El costo oculto que pagan los residentes que viven en condominios de Miami: no es el precio de compra
Las nuevas construcciones de condominios de lujo, los fenómenos climáticos cada vez más agresivos y el derrumbe de Surfside son algunos factores que influyeron en el gran aumento de los precios para propietarios
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LA NACION
Vivir en un condominio de Miami es costoso, pero no solamente por el precio de compra de las propiedades. Según un análisis, el verdadero impacto aparece después, cuando llegan las expensas mensuales.
El alto costo de vivir en condominios del sur de Florida
En el sur de Florida, esas cuotas alcanzaron niveles históricos que hoy representan uno de los más elevados en todo Estados Unidos. Un informe anual de First Service Residential reveló que las expensas de los condominios en Miami-Dade aumentaron casi 500 dólares por mes respecto del año pasado.
En promedio, las cuotas superan los US$1900 mensuales, mientras que en Fort Lauderdale y Palm Beach rondan los US$1800.
Con estas cifras, el sur de Florida solo queda por debajo de Nueva York entre los lugares con mayores costos por metro cuadrado para mantener un condominio.
Factores que inflan los precios en Miami
Las nuevas construcciones están centradas en edificios de lujo, un segmento en auge. Para los desarrolladores, este mercado ofrece una vía para compensar el costo del suelo y de la construcción.
Los datos de la Miami Realtors Association muestran que las ventas de unidades que superan el millón de dólares crecieron un 4,6% en septiembre.
Además, en los últimos dos años cerca de la mitad de los departamentos nuevos fueron comprados por extranjeros, lo que consolidó una demanda que arrastra hacia arriba las expectativas de servicios.
“Miami parece ser un área sumamente deseada”, dijo al respecto Robert Smith, presidente regional sur de la compañía, en diálogo con Miami Herald. “Lo que se ve es que compradores internacionales con expectativas de servicio distintas están llegando”, agregó.
Seguros: otra de las razones detrás del encarecimiento de vivir en un condominio de Miami
Aunque los edificios de alta gama suelen asociarse a servicios sofisticados, no son esos extras los que explican el mayor salto en los costos. El factor determinante es el aumento en los seguros.
El análisis evidenció que la porción de expensas destinada a este rubro aumentó 25%, hasta los US$377 mensuales en promedio. En Fort Lauderdale y Palm Beach, ese monto asciende a US$438.
Los últimos años de intensa actividad de huracanes y el impacto regulatorio del derrumbe de Champlain Towers South en Surfside empujaron las primas de seguros al alza.
Los costos operativos también crecieron con fuerza. Las tarifas por administración profesional subieron más de 40% por unidad en un año.
Las consecuencias del colapso del condominio en Surfside
Tras el colapso del condominio en Surfside en 2021, las reformas estatales obligan a realizar inspecciones físicas y auditorías financieras en los edificios más antiguos. Eso introdujo una nueva capa de exigencias para los consorcios.
Smith explicó que ahora trabajan con los edificios para delinear planes de largo plazo: “Estamos colaborando de manera constante con las asociaciones en la planificación estratégica para comprender cuáles son sus objetivos y cómo será su futuro, de modo de afrontar inspecciones obligatorias y constituir reservas de forma adecuada”.
Aunque la región muestra avances en el ahorro para reparaciones futuras, el sur de Florida sigue por debajo de otras grandes áreas metropolitanas en ese aspecto. Esa brecha genera parte del costo oculto que enfrentan quienes compran un condominio en Miami actualmente.
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