Caballito, un barrio con hinchada propia
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Es una de las zonas más buscadas por la demanda. Ubicado en el centro de la ciudad, Caballito tiene "hinchada propia": es uno de los barrios más localista de la capital. De hecho está en la mira de varios desarrolladores que encuentran en el corredor Pedro Goyena y las calles aledañas, un canal para llegar a la demanda premium. La movida también se extiende a otras arterias como las avenidas La Plata, Directorio y Honorio Pueyrredón. La zona del Cid Campeador atrae. Por otra parte el esperado soterramiento del Ferrocarril Sarmiento promete cambiarle la fisonomía y unir definitivamente dos áreas del barrio bien delimitadas: el Norte y el Sur.
Con 200 años de vida, Caballito sigue siendo uno de los barrios más deseados. Nació como zona de quintas y hoy captó la atención de un público muy fiel. "Dicen que quien vivió en Caballito no se va más", asegura Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Una de las principales razones que apoya ese comportamiento es que al barrio no le falta nada: tiene una importante movida comercial, oferta educativa –colegios–, además de opciones de entretenimiento y recreación. La conectividad y el transporte son otros de sus fuertes. Por caso, la autopista 25 de Mayo genera un acceso rápido a las zonas Oeste y Sur de la Provincia de Buenos Aires. Además en el barrio se encuentra la línea del ferrocarril Sarmiento, la Línea A y la E de subte, además de numerosas líneas de colectivo.
La zona también cuenta con dos pulmones verdes muy importantes como el Parque Rivadavia y el Centenario que suman 18 hectáreas de vegetación, y clubes deportivos como el Club Italiano y el Ferrocarril Oeste, entre otros. "Caballito reúne todo lo que se puede pedir de un barrio. Tranquilidad, servicios, espacios verdes, y una rica oferta cultural, comercial y gastronómica. Tiene shoppings cines y nada que envidiarle a Palermo o Recoleta. En cuanto a transportes, se podría decir que es el barrio mejor conectado. Tiene una fuerte identidad y calidad de vida", detalla sus bondades, Siwacki.
Mapa inmobiliario
Caballito lideró el ránking de los barrios más demandados para comprar un departamento realizado en diciembre de 2018 por Mercado Libre. La lista se completaba con Palermo, Belgrano, Recoleta y Almagro. También estuvo en lo más alto del ranking de los barrios más buscados para alquilar, esta vez seguido de Palermo, Belgrano, Almagro y Flores.
Respecto al comportamiento de la demanda, los especialistas reconocen que como la mayoría de los barrios, el último trimestre del año pasado estuvo bastante paralizado en ventas. Los motivos se conocen: la suba del dólar y la falta de crédito. "Sin embargo, al comenzar el año notamos un repunte en la cantidad de consultas y se cerraron operaciones puntuales, con una baja del precio no mayor al 10 por ciento. En verdad se achicó la demanda y por ello para concretar hay que considerar la oferta y sobre todo si el inmueble está bien tasado", sostiene Luís D’Odorico, encargado de la sucursal Caballito de D’Odorico Propiedades.
Para Alberto Hoyos, responsable de la división residencias de Adrián Mercado, Caballito es un mercado que siempre, pese a los vaivenes económicos, mantiene una demanda uniforme y sostenida tanto en la compra como en los alquileres. "En Caballito, el mercado se reactivó en diciembre, cuando las consultas se incrementaron notablemente. En parte se debió a un fuerte trabajo que realizamos con los desarrolladores desde mediados del año pasado para poner las propiedades en valores razonables de acuerdo a los costos y las posibilidades de los compradores", comenta Agustín Walger, director de Lepore Propiedades.
A la hora de analizar los precios, es clave tener en cuenta que el barrio está dividido en dos: Caballito Sur delimitado por las avenidas Rivadavia y José María Moreno hacia el Sur. Un área del barrio en la que se destacan corredores como por ejemplo Rosario, Juan Bautista Alberdi y las vías laterales. Pedro Goyena es uno de los corredores más demandados para hacer emprendimientos top. Del otro lado de la vía del ferrocarril Sarmiento hacia la avenida Avellaneda y Acoyte se desarrolla lo que se conoce como Caballito Norte, en donde las propiedades defienden valores más bajos. "En las propiedades a estrenar la diferencia entre la oferta del Sur y la del Norte está dada el valor de la tierra. En el último caso el valor de incidencia por metro cuadrado se ubica entre los US$400 y los US$700. Estos últimos precios son los que defienden los predios cercanos a las avenidas Rivadavia, Avellaneda y Gaona. En referencia a las unidades usadas, podría decirse que las ubicadas en la zona Norte de Caballito puede comercializarse un 15 por ciento menos que las que están en el Sur", señala D’Odorico. En promedio, el valor del metro cuadrado nuevo en Caballito Norte es de US$2400/m2 versus los US$3000/m2 del Sur. En el caso de los inmuebles usados, promedian los US$2000/m2 para el Norte y unos US$2600/m2 s para el Sur.
Por su parte, Leandro Mercado, responsable de la División de Nuevos Emprendimientos del Grupo Adrián Mercado, asegura que las unidades más buscadas son las que tienen dos y tres ambientes. Mientras que las menos son los departamentos con más de 30 años porque defienden valores que oscilan entre los US$2500 y los US$3000; precios que resultan costosos si se los compara con la oferta de venta en los orígenes del proyecto. "Esta situación deja en evidencia porqué cada vez más gente elige proyectos en pozo", asegura Mercado que hace poco más de un año abrió una sucursal en el barrio. En términos generales, para Mercado se pueden adquirir unidades en pozo entre los US$1800 y los US$2000, el metro cuadrado. Mientras que las obras avanzadas defienden valores de entre US$2400 y los US$2600; y en aquellas próximas a entregarse el valor supera los US$2700 el metro cuadrado.
Nuevos proyectos
La avenida Pedro Goyena se destaca por la cantidad de proyectos en danza. También hay obras en las calles aledañas como Malvinas Argentinas, Puán, Víctor Martínez, Centenera y Valle. Mientras que sobre Juan Bautista Alberdi, la avenida La Plata y Curapaligüe hay muchos emprendimientos en ejecución y lotes vendidos en los que en el corto plazo comenzarán la construcción de los proyectos. Un dato a tener en cuenta es que la avenida Directorio, fue beneficiada por las alturas del nuevo código: se permite construir hasta 12 pisos, razón por la que está en el radar de quienes buscan construir proyectos de mayor metraje. "En Caballito Sur, la incidencia de la tierra en los proyectos varía entre los US$700 y US$1200/m2, y teniendo en cuenta que la construcción media cuesta entre US$900 y US$1100/m2, el precio de venta del pozo oscilaría entre los US$2800 y los US$4000/m2, dependiendo de la ubicación y de si el edificio tiene amenities", aclara D’Odorico.
A la hora de hablar de tickets, Walger diferencia por metraje. Las unidades de un ambiente de 35 metros cuadrados, en pozo parten de los US$72.000 – hasta los US$80.000–. Los que tienen un ambiente y medio –de 38/42 metros cuadrados– se ofrecen desde los US$85.000 hasta los US$95.000, y los de dos ambientes – de entre 45 y 50 metros cuadrados– parten de los US$105.000. En el caso de los tres ambientes –de entre 65 y 75 metros– defienden precios que oscilan entre los US$165.000 y los US$180.000. Por ejemplo, D’Odorico comercializa unidades de un proyecto ubicado en la avenida Pedro Goyena al 1600 de 5500 metros cuadrados con espacios comunes premium a un valor promedio de US$4000 el metro cuadrado. Por su parte, Adrián Mercado tiene dos proyectos que se encuentran en plena construcción a metros de la avenida Pedro Goyena. Uno de ellos, el que está emplazado en la calle Valle tiene pisos de cuatro ambientes que se venden en US$3200/m2 para inversores iniciales. El otro, en la calle Pumacahua, tiene departamentos de tres ambientes que se ofrecen aUS$2450 el metro cuadrado. La inmobiliaria Lepore por su parte, ofrece un emprendimiento ubicado en Alberdi al 1500. Tiene semipisos de tres y cuatro ambientes –de 88 m2 y 114 m2 respectivamente–, y el ticket arranca en los US$2300/m2. Se abona 50 por ciento de anticipo y el saldo en dos cuotas. También propone planes de pago para consumidores finales. Otro caso es el de Dalla Fontana, un emprendimiento ubicado en Campichuelo y Rivadavia, a metros del Parque Rivadavia con 22 pisos y vistas abiertas a la ciudad. Tiene unidades de dos, tres, cuatro y cuatro ambientes con dependencia desde US$2650 /m2 y se entrega en 12 meses. Otro edificio en oferta es Palmera Caballito. Está ubicado en Doblas y avenida Directorio. Tiene amenities y se entrega en los próximos meses. Los pisos inferiores se venden a US$2800/m2.
Quienes buscan opciones en Caballito Norte, a 100 metros del monumento del Cid Campeador se construye Casa Cid, un emprendimiento de US$7,6 millones de inversión. El edificio de 10 pisos ofrece departamentos de uno y dos ambientes, y dos locales a la calle. Se entregará en septiembre de 2021 y las unidades que tienen desde 31 metros cuadrados se venden a un valor que parte de los US$75.000.
Por otra parte, el Estudio Azcuy lanzó una serie de proyectos en el barrio bajo la marca Donna; en Pedro Goyena al 1700, en Directorio al 400 y al 2500 y otro en Juan Bautista Alberdi al 1800. Los cuatro emprendimientos están en proceso de construcción pero además, la firma también adquirió dos nuevos terrenos para construir Donna Fiore, sobre Pedro Goyena, y Donna Vita en Directorio, a pocos metros de la boca del subte E. Cada uno de estos proyectos promedia los 10.000 metros cuadrados.
¿Quiénes compran?
"Las unidades de uno y dos ambientes se vuelcan al mercado de renta. Tenemos inversores que compran estos pisos pequeños para luego revenderlas, y en muchos otros casos para alquilarlos", relata Gerardo Azcuy, titular del Estudio Azcuy. "Hay una parte de la población que vive en las zonas sud y sudoeste de la ciudad y del área metropolitana que mira a Caballito como la oportunidad de conseguir mejores servicios urbanos, más y mejores colegios, mayor accesibilidad, seguridad y desde la experiencia, un cambio de vida", agrega. Mercado coincide en que las unidades de uno y dos ambientes son las más efectivas para renta. Mientras que las de tres y cuatro ambientes son adquiridas por consumidores finales.
D´Odorico aclara que si bien los departamentos pequeños son los más buscados por los inversores, este no es un mercado activo en este momento. "Por el valor del dólar, la rentabilidad se achicó a parámetros inusuales: hasta 2 por ciento anual. De todas formas, el inmueble devuelve en revalorización al propietario una satisfacción pero está no es suficiente para para el mercado inversor", señala. Coincide con esta mirada Diego González Casartelli, presidente de Rukan. "Los inversores no están comprando porque esperan precios más bajos. Caballito es un lugar ideal para comprar y luego alquilar, no solo por la renta mensual sino por la revalorización de la propiedad", analiza.
Pedro Goyena,un emblema del barrio
Ancha, de arboleda frondosa, es el corazón residencial de Caballito, una avenida que marca status y en la el que estar es un signo de pertenencia. "En los últimos años, la avenida Pedro Goyena ha crecido con una construcción pareja y de categoría. Además, se ha formado un polo gastronómico y de bares. Es un barrio al que llegaron las franquicias de las grandes marcas y ello trae aparejado un movimiento nocturno interesante", cuenta D´Odorico.
Para Walger, Pedro Goyena es una especie de burbuja dentro del barrio: "un claro tema de oferta y demanda, donde se consolidan valores que están alrededor de un 10 a 15 por ciento por encima de otras obras en calles o avenidas paralelas en Caballito Sur. Esto se repite en todas las etapas de la obra, tanto en la preventa como en el avance y cuando está terminada", señala. Además asegura que por lo general quien compra en la avenida lo hace para vivir y no para renta, Este fenómeno se genera porque el mercado siempre plantea un piso y un techo sobre los valores en los que se alquilan las unidades.
En cuanto a precios, los departamentos usados cotizan entre los US$2500 y los US$3500 por metro cuadrado. Mientras que los proyectos en ejecución oscilan entre los US$3000 y los US$4000 y los nuevos recién terminados defienden precios por encima de los US$4000. Pero también, Pedro Goyena es un eje que ejerce su influencia por efecto derrame en otras zonas. "Por ejemplo, José Bonifacio –paralela al corredor–, se ha ido poblando de nuevos edificios de categoría, como así también las calles Valle, Thompson y Calasanz", asegura D´Odorico.
La ampliación de la oferta gastronómica sumó al posicionamiento de la avenida. Sobre Pedro Goyena, en los últimos años se instalaron restaurantes que lograron un cambio en los hábitos de los vecinos de Caballito, logrando mantenerlos cautivos. "Inclusive a los jóvenes que antes migraban para Palermo por su oferta de bares hoy disfrutan de las salidas en el barrio porque ya no tiene nada que envidiarle a esa zona de la ciudad", asegura Walger y agrega que: "en el resto de Caballito la demanda de alquileres es muy fuerte. Los departamentos que ingresan en oferta se alquilan a los pocos días".
Respecto a los valores, una unidad de un ambiente oscila entre los $8000 y los $10.000, los de dos ambientes, entre $12.000 y $15.000 y las de tres ambientes desde $18.000. "Los inquilinos, en general, es público joven que suele venir del Oeste y Centro de la comuna. Hay mucha gente que trabaja en Congreso que también elige Caballito", señala D´Odorico. Para Hoyos, la demanda locativa siempre es alta por la escasez generalizada de la vivienda propia.
En un futuro inmediato, muchas de las obras que están en marcha en la ciudad de Buenos Aires afectarán el desarrollo de la zona. En especial, la eliminación de pasos a nivel del tren serán claves para unir barrios, agilizar el tránsito y revalorizar zonas de la Capital Federal. El soterramiento de la línea Sarmiento unirá a Caballito Norte y Sur y generará homogeneidad en el barrio. "Caballito Norte se caracterizaba por ser una zona de casas bajas y esto potenció a que varios grupos desarrolladores apunten a buscar lotes por esa área. De hecho en las inmediaciones del Cid Campeador desembarcaron varios proyectos con unidades de entre uno y cuatro ambientes", cuenta Walger. Siwacki alerta que "en este momento la obra del Sarmiento está paralizada, pero si se retoma y concluye sin dudas estaremos hablando de un gran impulso en la valorización del barrio. El soterramiento tiene por objeto integrar la trama urbana y al mismo tiempo mejorar la frecuencia del servicio del tren, sin interferir con el tránsito a nivel. Además los espacios verdes y recreativos diseñados en la superficie le darán un nuevo pulmón al barrio y se convertirá en un corredor verde que valorizará todas las propiedades de los alrededores".
"También se habla de la posibilidad de que se construya un shopping cercano a la cancha de Ferrocarril Oeste sobre la avenida Avellaneda. Si bien esta avenida ya ha crecido últimamente en especial en los tramos cercanos a la intersección con la avenida de Donato Álvarez, el establecimiento de un centro comercial daría movimiento y valorización a toda la inmediación del club", finaliza D´Odorico.
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