Alquileres: ¿es obligatorio que los inquilinos presenten un garante físico?

Al momento de decidir alquilar una propiedad, es fundamental contar con una garantía que respalde el cumplimiento del contrato. Antes de la derogación de la ley de alquileres -el 29 de diciembre de 2023- el inquilino debía proponer dos opciones de garantía. Estas podían ser: una garantía propietaria, un recibo de sueldo o un seguro de caución. Ahora, como con el resto de los puntos importantes, esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.

Las garantías existen para que el locador se asegure de que que el locatario abonará en tiempo y forma. Estas, generalmente consisten en que otra persona, banco, seguro o empresa se constituya en fiador o garante, que se hará cargo de la deuda en caso de que el inquilino incumpla con el contrato.

El camino tradicional y más común es que una persona se constituya como fiadora ofreciendo una propiedad como garantía. Pero también existen otras garantías, como por ejemplo personas que ofrecen como garantía sus ingresos, los seguros de caución, las garantías que proveen empresas también llamadas garantía de fianza, y las garantías bancarias.

Estas tipologías existían hace un tiempo en el mercado. Sin embargo, fue la ley de alquileres sancionada a mediados del 2020 (27.551) la que las introdujo en conocimiento público, ya que las enumera como posibles tipologías a utilizar.

Pero, ¿es obligatorio presentar un garante físico? No, no es obligatorio que los inquilinos presenten un garante físico para firmar un contrato de alquiler. En su lugar, los inquilinos pueden optar por garantías privadas o seguros de caución.

Pero, además, es importante aclarar que “podés firmar un contrato de alquiler sin ninguna garantía, es totalmente válido, ya sea antes o después del DNU de Javier Milei; no son exigencias legales, sino de la práctica”, explica Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios. De todas formas, los propietarios, para ampararse ante una mora, las exigen.

Cuáles son las opciones de garantías que hay en el mercado

A pesar de no ser un requisito legal, los propietarios siguen exigiendo garantías como una forma de protegerse ante eventuales impagos. Entre las opciones disponibles en el mercado se encuentran:

• Garantía propietaria: en este caso, un fiador ofrece un inmueble de su propiedad como respaldo patrimonial, libre de embargo y de toda restricción. Es la forma más tradicional y utilizada, ya que brinda una solidez financiera considerable. Esa propiedad, por práctica, es un inmueble: puede ser una casa, un departamento, un lote, un campo, entre otros.
• Garantía por recibo de sueldo: un tercero puede ser garante o fiador ofreciendo como garantía de respaldo sus ingresos, aunque en caso de embargo, solo podrá afectarse un porcentaje del mismo. Esto ocurre muchas veces cuando el inquilino no cuenta con una persona cercana que pueda figurar con su propiedad como garante. En ese sentido, el respaldo patrimonial para garantizar el cumplimiento de las obligaciones son los ingresos.
• Garantía bancaria o seguro de caución: cuando no se cuenta con un garante que pueda ofrecer una propiedad o un recibo de sueldo para respaldar el contrato de alquiler, es posible acudir a aseguradoras o bancos que ofrecen garantías para cubrir el incumplimiento del inquilino a cambio de un pago previo. Funcionan de manera similar a un seguro de automóvil, facilitando la acción legal en caso de mora. Para el inquilino, es posible acceder a un seguro de este tipo, sin necesidad de depender de una red de contención de personas con propiedades. Además, para el propietario, es más fácil accionar en caso de incumplimiento.

Es importante aclarar que más allá del garante, el inquilino siempre responde con su patrimonio, para saldar las deudas que deba. El garante es un segundo responsable, que el propietario tiene, por si el inquilino no paga. Es decir que, para el dueño, siempre hay dos responsables: el inquilino y el garante.

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