Alquilar en zona Norte: las 10 zonas con los precios más bajos

La zona Norte del Gran Buenos Aires (GBA) sigue posicionándose como una de las más caras dentro del mercado de los alquileres. Según se desprende del último index de ZonaProp, un departamento de dos ambientes se consigue por $42.722 al mes (contemplando nuevos y usados): la cifra registra un aumento del 44,3% en lo que va del año, por encima de la inflación y acumula una suba del 102,4% en los últimos 12 meses.

En julio, los alquileres subieron un 3,9% en GBA Norte: registraron un aumento parecido al que se observó en la zona Oeste-Sur, donde los precios de los alquileres son más bajos y el valor promedio de un departamento de dos ambientes es de $28.460 por mes. De hecho, en esa área de la Provincia, una unidad de tres ambientes cuesta menos que una más chica en el norte ($37.795 mensuales).

El informe señala que el volumen actual de departamentos en oferta se mantiene bajo y se posiciona cerca del mínimo de la serie. Eso impacta sobre los precios y empuja a los inquilinos a una “odisea” en donde las oportunidades se las termina llevando el mejor postor. “Hay mucho movimiento en el mercado. Tanto que todo lo que entra a valores razonables se alquila muy rápido”, cuenta Mariano Bellagamba, director de la inmobiliaria Bellagamba. Además, sostiene que los casos en los que los inmuebles no se alquilan rápidamente tienen que ver con propietarios que “se ponen muy puntillosos y dejan afuera a distintos clientes por razones específicas”. Es que, en un contexto de baja oferta, ahora son los dueños los que pueden elegir a sus inquilinos.

“La oferta es baja, hay muchas consultas y poca oferta que se adapte a la necesidad de los clientes”, resume Mariano Canedo, broker de Century 21 Canedo. Asegura que, en este contexto, los precios no paran de aumentar hasta el punto de llegar a “valores ridículos de acuerdo a lo que puede solventar un inquilino”. Sin embargo, afirma que todo lo ofrecido suele alquilarse dentro de la misma semana en la que se publica.

En el mismo sentido, Javier Igarzábal, titular de DIC Propiedades, asegura: “El mercado de los alquileres está muy complicado porque cada vez es más la demanda y menos la oferta y es algo que se ve en todos los barrios y en todo tipo de viviendas”. Además, analiza: “El problema se ocasionó a partir de la ley de alquileres. Ahora hay un cortocircuito fuerte porque les cambiaron las reglas del juego a las partes, que en realidad se venían llevando bien hasta antes de la norma”.

Radiografía de los precios

Según el index, el valor de las unidades a estrenar se ubica por encima del de las usadas: cuestan $48.055 en promedio contra $42.611. Sin embargo, las segundas son las que registraron mayores incrementos de precio en lo que va del año: en total, acumulan 48,4% en el primer semestre.

Actualmente, la zona más cara del Norte es Nordelta, donde un alquiler de dos ambientes cuesta en promedio $63.526 al mes. Hace un año, el mismo inmueble costaba $22.745 y en julio de 2019, $15.922. Al observar la curva de evolución mensual de los precios, se puede notar que los valores se dispararon a partir de julio de 2020, en coincidencia con la nueva ley de alquileres.

En el ranking de los lugares más caros de zona Norte, a Nordelta le siguen Troncos del Talar, donde un alquiler mensual se paga $61.454; Villa Rosa ($57.478) y Rincón de Milberg ($56.459). El quinto lugar lo ocupa Vicente López: allí, un inquilino paga en promedio $55.855 al mes. Hace un año, abonaba $34.382 por la misma unidad y hace dos, $20.077. De todas formas, este barrio ocupaba el primer puesto de los más costosos en los últimos años y ahora fue desplazado en la tabla.

En el área media de precios, se ubican Beccar ($48.746), Martínez ($48.453), San Isidro ($45.030), Florida ($44.129), Pilar ($39.777) y San Fernando ($34.768). Según Canedo, entre lo más buscado por los inquilinos en estas zonas se encuentran las casas con jardín y pileta, los departamentos de dos ambientes y estilo dúplex. Por último, según el index de ZonaProp, hoy los valores más bajos en zona Norte se encuentran en los siguientes barrios:

• José León Suarez ($25.801)
• José C. Paz Este ($26.761)
• Los Polvorines ($28.326)
• San Miguel ($28.609)
• Boulogne Sur Mer ($29.562)
• San Andrés ($30.432)
• Muñiz ($31.613)
• Tortuguitas ($31.865)
• San Martín ($31.977)
• Villa Ballester ($32.204)