propiedades o de determindado capital invertido en ellos. Pero los alquileres, además, son considerados como una actividad por la AFIP. Un monotributista no puede tener más de tres actividades. Si el propietario es tal, no puede superar las tres actividades económicas ni el monto máximo de facturación fijado por categoría. En consecuencia, un monotributista puede tener hasta tres propiedades en alquiler; o dos y una actividad laboral por la que también factura; o dos actividades laborales y un alquiler. Si superara estas condiciones, pasará al Régimen General, y como Responsable Inscripto por sus alquileres deberá cargar IVA, tributará en Ganancias y otros impuestos. Como el monto final de alquiler tiene el techo que le fija la competencia, el mismo precio que cobra un monotributista será el final que percibirá el contribuyente autónomo por lo que bajará su rendimiento un 46,28 por ciento. Conclusión, para los individuos encuadrados en ese régimen, el rendimiento de los alquileres habitacionales son del medio por ciento. ¡Hasta una caja de ahorro en dólares rinde más!

Pero además, el proyecto obliga a que el propietario acepte una de dos opciones de garantías que le proponga el locatario. O sea, un tercero es el que dispone cómo una persona debe proteger su propiedad. El delirio de entrometerse en una propiedad privada. El mundo del revés.

Pero esto recién empieza. Hay cosas peores. Los alquileres se actualizarán anualmente con un índice que el Banco Central proveerá de un coeficiente que surja de la mezcla entre el índice de precios al consumidor y la actualización de salarios. ¿Y si los números se falsearan nuevamente? Si un inversor ya tuvo esa mala experiencia, el trauma está latente. Hasta un estudiante crónico del CBC de Economía advertirá que si uno actualiza anualmente con ese índice como lo indica el proyecto, la pérdida anual por cada actualización demorada será de la mitad de lo debido. Matemática elemental, Sería bueno que los legisladores estudiaran el concepto aritmético del promedio.

Pero además, los alquileres serán pactados a tres años. Un propietario es el primer interesado en mantener a su inquilino. Pero en épocas inflacionarias como las que ya son costumbre vivir, un atraso en los precios llevará un período muy largo para esperar una actualización a los valores normales del mercado. Un fuerte impacto para quién desee renovar una triste experiencia para quien vea que su esfuerzo no dio frutos.

Y la cereza del postre: la norma plantea la devolución del mes de depósito al entregar la llave con la retención de un estimado sobre gastos pasados. Una invitación al despilfarro de servicios durante el último mes y la invocación a los santos para que las averías provocadas por el inquilino sean las que se ven a simple vista. Incoherente.

Las viviendas en alquiler en CABA son el 4,5 por ciento de los inmuebles y representan menos del 4 por ciento de la recaudación por ABL. Si los legisladores quisieran incentivar el alquiler y ayudar a los inquilinos, entonces que bonifiquen el pago de ABL, por ejemplo. En las provincias los números son similares. Impacta poco en las arcas estatales. Pero es más simple meterse en el bolsillo del contribuyente que en el ajuste estatal. Porque la demagogia de hacer populismo con quien se rompió el lomo para complementar con alquileres su magra jubilación es como cazar en el zoológico.

Pero no ven que sin propiedades no hay alquileres y si matan este negocio los primeros perjudicados serán los que ellos dicen proteger.

* Periodista y asesor de comunicación. Exvocero del ministerio de Defensa y especialista en el mercado inmobiliario

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