Propiedades: la suba de los alquileres no da tregua y los precios de venta caen

En abril, el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires tuvo una leve mejora con respecto a las malas noticias que se venían acumulando los últimos meses: los aumentos de alquileres se dieron prácticamente en línea con la inflación, y la rentabilidad mejoró sensiblemente, según el index que todos los meses releva Zonaprop. Los precios de venta, por otro lado, continúan bajando, como lo hacen ininterrumpidamente desde abril de 2019. De todas formas, el mercado inmobiliario padece las consecuencias de un sector frenado y un futuro incierto: con un aumento de la oferta de propiedades en venta y una disminución de los inmuebles que se ofrecen para alquilar en un contexto en el que cada vez más gente buscar un departamento para vivir..

Alquileres en alza

En abril los alquileres subieron en promedio un 3,4% con respecto a marzo. Por sí solos, los números del mes pasado son menos graves de lo que venía sucediendo. En marzo, por ejemplo, las subas arañaban el 5%. “Parecería que el impacto de la Ley de Alquileres ya se internalizó en los precios. La dinámica de precios está convergiendo hacia la inflación”, observó Rodrigo Lejtman, economista de Zonaprop. “En ese sentido parecería que lo peor ya pasó”, agregó. Es que, cuando se observa la película del último año, los números reflejan aumentos históricos. Solamente en los primeros cuatro meses del 2021, el aumento promedio llegó a 17,9%, en línea con una inflación que se calcula estará también por encima del 17% (el informe del INDEC se publicará el 13 de mayo). Cuando el foco se amplía para observar el último año, las subas totalizan un 69,5%.

En promedio, el alquiler de un departamento medio de dos ambientes y 50 m² cuesta $36.171 mensuales. Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m² se alquila por $50.211. Si se analiza por zonas, los barrios más caros son Puerto Madero ($73.800), Núñez ($43.400) y Palermo ($43.160). Los más económicos son La Boca ($29.350), Liniers ($28.800) y Lugano ($20.000). Por caso, en Chacarita el promedio es de $37.500, y en Parque Patricios de $33.400.

En el último año, los barrios más afectados por los aumentos de alquileres fueron Floresta, Villa del Parque y Villa Luro. Allí, los aumentos durante el último año fueron de 90.5%, 90.3% y 86.2%, respectivamente. Los menos golpeados, por otro lado, fueron San Telmo, San Nicolás y Lugano, en donde los precios treparon un 55.5%, 51.4% y 43.8%. Un dato clave, todos los barrios registran un incremento en el valor interanual superior al 50%.

Precios de venta

En lo que respecta a la venta, el precio medio de un dos ambientes con 50 m² fue de US$130.654, es decir unos US$2489 por metro cuadrado. Para un tres ambientes de 70 m2, el promedio estuvo en los US$185.687, lo que equivale a US$2526.

El precio medio de las propiedades ubicadas en la ciudad, fue en abril de US$2508 por metro cuadrado, una caída del 0,6% con respecto a marzo. En el 2021, la baja acumulada es de 1,4% en dólares, y si la comparación es con el máximo de los últimos (marzo de 2019, cuando el promedio era de US$2800), el precio es 10,5% más bajo. Además, actualmente el 96% de los barrios registran una disminución del precio mensual. Cuando se compara con el mismo mes de 2020, se concluye que todos los barrios registraron caídas.

Las bajas en los precios podrían estar incidiendo en las operaciones de compraventa. Marzo fue el cuarto mes consecutivo de los últimos cinco meses en el que se registró una recuperación interanual en el nivel de transacciones inmobiliarias, con unos 2496 actos de escrituras de compraventa, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

En cuanto a la distribución geográfica, se concluye que el metro cuadrado más caro se encuentra en Puerto Madero (US$5720/m2), Palermo (US$3220/m2) y Belgrano (US$3070/m2). En Villa Urquiza, por ejemplo, promedia unos US$2735/m2 y en Saavedra, unos US$2550/m2.

Por otro lado, los departamentos de pozo son los que muestran más resistencia a la baja de precio en 2021.

Rentabilidad

Actualmente, se necesitan 35 años de alquiler para amortizar la inversión, un 15% por debajo de lo que se requería en abril del 2020. La relación alquiler/precio se ubica en 2,85% anual, y se encuentra en aumento en todas las zonas de Capital Federal. “La rentabilidad de un alquiler se mide en dólares. Y el alquiler medido en dólares durante el 2020 fue muy castigado por un lado por la pandemia (el precio durante el primer semestre prácticamente no ajustó), y por el otro por la fuerte devaluación”, explicó Lejtman.

Lugano con una renta anual del 3,6% , Paternal y La Boca ( ambos con 3,4% anual) son los mejores barrios para inversores que buscan renta. Mientras que los barrios con menor retorno de inversión son Retiro (2,6% ), Puerto Madero (2,6% ) y Liniers (2,6% ).

Si se realiza un análisis del retorno de inversión por región, se posiciona la zona sureste de la ciudad como la más rentable (3,1%) y el corredor norte como aquel con el porcentaje de recupero más bajo (2,7%). Sin embargo, todas las regiones de la Capital Federal demuestran tanto un aumento mensual, como anual de su rentabilidad.