No solo inmigrantes: cada vez más personas se mudan a Florida en medio de un boom de propiedades de casas lujosas

Florida atraviesa un crecimiento poblacional que combina la llegada de extranjeros con el traslado de personas desde otros puntos de Estados Unidos. Entre julio de 2024 y julio de 2025, incorporó 196.680 habitantes, mientras el mercado residencial de alta gama registró un aumento de operaciones y una mayor presencia de compradores que buscan establecerse de forma permanente.

Los datos de la Oficina del Censo de Estados Unidos muestran que el estado pasó de 23.265.838 habitantes en julio de 2024 a 23.462.518 en julio de 2025.

El incremento equivale a un promedio superior a 500 personas por día y fue el segundo más alto del país norteamericano, después de Texas.

La mayor parte correspondió a la migración internacional, con 178.674 personas, por encima de las 167.475 registradas en Texas, las 109.278 de California y las 95.634 de Nueva York.

Pero los movimientos entre estados también dejaron un saldo favorable. Florida recibió 22.517 residentes más de los que perdió por migración interna y quedó en el octavo puesto nacional dentro de ese indicador.

Craig Studnicky, CEO y presidente de Related Realty, describió a LA NACIÓN uno de los perfiles que adquiere mayor peso en ese movimiento: “Las personas más ricas se están mudando a este estado”.

La llegada de nuevos habitantes coincide con la relocalización de empresas y capital. Studnicky señaló que el exalcalde Francis Xavier Suarez logró convencer a 220 compañías para trasladarse a Miami.

Juan Carlos Tassara, socio de North Development y fundador de Grupo Edifica, sintetizó el cambio que observa en la ciudad: “Miami está pasando de ser una ciudad para vacacionar a una ciudad para trabajar”.

El ejecutivo puso como ejemplo a Ken Griffin, quien dejó Illinois después de más de 30 años y construye actualmente una torre corporativa en Brickell con capacidad para más de 10.000 empleados.

A ese movimiento se suman las condiciones fiscales. Edgardo Defortuna, fundador, presidente y CEO de Fortune International Group, explicó que Florida no cobra impuesto estatal sobre los ingresos personales ni aplica tributos estatales sobre herencias, sucesiones o regalos.

Entre 2022 y 2023, el estado ganó alrededor de US$21.000 millones en ingresos brutos ajustados (AGI) por el movimiento de contribuyentes desde otras jurisdicciones, según el Internal Revenue Service (IRS).

El mercado refleja un cambio en el uso de las viviendas. Antes de la pandemia, dos tercios de las operaciones de la inmobiliaria de Studnicky correspondían a propiedades vacacionales. Ahora la proporción se invirtió: dos de cada tres compradores son personas o familias que planean vivir allí.

También existe una diferencia de valores con Nueva York. Tassara calculó que una unidad en un edificio super prime puede alcanzar US$100 mil por metro cuadrado en esa ciudad, frente a aproximadamente US$40.000 en el sur de Florida.

Según explicó, la venta de un departamento neoyorquino puede permitir la compra de otro con el doble de superficie en Miami.

El aumento de precios registrado en Miami-Dade acompaña la transformación. Una vivienda unifamiliar pasó de un valor medio aproximado de US$172.700 en 2011 a US$685 mil en julio de 2026, una apreciación cercana al 297%. En los condominios, el monto avanzó de US$113.800 a US$400 mil, alrededor del 252%.

Las operaciones de alta gama en Miami-Dade, Broward y Palm Beach alcanzaron durante el primer semestre de 2026 su mayor ritmo desde 2020, de acuerdo con el Real Estate Market Report de Inside South Florida.

Entre enero y junio hubo un promedio mensual de 602 compraventas de entre US$2 millones y US$10 millones, unas 3609 operaciones durante el semestre. El ritmo fue un 64% superior a las 368 mensuales de 2025 y prácticamente triplicó las 198 registradas en 2020.

En propiedades superiores a US$10 millones, el promedio mensual pasó de 33 durante 2025 a 67 en 2026. Las transacciones por encima de US$30 millones llegaron a 47 durante los primeros seis meses del año, la misma cantidad registrada en todo 2025.

El segmento más costoso también mostró movimiento: ocho propiedades superaron los US$50 millones entre enero y junio, una cantidad equivalente a dos tercios del total registrado durante todo el año anterior.

Mark Zuckerberg adquirió en marzo una mansión en Indian Creek por US$170 millones. La isla artificial tiene 120 hectáreas y se encuentra en la bahía de Biscayne, al norte de Miami Beach.

Jeff Bezos había comprado tres propiedades allí entre 2023 y 2024 por un total de US$237 millones. Los cofundadores de Google, Larry Page y Sergey Brin, también adquirieron inmuebles en la zona.

Los argentinos mantienen, a su vez, una participación dentro de la demanda extranjera. Representan el 12% de las operaciones internacionales registradas por la inmobiliaria de Defortuna y ocupan el segundo lugar después de los colombianos.

Sin embargo, la mayoría de esas adquisiciones responde a una finalidad de inversión: el 57% compra exclusivamente para renta, el 18% combina alquiler y vacaciones y el 9% destina el inmueble a residencia principal. El valor promedio por operación ronda los US$458.100 y el 62% elige condominios.