Cuáles son: los barrios más baratos para comprar que dejan más renta de alquiler

A la hora de comprar un inmueble, si uno no planea comprar para vivir, hay que preguntarse por la rentabilidad de la inversión. ¿Es fácil alquilarlo? ¿Qué nivel de ingreso puedo esperar? ¿En cuanto tiempo recupero lo invertido?

En la ciudad de Buenos Aires, cuando se analiza la rentabilidad del alquiler de acuerdo a la zona en la que se encuentra un departamento, se llega a una conclusión muy clara: los barrios en los que comprar un metro cuadrado es más barato tienen niveles de rentabilidad considerablemente más altos que barrios donde el metro cuadrado es más caro. ¿Por qué?

Por poner un ejemplo, según el informe mensual de Zonaprop, el barrio de Lugano tiene la rentabilidad más alta de toda la ciudad (3,6% anual), pero el metro cuadrado más barato (US$1112). Puerto Madero tiene el metro cuadrado más caro de Buenos Aires (US$5722), pero es a la vez la menor rentabilidad (2,6% anual). Concretamente: de acuerdo al precio de alquiler promedio, si compro en Lugano y coloco la propiedad en alquiler, en un año habré recuperado el 3,6% de la inversión. En Puerto Madero, solamente el 2,6%. Cuando extrapolamos del barrio a una zona más amplia, la tendencia también es clara: la zona Sureste de la ciudad es la más rentable (3,1%) y el corredor Norte tiene el porcentaje de recupero más bajo (2,7%).

Se recupera la rentabilidad

Actualmente, en promedio para toda la ciudad de Buenos Aires, se necesitan aproximadamente 36 años de alquiler para amortizar la inversión. Es un 8,2% menos de lo que se necesitaba en abril del año pasado. En comparación con el 2020, un año de bajos históricos, los niveles de rentabilidad en Buenos Aires se están recuperando: la relación alquiler/precio se ubica en 2.74% anual, y se encuentra en aumento en todas las zonas de Capital Federal.

Este escenario de recuperación se debe a dos factores. Por un lado, los alquileres están aumentando. En lo que va del 2021, los precios de alquiler acumulan un incremento del 17,9%. Si se mira el último año y se compara con abril del año pasado, esa cifra asciende a 69,5%.

Por el otro, los precios de venta están cayendo. En 2021, acumulan una baja de 1.4%. Si se compara con los máximos de 2019, cuando el metro cuadrado promedio salía unos US$2800, la caída es de 10.5%, ya que hoy cuesta US$2508.

En otras palabras, hoy se compra por menos y se alquila por más, lo cual da un nivel de rentabilidad más alto. Sin embargo, hay que tener precauciones.

En primer lugar, aquellas relacionadas a las circunstancias particulares del mercado de alquiler actual. Los relevamientos de los que se obtienen estos números se basan en los precios de lista, es decir el precio al que se ofrece y publica un inmueble. No necesariamente reflejan los números de las transacciones que finalmente se dan. Además, es de público conocimiento el nivel de distorsión por el que se encuentra sacudido el mercado de alquileres actual. Tras la entrada en vigor de la ley que buscó regular la materia, los precios se dispararon por la caída en la oferta. Según Reporte Inmobiliario, tuvieron la mayor suba interanual de los últimos 12 años. Es que la norma puso duras condiciones para el propietario, por lo que muchos optaron por sacar la propiedad de alquiler o por ponerla en venta. Los efectos son evidentes: hay menos propiedades en alquiler, a un mayor precio, y más inmuebles en venta, lo cual obviamente también empuja los precios a la baja. Por si eso no fuera suficiente, hay muchos indicios de que la mayoría de los alquileres migraron hacia el mercado informal. Ha surgido un mercado de alquileres blue. Según un relevamiento realizado por RE/MAX Premium, que analizó el comportamiento de los propietarios luego de la sanción de la Ley de Alquileres, 7 de cada 10 dueños no respetan la nueva ley de alquileres y fijan subas por encima de la inflación.

El resguardo de valor también cuenta

Hay que tener cuidado a la hora de evaluar la rentabilidad de una inversión a largo plazo, sobre todo en el contexto de un mercado distorsionado y en el que es difícil tener información clara. Pero, además, a la hora de decidirse por comprar un inmueble, es aconsejable pensar en cuestiones como el resguardo de valor de la propiedad. “Con un inmueble se gana por el lado de la rentabilidad, pero también por la capitalización”, explica Daniel Bryn, director de Invertire Real Estate. Es decir, hay que pensar en el resguardo de valor. ¿Cuánto va a valer el inmueble en el futuro? Y aquí la ecuación se invierte. En líneas generales, las zonas con metro cuadrado más caro defienden mejor su valor. “Sobre todo en tiempos de una economía difícil. Si el país está peor, el metro cuadrado en zonas de menor valor baja más rápido”, sigue Bryn. En esas circunstancias, las áreas más consolidadas defienden mejor su precio de venta, a pesar de tener una rentabilidad menor, como sucede ahora.

Otro factor a tener en cuenta para evaluar la rentabilidad es que, hoy en día, con un nivel de oferta de propiedades en alquiler muy bajo, los precios se han emparejado en las distintas zonas. “Los alquileres están relativamente uniformes. Si lo que uno percibe por alquilar es parecido en todas las zonas, pero el metro cuadrado obviamente difiere mucho a la hora de comprar, entonces la rentabilidad da más alta en zonas baratas”, explica Bryn.

Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades, agrega otros elementos para tener en cuenta. “Hay que pensar en si cuesta alquilar esa propiedad porque hay barrios en los que la demanda es baja”, apunta. “Otra cuestión es el timing, que no depende enteramente de uno. Si el barrio se pone de moda se podrá cobrar un alquiler más alto. O al revés”. Los gastos, explica, también son un factor a tener en cuenta. “Las expensas son parte del precio del alquiler. Si las expensas son muy altas se pierde rentabilidad”.

Son muchos factores a considerar a la hora de evaluar comprar un inmueble para alquilar. La rentabilidad es un dato concreto, el más útil, pero que al fin y al cabo depende de condiciones que pueden variar. Lo que hoy es bueno mañana puede no serlo. En el marco de un mercado inmobiliario con grandes desequilibrios, lo mejor es proceder con cuidado.