Calles mágicas. Seis bulevares porteños que cotizan bien

Avenida o calle ancha, generalmente con árboles y un andén central. Un bulevar (o también alameda) es un elemento urbano con este formato; en muchas ocasiones, propicio para el comercio minorista. La palabra proviene de la castellanización del francés boulevard, y éste del neerlandés bolwerk, que se traduce como ‘bastión’, ‘baluarte’ o ‘defensa´.

En CABA tienen sus precisiones y particularidades: la avenida con bulevar es una tipología de calle con calzada y acera en diferentes niveles, que se diferencia de la avenida tipo porque tiene un espacio central sin edificación, que funciona como elemento divisor de tránsito. A la vez que ofrece una pausa para los peatones que cruzan la avenida, puede contener equipamiento como juegos infantiles, asientos o pérgolas.

En Buenos Aires hay varios ejemplos que se ajustan a las definiciones y con características en común: aire, luz, verde, amplitud y todas las cualidades de un bulevar. En relación a los precios de estas zonas, siempre están por encima de la media dentro del mismo barrio y por arriba, también, de otras cuadras de la misma calle cuando ésta no dispone del espacio central.

Marcelo Di Mitrio, titular de la inmobiliaria homónima que desarrolla sus actividades en barrios del sur como San Telmo, Constitución y Barracas, explica cuáles son los diferenciales de este bulevar, que de un tiempo a esta parte se convirtió en paseo obligado de porteños y extranjeros: “La ancha avenida Caseros fue convertida en bulevar en 2007 y potenciada por la puesta en valor del Parque Lezama y el traslado de dependencias gubernamentales al Palacio Lezama, ex Fábrica Canale”. A lo largo de su primer tramo sirve de limite a los barrios de Barracas –al sur – y San Telmo –al norte–, desarrollándose allí un atractivo polo gastronómico que ya se extiende hasta la intersección con la calle Perú. “En los alrededores se aprecian antiguos edificios, verdaderas obras de arte, como el Edificio de los Ingleses, una construcción de comienzos del siglo pasado”, agrega Di Mitrio.

Según su opinión, el cliente que compra en el bulevar busca una experiencia: vivir en medio de la arquitectura de comienzos del siglo pasado, rodeado de una importante oferta gastronómica para toda hora y a metros de uno de los parques más imponentes de la ciudad

¿Cuáles son las distancias en precios con otras calles del mismo barrio? “Estas cuadras de Caseros han adquirido personalidad más allá de su pertenencia a un barrio y sus precios se encuentren por encima de la media respecto de otros inmuebles cercanos, incluso los que por su arquitectura resultan ser casos de excepción”, responde Di Mitrio. Las propiedades que están sobre Caseros y que tienen al Edificio de los Ingleses como una referencia arquitectónica, se debería pensar un valor de publicación en torno a los US$2.500/m² para la venta.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, bróker con oficina propia sobre el bulevar de referencia, sostiene que el gran diferencial de Cerviño es la ubicación y su gastronomía porque allí instalaron bares y restaurantes de renombre. “Es mucha la gente que disfruta comer al aire libre. Y si bien es una zona muy transitada, suele ser poco ruidosa”, describe.

Cuando el cliente compra allí busca, sobre todo, comodidad, al estar cerca de dos importantes avenidas (Las Heras y Libertador), con cercanía a colegios y jardines de infantes. “Si bien el radio de Las Heras, Libertador, Scalabrini Ortiz y República de la India supera los US$3000/m², los departamentos del bulevar pueden estar entre un 5% y un 10% por arriba de esa cifra”, sentencia el bróker, comparando los valores de Cerviño con los de las cuadras aledañas.

“En un inmueble la ubicación es lo más importante, junto a la accesibilidad, los medios de transporte y el entorno. Pero la orientación, la iluminación y las vistas –y, sobre todo, las vistas a “verde”– dan un valor agregado al emprendimiento o unidad en venta”, detalla la arquitecta Maria Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y Emprendimientos de Interwin. “Los bulevares tienen la ventaja de un doble ancho de calle, más el ancho propio, lo que da un mayor asoleamiento y visuales más lejanas”, describe.

Con esta presentación, la arquitecta alude puntualmente al bulevar Olleros, y da como ejemplo el proyecto “Boulevard O”, que la firma comercializa sobre la avenida y donde los precios de publicación de las unidades rondaban, a principio de año, el medio millón de dólares.

“Si bien no se puede garantizar con exactitud, las unidades con buenas vistas pueden defender mucho mejor sus precios. Combinada con la altura, eficiencia de tipologías y un conjunto de parámetros que hacen ponderar cada una de las unidades, la vista verde es un elemento valorado por la demanda y por el cual se está dispuesto a pagar un precio mayor, mejorando velocidad de venta a igual proyecto en una cuadra vecina”, afirma la entrevistada. “Tengamos en cuenta que la incidencia de la tierra también es mayor sobre los bulevares”, finaliza.

“En este momento, la zona se encuentra con un gran desarrollo y muchas propuestas en construcción alrededor del bulevar, tanto edilicias como gastronómicas, con cervecerías, heladerías, y varias cafeterías, que le dieron un pequeño foco comercial que Villa Luro antes no tenía”. Así describe el arquitecto German Antonio Patrignani, socio de Naccarato Propiedades a las cuadras de Ramón L. Falcón, al 5000, que cuentan con bulevar.

Con oficinas en esta misma avenida, los valores se incrementaron en base a todas estas condiciones que forman un espacio nuevo, moderno y agradable para disfrutar a cualquier hora del día. “Además, los nuevos edificios son de categoría. Y toda la zona ha mejorado con el punto focal desde Ramón L Falcón hacia las calles aledañas”, puntualiza Patrignani, ya que durante el último tiempo el desarrollo del área derramó más allá de la plaza Ejército de los Andes y también a las calles cercanas como Tonelero, Basualdo y García de Cossio. “Dependiendo de la ubicación, tamaño y categoría del edificio los valores oscilan entre los US$2500 y US$3700 el metro cuadrado”, explica el comercializador.

Para completar el panorama de zona en reconstrucción, el Gobierno porteño trabaja en la ampliación de la red pluvial del ramal Caaguazú del arroyo Cildáñez, para evitar que el área se inunde.

En un entorno calmo, en un barrio con parques y calles tranquilas, donde abundan los circuitos aeróbicos, las bicisendas y los clubes, y donde aún se encuentra lugar para estacionar, el bulevar parece sintonizar en un 100%. Así sucede con el bulevar Comodoro Rivadavia y el barrio de Núñez.

“La mayoría son edificios residenciales, de variadas tipologías de 1 a 4 ambientes, aunque también hay locales gastronómicos”, explican en Interwin.

Lo cierto es que tanto el bulevar Rivadavia como García del Río ofrecen accesos a vías rápidas, que los conectan tanto hacia el centro como hacia el norte de la ciudad, con cercanía al Metrobús, al subte D y a numerosas líneas de colectivos.

Con cinco cuadras de extensión, desde la calle Barzana hasta la avenida Triunvirato, el bulevar Mendoza es “la ubicación más buscada en Villa Urquiza por lo que la categoría de los departamentos es muy importante para justificar del valor del metro cuadrado”, explica, didáctico, Manuel Mel, titular de la inmobiliaria homónima con oficinas en las cuadras de referencia..

A la hora de definir la oferta, Mel comenta que dentro del bulevar se pueden encontrar unidades de dos, tres y cuatro ambientes de excelente categoría, locales y casas para uso comercial. “Se están haciendo nuevos proyectos en el bulevar, próximo a él o sobre la misma calle Mendoza, a pocos metros”, detalla el bróker.

En cuanto a los valores del metro cuadrado, en Mel Propiedades informan que siempre va a depender mucho de la unidad, pudiendo cotizar hasta un 10% más que en el resto de Villa Urquiza. De hecho, es posible encontrar departamentos por arriba de US$ 3000 el m².

“Las ventajas del bulevar desde lo residencial es que es súper tranquilo, tiene mucho verde y está próximo tanto a tiendas comerciales como al subte y el tren. No está en medio del tránsito ni de la oleada comercial como tiene por ejemplo la avenida Triunvirato”, detalla el bróker. “En cuanto a lo comercial, todos los locales que se ubican en el bulevar tienen una cuota de éxito, ya que la ubicación y su excelente exposición hacen que cualquier negocio tenga una cuota extra de mayor demanda y consumo”, finaliza.

Por Victoria Aranda

• Buenos Aires

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