Alquileres congelados: las respuestas a 18 dudas que genera el decreto
¿Se puede dejar de pagar el alquiler?
El decreto no "perdona" el cumplimiento del contrato, sólo congela el valor mensual del alquiler al mes de marzo por 180 días. Si el inquilino no puede afrontar el cumplimiento deberá abonarlo después del 30 de septiembre en entre tres y seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas. "Pagará intereses compensatorios pero sin penalidades", aclara Rafael Baigún, presidente de la inmobiliaria homónima. El abogado Mariano Esper, especializado en el sector, realiza una clara diferenciación entre intereses punitorios y compensatorios. "Los primeros se relacionan con el pago fuera de término, los segundos con el costo del dinero. Si pedís un préstamo y tenés que pagar una determinada cuota más intereses el 5 de cada mes, esos intereses son compensatorios (costo del dinero). Si pagás del 6 en adelante, te cobrarán, intereses punitorios que son los que establecen penalidades por pagar fuera de término", profundiza.
¿La deuda genera intereses?
La norma del Gobierno congela el valor de los alquileres pero si el locatario no paga algún o ningún mes hasta octubre, el propietario le cobrará la deuda luego con un interés mínimo que está en línea con la tasa que paga el Banco Nación a los plazos fijos de 30 días.
¿El inquilino necesita probar que su economía fue afectada por el coronavirus?
No, la decisión de congelar los alquileres hasta fines de septiembre y suspender los desalojos es para todo el universo de inquilinos que habitan una vivienda única. "Es decir, no tiene necesidad de probar que trabaja menos horas ni que lo despidieron del trabajo", detalla Esper. En otras palabras, el decreto corre tanto para quien alquila un piso en una torre top de Puerto Madero como para quien habita un monoambiente en Villa Lugano. "Es lógico que no se contemple caso por caso, lo que hace el decreto es dar un marco general", explica Baigún.
¿Qué inquilinos e inmuebles califican en la normativa?
Aquellas personas que alquilen una propiedad que es vivienda única urbana o rural, y las que estén adheridos al régimen de monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. También las habitaciones destinadas a vivienda en hoteles, pensiones u otros alojamientos similares. Además, los inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias, inmuebles rurales destinados a pequeñas pequeñas producciones familiares y/o agropecuarias o los alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión, los inmuebles alquilados por Pymes e inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes). "De alguna manera se busca exceptuar a las grandes compañías. El decreto persigue proteger al locatario", afirma Esper, quien plantea algunos "grises" como, por ejemplo qué pasa con los inmuebles alquilados que se destinan a jardines de infantes o colegios. "Es un tema opinable porque si bien la cultura incluye a la educación si se analiza específicamente no es una actividad cultural como se plantea en la norma", analiza.
¿Qué inmuebles quedan exceptuados?
Las propiedades destinadas a alquiler temporario, las cocheras, los puestos en ferias, alquileres para sedes de embajadas o consulgados y los contratos de arrendamiento rural, excepto pequeñas producciones familiares o agropecuarias, detalla Esper.
¿Se perdona la actualización semestral si la misma estaba programa entre abril y septiembre?
No, el inquilino pagará "la deuda" por la actualización no cobrada – que suele ser entre 15 y 20 por ciento semestral-, a partir de octubre. Es decir, si una persona pagaba un alquiler de $10.000 al mes, y a partir de mayo aumentaba a $12.000, deberá pagar los $10.000 pendientes -$2000 por los seis meses del congelamiento- a partir de octubre en tres o seis cuotas mensuales iguales y consecutivas sin intereses,
¿Qué pasa si el contrato vencía entre abril y septiembre?
La prórroga es automática siempre que el inquilino esté de acuerdo. Es decir, no tiene la obligación de notificar legalmente al propietario que se quedará habitando el inmueble. Hay que tener en cuenta que la prórroga califica para los contratos que vencieron o vencerán entre el 20 de marzo y hasta el 30 de septiembre. Los que caducaron antes de esa fecha no quedan amparados por el decreto y los inquilinos pueden ser desalojados por falta de pago.
Soy inquilino, el contrato vence antes de septiembre y quiero irme de la propiedad.¿Puedo?
La persona tiene el derecho a abandonar el inmueble, pero no podrá mudar sus pertenencias si no finalizó el período de aislamiento obligatorio decretado por el Gobierno Nacional. "En estos casos debe informar al propietario con 15 días de anticipación a través de una carta documento o un acta notarial", aconseja Esper.
¿Y si quiero rescindir mi contrato antes de su fecha de caducidad?
En este caso, Esper explica que se aplica el procedimiento habitual que establece el Código Civil y Comercial de la Nación y no tiene relación con la situación de emergencia económica provocada por el estado de emergencia económica que generó el coronavirus. "Es decir, si es durante el primer año, el inquilino debe pagar una multa que es del valor de un mes y medio de alquiler al momento en que se desocupa el inmueble. Si pasan los 12 meses desde la firma del contrato, se paga un mes", aclara. Un detalle no menor: si no finalizó la cuarentena decretada por el Gobierno, no podrá realizar la mudanza.
¿Si el propietario acredita que necesita el monto del alquiler para vivir, puede aumentarlo?
Si porque el decreto exceptúa a aquel locador que acredite que depende del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria. Pero sólo puede aumentar si lo había previsto en el contrato. Un dato clave es que si el inquilino no puede pagarlo, no tiene derecho a desalojarlo porque el decreto suspendió ese proceso hasta el 30 de septiembre (salvo arrendamientos rurales y locaciones temporarias que están excluidas de todo el decreto).
Soy propietario, ¿de qué forma pruebo que "vivo del alquiler"?
Esper aclara que en estos casos es importante tener el contrato declarado ante la AFIP. Respecto a las "pruebas" recomienda presentar resúmenes de las cuentas bancarias con los movimientos, gastos de tarjetas de crédito, el título de la propiedad que habita y declaraciones de bienes personales. "Hay que presentar la mayor cantidad de documentación que pueda acreditar que el nivel de vida de la persona está en línea con sus ingresos", profundiza el abogado.
¿Si no hay acuerdo entre las partes puedo acudir a la Justicia?
Si pero el decreto aclara que antes de ese paso se establece mediación obligatoria, previo a acudir a la justicia, por controversias.
No puedo para pagar las expensas: ¿me ampara el decreto?
El decreto establece que estas obligaciones permanecen intactas según lo pactado en el contrato y en el caso de no pagarlas se puede considerar incumplimiento del contrato, lo que autoriza a iniciar un juicio de desalojo, aunque no se podrá ejecutar la sentencia hasta el 30 de septiembre de este año.
El problema se genera si el monto de las expensas está incluido en el valor del alquiler. En este caso, será el propietario el que deberá asumir el perjuicio económico ante posibles aumentos de expensas ya que los alquileres están congelados hasta fines de septiembre. De todas formas, este es un riesgo que también asumía en tiempos de no coronavirus. El tema es que hoy podría profundizarse por la imposibilidad de aplicar el ajuste semestral. tema es que hoy podría profundizarse por la imposibilidad de aplicar el ajuste semestral.
¿Qué ocurre con los contratos que vencieron el 31 de marzo?
Los inquilinos pueden apelar el beneficio que otorga el decreto, que es la prórroga automática del contrato hasta el 30 de septiembre. Ante esta situación, el propietario deberá aceptar la situación pero si ya se habían acordado verbalmente las condiciones de actualización del nuevo contrato se podría afectar la relación entre las partes. "Esta situación puede leerse como un acto de cierto abuso por parte del locatario que no respeta lo pactado verbalmente, y el propietario podría negarse a renovarle el contrato al vencimiento de la prórroga legal, con el agravante de que si tiene pruebas –como mails o chats con ajustes acordados del nuevo contrato- podría iniciar acciones legales. Ahora si el inquilino quiere, puede firmar el nuevo contrato en estos días y comenzar a pagar el nuevo monto desde ahora", analiza Esper.
¿Se pueden iniciar nuevos juicios o están todos suspendidos?
El decreto establece la suspensión de las ejecuciones de sentencias de desalojo por falta de pago –desde el 29 de marzo-, pero aquellos juicios que están en marcha continúan su curso. Y quienes quieren iniciar uno nuevo también pueden hacerlo cuando se levante el aislamiento obligatorio y los tribunales vuelvan a trabajar con normalidad. Por ejemplo, el propietario podrá demandar a los inquilinos que dejaron de pagar los alquileres de los primeros tres meses del año e iniciar un desalojo por falta de pago. Si la pretensión de demandar se fundara en otras causales diferentes a la falta de pago, como por ejemplo los casos que se realizan reformas no autorizadas o subalquilan un inmueble estando prohibido por contrato, puede iniciarse una acción de desalojo sin esperar al 30 de septiembre.
¿Qué pasa el inquilino no cumple con los pagos comprometidos a partir de octubre?
El decreto no anula la validez del contrato firmado. Esto significa que en el caso de que el Gobierno no extienda los plazos del decreto, el propietario podrá iniciar acciones judiciales de desalojo por falta de pago.
¿Qué hago si ya se había dado el preaviso?
Si el inquilino ya notificó que, por ejemplo, dejaba el inmueble el primero de mayo deberá irse –siempre que se haya levantado la cuarentena y pueda mudarse- porque es muy probable incluso que el locador ya tenga un nuevo inquilino.
¿Qué ocurre con los ingresos planeados para abril?
El asilamiento obligatorio impidió que en las últimas semanas se firmaran nuevos contratos. Los que ya estaban cerrados podrán hacerse efectivos cuando se levante la cuarentena y se permitan las mudanzas. La entrega de las llaves depende de cada caso: algunas inmobiliarias están enviándolas a través de deliveries.
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