Alquileres: tras la exención de Ganancias, un especialista analiza si a los dueños les conviene ser monotributista o no
Quienes tienen un departamento destinado al alquiler deben analizar metódicamente las ventajas y desventajas en cada caso
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LA NACIONManuela Viñales
El 27 de febrero de 2026, luego de 12 horas de tratamiento, el Senado aprobó las modificaciones realizadas en Diputados sobre la Ley de Modernización Laboral. El pasado viernes finalmente se publicó en el Boletín Oficial y se promulgó la Ley.
Aunque su eje central es el laboral, el artículo 192 incorpora dos reformas impositivas relacionadas con el mercado inmobiliario: la exención del Impuesto a las Ganancias tanto para quien tiene una propiedad en alquiler con destino casa habitación (vivienda) como para las personas humanas que venden un inmueble.
La ley vigente tiene efecto retroactivo a partir del 1 de enero de 2026. “Entonces, el beneficio es retroactivo", afirma el tributarista Sebastián Domínguez, titular del estudio SDC Asesores Tributarios.
¿Qué cambió con la nueva iniciativa?
Con esta medida, el Gobierno busca “aliviar la carga tributaria para los ciudadanos” y eliminar gravámenes considerados de “baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración”, en línea con la política oficialista de reducción de impuestos.
Lo primero a tener en cuenta es que no elimina el impuesto, sino que lo exime, razón por la que en el futuro otro gobierno podría volver a instaurarlo derogando la exención.
En este contexto de cambios, los propietarios que están bajo el régimen del monotributo, y que obtienen ingresos por los alquileres de vivienda, comienzan a preguntarse si conviene continuar dentro de este régimen o es conveniente pasarse al general.
Monotributo vs. régimen general
Para las personas que tributan dentro del régimen general, la exención en Ganancias se suma a otra muy similar que ya existía en el IVA, explica Domínguez. La Ley del IVA establece que los alquileres con destino a casa habitación del locatario y su familia están exentos del impuesto.
Mientras que en el caso de las personas que están dentro del régimen del monotributo, Domínguez explica que es conveniente evaluar cambiar de régimen en determinadas situaciones.
Con la nueva ley, el alquiler ya no paga Ganancias, es por eso que, en algunos casos, a los propietarios monotributistas les puede resultar beneficioso pasar al régimen general.
Si el propietario continúa en el monotributo, los ingresos por alquiler deben seguir computándose para la categorización y debe seguir pagando el impuesto integrado, cuando corresponda.
Un punto clave aparece cuando el contribuyente realiza otras actividades además del alquiler. En esos casos, los ingresos provenientes de los contratos también se consideran para la categorización, lo que puede elevar la categoría del monotributo, derivando en un aumento en la cuota mensual.
¿Cuándo es más conveniente quedarse?
Un caso en el que continúa siendo conveniente mantenerse en el monotributo, según Domínguez, sucede cuando se cumplen estas tres condiciones:
- Que se alquilen hasta dos inmuebles de manera que la actividad se mantenga dentro de los límites de la normativa
- Que sea la única actividad del contribuyente
- Que los contratos están registrados en el RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles), requisito necesario para acceder a los beneficios fiscales previstos para los alquileres de vivienda
En estos casos, el contribuyente no tendrá que pagar el componente impositivo del monotributo ya que queda exento - tampoco debe pagar la previsional ni la obra social-. Hay que tener en cuenta que el monotributo tiene tres o cuatro componentes: impositivo nacional, de seguridad social nacional, de obra social nacional y el de ingresos brutos provincial si está en el unificado e incluso puede tener otro componente de tasa municipal.
“Es importante mencionar que la exención no es automática sino que debe registrarse expresamente”, declara el tributarista y detalla qué pasa con cada ítem.
Impuestos sobre los Ingresos Brutos
El Impuesto sobre los Ingresos Brutos es un tributo a nivel provincial y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que grava los ingresos obtenidos por una actividad económica, entre las que se encuentra el alquiler.
Cada jurisdicción tiene sus propias reglas. En CABA, por ejemplo, los alquileres destinados a vivienda pueden estar exentos de este impuesto si se cumplen ciertas condiciones:
- Que se alquilen hasta tres inmuebles destinados a vivienda
- Que el alquiler por cada inmueble no supere los $1.101.000 mensuales
En los casos en que la actividad no está alcanzada por la exención -por ejemplo, cobra un alquiler de $2.000.000-, quienes se encuentran en el monotributo unificado abonan Ingresos Brutos dentro de la cuota mensual.
En cambio, en el régimen general, el impuesto debe pagarse por separado y en muchos casos implica montos más elevados.
Jubilación y cobertura de salud
Los aportes previsionales -jubilatorio- y la cobertura médica (obra social) son componentes incluidos en el monotributo, excepto en algunos casos específicos en los que el contribuyente está exceptuado de los mismos (como es el caso de alquileres) o ya realiza esos aportes por otra actividad.
En el régimen general, en cambio, quienes obtienen ingresos únicamente por alquileres no están obligados a realizar aportes como trabajadores autónomos ni a contratar una cobertura de salud. Sin embargo, algunos contribuyentes optan por hacerlo de manera voluntaria para acumular años de aportes para la jubilación o para contar con cobertura médica.
En estos casos, si el contribuyente decide pasar al régimen general, “realizar aportes como autónomo y contratar una cobertura de salud puede resultar más costoso que continuar pagando la cuota del monotributo”, explica Domínguez.
En cambio, le puede resultar más económico mantenerse en el monotributo pagando la cuota mensual previsional y de obra social que son más bajas.
Estar exento de determinados impuestos no implica que no se deba emitir factura. “Los alquileres deben seguir facturándose, aun cuando estén exentos de impuestos”, concluye el especialista.
El impacto de la eliminación de Ganancias en los alquileres
El impacto que podría tener la eliminación de Ganancias -aprobada recientemente- en el mercado de los alquileres, y la situación del monotributista en comparación con los otros regímenes, merece un análisis aparte.
Se espera que la reforma tenga repercusiones favorables, como un aumento de la ganancia neta para los propietarios que alquilan su vivienda. Esta premisa es sostenida por el informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), que realizó un estudio, previo a la aprobación de la ley, sobre el aumento de la rentabilidad del alquiler de una propiedad con la exención del impuesto.
En números, el relevamiento indicó que una persona que tributaba una alícuota del 35% tendría un aumento de rentabilidad del 60% y una que tributaba una alícuota del 13%, obtendría el 17%.
“La reforma busca incrementar la rentabilidad del sector para alentar la inversión y creación de empleo, además de la posible mayor oferta de alquileres”, explica el informe, que además describe tres casos:
- Propietario 1: Inscripto en Ganancias, y por los ingresos provenientes del alquiler tributaba una alícuota efectiva del 13%.
- Propietario 2: Inscripto en Ganancias con una alícuota marginal del 35% (posee otros ingresos, además del generado por los alquileres).
- Propietario 3: Posee únicamente ingresos por los alquileres y es monotributista.
¿Cuál era la carga tributaria que recaía sobre un alquiler?
Considerando los tres casos, antes de la aprobación de la ley, los propietarios 1 y 2 debían abonar seis tributos:
- Tasa municipal sobre el valor del alquiler
- Tasa municipal sobre el valor del inmueble
- Impuesto provincial a los Ingresos Brutos sobre el valor del alquiler
- Impuesto provincial sobre el valor del inmueble
- Impuesto nacional a los Bienes Personales
- Impuesto nacional a las Ganancias
Mientras que el tercer tipo de propietario no tributaba Ganancias, pero sí el impuesto nacional del monotributo.
En el estudio se reconoce que, el nivel de rentabilidad -el valor anual del alquiler dividido por el del inmueble- que se calcula es vital para generar oferta en el mercado de alquileres.
Por caso, un inmueble que vale US$70.000 por el que el propietario recibe $550.000 por mes de alquiler, tiene una rentabilidad bruta anual, al tipo de cambio actual, del 6,46%. Si a este porcentaje se le calcula la comisión inmobiliaria queda una rentabilidad bruta del 5,8%.
Sin embargo, esta no es la rentabilidad final, sino que hay que tener en cuenta el impacto de los impuestos para calcular la neta, que varía en los tres tipos de propietarios analizados:
- Propietario 1: rentabilidad neta de tributos del 4,47%
- Propietario 2: rentabilidad neta de tributos del 3,19%
- Propietario 3: rentabilidad neta de tributos del 5,17%
La diferencia de la rentabilidad entre el propietario 1 y el 2 se explicaba por la diferente alícuota del impuesto a las Ganancias que tributaba cada uno.
El tercer propietario presentaba una rentabilidad más elevada porque su carga tributaria es menor. Es monotributista y el único de los tres no afectado por Ganancias.
¿Cómo varía la rentabilidad con la aprobación de la exención?
“Los ingresos netos de los propietarios serían prácticamente iguales entre autónomos y monotributistas”, aclara el informe.
Es decir, que la exención del impuesto a las Ganancias podría generar que la rentabilidad de los propietarios autónomos sea levemente superior a la de un monotributista, ya que este último, para poder alquilar, debe seguir pagando el monotributo, excepto que opte por pasarse al régimen general. Lo que implica que todos los propietarios analizados percibirían una ganancia superior al 5%.
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