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Límite de hasta US$250 mil en Florida: impuesto a la propiedad y la enmienda que se vota en las elecciones 2026
De aprobarse con el 60% requerido de los votos, la propuesta elevará la exención de gravámenes no escolares
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LA NACION
Los propietarios de viviendas en Florida podrían acceder a una reducción en sus impuestos inmobiliarios a partir de 2027, si los votantes aprueban una propuesta que modifica las exenciones fiscales para las residencias principales. La iniciativa, conocida como Enmienda 3, también introduce cambios para las propiedades de alquiler, entre otras cláusulas.
Florida: qué cambia con la Enmienda 3 y cuáles son los límites propuestos para el impuesto a la propiedad
La Enmienda 3, denominada sobre exenciones fiscales para viviendas principales, tasaciones inmobiliarias y restricciones al gasto, se someterá a votación en Florida el 3 de noviembre de 2026.
La propuesta busca ampliar la porción del valor de una vivienda principal que queda exenta de determinados impuestos inmobiliarios y reducir el límite de los aumentos anuales en la tasación de otras propiedades.
Según la información publicada por Ballotpedia, la iniciativa fue aprobada por la Legislatura estatal para que los ciudadanos decidan si debe incorporarse a la Constitución de Florida. Para entrar en vigor, necesita obtener al menos el 60% de los votos.
Estos son los principales cambios previstos si la propuesta recibe el respaldo necesario en las elecciones:
- Aumento de la exención para viviendas principales: el monto exento de los impuestos a la propiedad que no corresponden a los distritos escolares pasaría a US$150 mil en 2027 y a US$250 mil en 2028.
- Actualización por inflación: desde 2029, el importe de la exención se ajustaría según la inflación.
- Condiciones para nuevos residentes: quienes se muden al estado deberán cumplir un requisito de cinco años de residencia para acceder a la exención ampliada. Durante ese período, podrán recibir la exención existente, de hasta US$50.000.
- Reducción del límite de tasación para otras propiedades: el tope de los aumentos anuales del valor tasado de inmuebles sin exención por vivienda principal bajaría del 10% al 5%, con excepción de los impuestos correspondientes a los distritos escolares.
- Restricciones al gasto local: los condados y municipios deberán destinar los ingresos de los impuestos inmobiliarios a categorías específicas, entre ellas seguridad pública, educación, infraestructura, proyectos de recursos naturales y control de inundaciones, bonos locales, beneficios jubilatorios de empleados y operaciones gubernamentales.
Elecciones 2026: cómo funcionaría la exención de hasta US$250.000 en Florida
En 2026, el sistema contempla una exención básica de US$25.000 y otra adicional de hasta US$26.411, ajustada por inflación y aplicable a determinados impuestos no escolares. En conjunto, el beneficio puede alcanzar los US$51.411.
Si la Enmienda 3 se aprueba:
- La parte del valor tasado que quedaría exenta de los impuestos ajenos a los distritos escolares aumentaría a US$150 mil en 2027 y a US$250 mil en 2028.
- La exención de US$25.000 correspondiente a los impuestos escolares se mantendría.
El alcance del cambio se explica al distinguir entre el valor de mercado, el valor tasado y el valor imponible de una propiedad:
- El valor de mercado representa el precio por el que podría venderse un inmueble.
- El valor tasado es la cifra que utiliza la autoridad fiscal para calcular los impuestos.
- El valor imponible se obtiene después de descontar las exenciones correspondientes.
Por ejemplo, una vivienda con un valor tasado de US$400 mil podría beneficiarse de la nueva exención para los impuestos no escolares si su propietario cumple los requisitos establecidos. Sin embargo, la reducción concreta dependería de las tasas tributarias aplicables y de las características de la propiedad.
Enmienda 3: qué ocurrirá con las segundas viviendas, los alquileres y los inmuebles comerciales
La reforma también contempla una modificación del límite que regula los aumentos anuales del valor tasado de las propiedades que no cuentan con la exención por vivienda principal. En este grupo se encuentran las segundas viviendas, los inmuebles destinados al alquiler y los edificios comerciales.
En una nota publicada el 28 de octubre, el Miami Herald explicó que el límite vigente permite que el valor tasado de esas propiedades aumente hasta un 10% anual. La Enmienda 3 reduciría ese tope al 5% a partir de 2027, salvo para los impuestos de los distritos escolares.
El cambio podría beneficiar especialmente a quienes mantienen sus inmuebles durante períodos prolongados y cuyos valores de mercado crecen por encima del nuevo límite. Cuando la tasación aumenta menos que el valor de mercado, la diferencia puede traducirse en una base imponible inferior a la que existiría sin esa restricción.
La reducción del límite tendría un impacto menor o nulo para quienes ya registran aumentos anuales de tasación inferiores al 5%. El propio Miami Herald recogió el caso de Lynda Harris, una desarrolladora de viviendas asequibles que posee propiedades en Brownsville y North Miami. Esta explicó que las tasaciones de sus propiedades aumentaron menos del 5% anual.
Además, el beneficio asociado al límite de tasación no se trasladaría automáticamente al siguiente propietario en caso de venta. Cuando un inmueble cambia de dueño, su valor tasado se reajusta al de mercado vigente, según la evaluación de la autoridad fiscal.
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