Qué pasará con los microcentros de las principales ciudades argentinas

Hace tiempo que las grandes ciudades analizan cómo dinamizar sus microcentros, los down towns. La pandemia de Covid-19 y las cuarentenas profundizaron recientemente una crisis que esos centros urbanos ya arrastraban. En la Argentina, los centros de las ciudades más grandes son los lugares que registran más vacancia de locales comerciales, donde los precios de alquiler y de venta más cayeron y donde la movilidad está más resentida. ¿Tienen futuro los microcentros? ¿De qué depende que renazcan?

Guillermo Oliveto, especialista en tendencias sociales y de consumo y director de la consultora W, ratifica ideas expresadas al inicio de la pandemia: “No hay una vuelta al siglo XVIII” y el mundo es “profundamente urbano”. Las proyecciones globales indican que en 2030 el 70% de la población vivirá en ciudades. Las urbes también “se hibridan”, grafica Oliveto, y enfatiza que “nadie dejará que los down towns sean agujeros negros o un memorial”.

“Algo van a hacer –añade–. Veremos qué; es el gran debate de la pospandemia”. Y agrega, con respecto a la vida laboral: “Puede que no se vuelva totalmente a las oficinas; entonces, habrá una transformación, tal vez sean viviendas para jóvenes o centros comerciales. Son sitios muy relevantes y caros”, dice.

El impulso a las viviendas está en el eje del plan de transformación que presentó este año el gobierno porteño. La iniciativa incluye el concepto de “ciudad de 15 minutos”, que implica que cualquier cuestión o necesidad cotidiana deber poder resolverse sin que el traslado implique más de un cuarto de hora.

Para Marcelo Satulovsky, consultor, docente e investigador en desarrollo urbano e inmobiliario, antes de la aparición del coronavirus los centros de las ciudades se fueron haciendo “monocromáticos”, fueron perdiendo diversidad urbana. Entiende que la reconversión comenzará con “consensos sociales”, que son “espontáneos” y que se pueden “estimular” desde lo público y desde lo privado. Grafica que los comerciantes pueden activar estrategias de promoción y socio culturales; paseos a cielo abierto, polos gastronómicos, ferias, espectáculos. “La ciudad somos nosotros”, sintetiza.

“Cambiar la dinámica desde lo físico es lento y costoso –admite–, cambiar el software es rápido y en eso se puede avanzar. Es cierto que ya no hay un anclaje físico único en las ciudades, hay una red de subcentros barriales, otra cultura urbana más diversa en la cual infiltrarse”.

Los microcentros que incluyen edificios de viviendas –como el de Rosario y el de Mendoza– tienen una dinámica diferente que los dejó algo más a salvo de la reducción profunda de movilidad. Referentes inmobiliarios de esas dos zonas coinciden en que tienen “más sostenibilidad” que, por ejemplo, los de Córdoba y la ciudad de Buenos Aires (CABA), con eje en oficinas, reparticiones públicas y comercios.

Pablo Papadópulos, gerente de Oficinas de JL Ramos, describe que años antes de la pandemia en el microcentro porteño había comenzado una reconversión, con la transformación en peatonales de muchas de las calles, además de que –desde hace tiempo– no se invierte en torres de oficinas. “Si no hay acompañamiento desde el Estado con baja de cargas y créditos para transformar edificios, será complicado. Hay tibias conversaciones con el municipio; una reconversión podría llevar al menos cinco años”, apunta.

Plantea, además, que con políticas de esas características se estimularon los cambios en el DF mexicano, en Madrid y en Nueva York. Hay dificultades porque muchos edificios tienen varios dueños, las negociaciones se complejizan y las estimaciones de Papadópulos son que se compra el metro cuadrado en unos US$600 y se debe invertir algo similar para la conversión a vivienda.

Sebastián Lopes Perea, consultor y director de Marketing y Estadística, aporta un factor extra de análisis sobre la decadencia de los microcentros: “Antes de la pandemia tenían flujo de gente pero sin atractivos; la peatonal Florida moría los fines de semana, solo quedaba algo de turismo que desapareció con la pandemia. El gran problema para reactivar es que faltan motivos para trasladarse; no hay una propuesta distinta, superadora de lo que la gente tiene donde ahora reside”.

Enfatiza que en distintas partes del mundo se resolvió ese problema “con libertad económica”, porque “es la presencia de marcas que son fuentes de atracción lo que hace que alguien que vive en las afueras se mueva”. El Estado, dice, puede ayudar sobretodo con mejores condiciones macro y facilitando algunos trámites. “Un eje con potencia genera un clúster; lo son más las marcas que las tiendas departamentales, hacen falta tiendas anclas que convoquen”, resume Lopes Perea.

Manuel Beltrán, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Rosario, cuenta que en esa ciudad hace más de una década ya se discutió la sostenibilidad del microcentro. Desde entonces, agrega, se avanzó con iniciativas de alta categoría e incluso ahora hay proyectos importantes e interesados en locales vacíos (entre 10% y 15% del total) como lo es el de La Favorita, a donde funcionaba Falabella. Respecto de las oficinas, como hace años que no construía en ese segmento, no hay sobreoferta.

“Hay locales vacíos, pero la actividad se va recuperando, en especial en los espacios más chicos –describe José Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza–. Nuestro centro incluye viviendas y eso lo sostuvo; incluso faltan más porque una parte se destinó al alquiler temporario, al turismo”.

En Córdoba, Tomás Juárez Beltrán de la inmobiliaria Juárez Beltrán, coincide en que la pandemia aceleró tendencias y complicó más a estas zonas que ya venían con problemas. Entiende que, como en CABA, la reconversión de espacios comerciales y de oficinas en lugares residenciales es una opción para aprovechar la infraestructura de servicios.

“Podría pensarse en alojamientos para turismo y residenciales, para lo cual hay dos claves: la readecuación de ordenanzas municipales de uso del suelo y la habilitación ágil de negocios para la reconversión. Claro que importa la rentabilidad, se requerirán líneas de préstamos –añade–. No alcanza con que uno haga algo, tiene que haber un movimiento generalizado”.

Desde la División Locales de JL Ramos, Jorge Gayoso señala que hay consultas y que, de a poco, abren comercios. No solo los precios de los alquileres sufrieron una caída importante, sino que ya no quedan contratos en dólares en el microcentro. “Los valores repuntarán, pero no volverán hasta dentro de bastante a los históricos de 50 o 60 dólares el metro cuadrado; ayudará el regreso del turismo, hay un shopping fuerte y esquinas que conservan marcas”, apunta. Y dice que también en Puerto Madero –con otra clase de público– hay una remontada más rápida, básicamente de la mano de la gastronomía.

Gayoso subraya que los costos son claves a la hora de alquilar un local y que si para “embellecerlo” se requiere de una inversión importante, habrá reparos. Y las galerías están, a su entender, en un modelo que inexorablemente debe cambiar.

Para el director de Galp Inversiones, Lucas Zunino, todos los espacios sufrirán un cambio a partir de la modificación de gustos de la demanda. “Gana terreno el consumo rápido en lugares cerrados y, a la vez, se priorizan las terrazas verdes, las arquitecturas más abiertas, más flexibles, con energía renovable”, describe. En lo que hace a viviendas para microcentros, cree se impondrán los “dormís, los departamentos más chicos”.

“El cruce de la urbanidad física con la digitalidad se impuso –analiza Satulovsky–. En los microcentros se cruzan hotelería de congresos, locales y oficinas, y para que ahora valga la pena ir hay que potenciar la calidad de la experiencia espacial”. Insiste en que los comercios físicos se convierten en experiencias en que hay que correrse del marketing hacia el branding, no poner el foco en la venta o en lo funcional, “sino en lo vivencial, en tejer relaciones entre la marca y la gente”.

Para el experto, atrae una vitalidad urbana “vibrante, con mixtura de usos y posibilidades de que pasen cosas”. También manifiesta que los centros periféricos no siguen los mismos lineamientos que los “centrales”, ya que tienen una segmentación diferente, con marcas más acordes a los públicos de los barrios cercanos y, en general, se desarrollan alrededor de grandes conglomerados de transporte.

Parámetros rotos

Sil Almada, directora de Almatrends Lab, acuñó el concepto “hábitat viral”, en referencia a un entorno con nuevas reglas mientras dure el virus pandémico. En paralelo, considera que se rompió el tiempo y se impuso el “unitiempo”.

Oliveto –que trabaja con Almada– indica que se está saliendo de ambos e insiste en que la “búsqueda del mundo vacunado es volver a la normalidad, no a la ‘nueva normalidad’ que fue la pandemia”. En ese entorno, los legados más fuertes que deja el Covid-19 alcanzan particularmente a los microcentros, por la idea de hibridez llevada a los espacios de trabajo.

Lópes Perea vuelve sobre la idea de que en el mundo hay un “modelo que funciona” y que se lo ve en la Gran Vía de Madrid o en Oxford Street en Londres, por mencionar algunos casos. Marcas y category killers (superficie comercial grande o mediana especializada en artículos de una categoría) son, para él, los “anzuelos” a los que se debe apostar. En el microcentro porteño, dice, quedan pocos category killers, pero también están en otras zonas.