Comprar un departamento en construcción para estrenar o uno usado para refaccionar: ¿qué conviene más?
En un contexto donde el ladrillo volvió a moverse, pero sin euforia, la decisión entre si conviene comprar un inmueble en construcción o uno para remodelar es estratégica
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LA NACIONCandela Contreras
En medio de un mercado inmobiliario que cambia constantemente, en el cual los movimientos del dólar y la inflación impactan de manera directa, vuelve a surgir la pregunta: ¿Conviene comprar un usado para refaccionar o una unidad en pozo? Pero, antes de poder responder a esta pregunta, es importante hacer hincapié en el contexto actual.
El mercado inmobiliario argentino dejó atrás la etapa de caída y consolidó su recuperación en 2025. La mejora no fue explosiva, pero sí consistente: volvió la suba de las escrituras de compraventa, los precios dejaron de caer y el crédito hipotecario reapareció como factor clave.
Es más, los préstamos a largo plazo fueron un factor determinante, a tal punto que el ratio hipotecas/escrituras superó el 15% en 2025, duplicando el promedio de los últimos cinco años y alcanzando el nivel más alto desde 2018, de acuerdo al informe elaborado por BBVA Research.
En paralelo, los valores comenzaron a recomponerse. En la Ciudad de Buenos Aires, el segmento en pozo lideró las subas con incrementos interanuales de hasta 11% en dólares. El usado, en cambio, mostró alzas más moderadas, en torno al 5%, y se mantiene relativamente estable desde el último trimestre del año pasado.
En números concretos, el metro cuadrado en la ciudad se encuentra en torno a los US$2215 para el segmento usado y de US$3120 para las propiedades en pozo, de acuerdo a los últimos valores relevados en febrero por la plataforma inmobiliaria Zonaprop.
Pero el dato estructural es otro: el costo de construcción en dólares sigue subiendo. La combinación de inflación en pesos con un dólar relativamente estable encareció los valores medidos en moneda extranjera. Construir ya no es la “ganga” que fue en 2020-2022. Eso modificó la ecuación comparativa entre comprar terminado y construir desde cero.
Con este escenario, la pregunta que vuelve a instalarse en el mercado es: ¿qué conviene hoy: comprar usado para refaccionar o comprar en pozo?
Comprar usado y refaccionar
El principal atractivo del usado es el precio de entrada. Es el segmento con menor valor por metro cuadrado del mercado, lo que reduce la inversión inicial y el riesgo. “El usado hoy se compra más barato y todavía tiene recorrido al alza. Por eso, hay una mayor atracción por este segmento antes que por el pozo”, afirma Diego Cazes, gerente general de LJ Ramos.
Para quien busca una vivienda final, la ecuación de metros es contundente: por el mismo presupuesto que se requiere para un tres ambientes de pozo, en el mercado de usados se puede acceder a un cuatro ambientes y refaccionarlo. “Hoy el que se anima no se va a equivocar y tiene el poder de elegir”, asevera Cazes.
La coyuntura económica movió las fichas del tablero inmobiliario. Según Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima, la suba del costo de construcción en dólares distorsionó los valores en un mercado que ya estaba sobreofertado de usados. “Las señales actuales favorecen la compra de propiedades usadas o a estrenar en detrimento del pozo, al menos hasta que se absorba el stock existente”, asegura en su último Radar Inmobiliario.
A esto se suma la previsibilidad. La propiedad es tangible, se puede inspeccionar y escriturar en plazos cortos. Mientras que una obra de pozo demora años, una refacción se define por presupuesto y suele ejecutarse en meses.
Por su parte, Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro de Narvaez, destaca otros beneficios estratégicos: “El usado para refaccionar permite acceder a mejores ubicaciones por el mismo ticket y ofrece mayor control sobre la inversión, ya que el comprador decide qué mejorar, cuánto invertir y en qué momento hacerlo. Si el reciclaje está bien planificado, puede mejorar notablemente la liquidez, la renta y el valor de reventa”.
El factor financiero
Desde el punto de vista financiero, el usado ofrece una menor exposición a la macroeconomía. Quien compra en pozo queda atado durante 24 a 36 meses a la evolución de la inflación y el tipo de cambio. En un contexto de inflación en pesos con dólar más estable, los costos en dólares pueden variar significativamente durante la obra. En cambio, el usado refaccionado permite ingresar rápido al mercado de alquileres, donde las rentas brutas hoy rondan el 5% a 6%.
“Los precios de cierre están, en términos reales, a niveles de 2006. Esto marca una oportunidad histórica en el segmento residencial usado”, añade Fabián Achával. Sin embargo, advierte que hasta que no se “vacíe” la oferta de inmuebles —o por lo menos se elimine la sobreoferta—, “la suba de precios de los usados y el dinamismo de ventas del segmento emprendimientos van a verse fuertemente afectados”.
Por otro lado, Maximiliano D’Aria, de D’Aria Propiedades, señala un cambio en el perfil en la demanda: el comprador actual prioriza el “llave en mano”. El usado ya reciclado rota más rápido que aquel que requiere obra, debido al deseo de evitar la incertidumbre técnica y los sobrecostos.
Las contras del usado
Pero no todo es ganancia en este segmento. Uno de los puntos más importantes a considerar es que el potencial de valorización suele ser más acotado y depende en gran medida de la calidad de la refacción y de la ubicación. No ofrece el diferencial de un producto nuevo que sí puede tener un desarrollo a estrenar.
También hay que considerar la refacción que se debe hacer. “La remodelación tiene un costo más alto que el precio de construcción, principalmente en los ambientes más costosos (como la cocina y el baño); no obstante, se puede terminar con números por debajo del pozo”, dice Cazes.
“Existe incertidumbre técnica —humedades, instalaciones antiguas o problemas estructurales— y los costos de obra pueden desviarse si no se realiza una inspección adecuada. También requiere mayor involucramiento en la gestión de la refacción, tiempos de obra y coordinación de permisos”, suma Flexer.
En síntesis: el reciclaje no es automático; los costos de refacción están altos en dólares y pueden desviarse; y hay que mirar el edificio completo, no solo la unidad: estado general, expensas, mantenimiento estructural, porque “no es lo mismo vivir en un edificio nuevo que en uno de más de 30 años”, agrega Cazes.
Comprar en pozo
El pozo sigue teniendo atractivo, pero bajo otra lógica.
El valor promedio por metro cuadrado es más alto que el usado, aunque el esquema de pago suele ser más flexible. Muchos desarrolladores ofrecen planes extendidos de 48 a 60 meses, que funcionan como una forma de financiamiento privado. De todas formas, no se puede financiar el total de la inversión: en general, se exige un adelanto promedio del 30% del valor y cuotas en pesos ajustables por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, CAC, que aumenta en sintonía con la inflación, o en dólares.
Para Martín Boquete, director de Toribio Achával, el valor agregado no es solo financiero, sino de producto: en pozo se adquieren unidades modernas con diseño y amenities de última generación, proyectadas para optimizar los costos de mantenimiento a largo plazo.
Esta visión es compartida por Alan Flexer, quien destaca que el comprador ingresa con un desembolso inicial menor y distribuye el saldo en cuotas, reduciendo la necesidad de capital inmediato. Además, “si el proyecto cuenta con una ubicación estratégica y el mercado acompaña, la unidad puede capturar una valorización interesante al momento de la entrega, sumado al beneficio de recibir un producto a estrenar con altos estándares de eficiencia”, agrega.
El atractivo principal de esta modalidad reside en su potencial de revalorización. Con la expansión del crédito hipotecario proyectada para 2026 y una demanda que comienza a profundizarse, el producto nuevo podría experimentar subas adicionales impulsadas por su calidad y la relativa escasez de oferta futura, dado que el inicio de nuevas obras se mantiene moderado.
Los desafíos del pozo: riesgos y costos en dólares
Sin embargo, este camino no está exento de riesgos. La combinación de inflación en pesos con un dólar relativamente estable encarece la construcción en términos de moneda dura, lo que puede alterar la relación costo-beneficio original. Flexer advierte que el mercado ya está validando nuevos valores y que el margen de negociación actual oscila entre un 5% y un 7%, una cifra significativamente más baja que en años anteriores debido a que el desarrollador cuenta con poco margen de maniobra frente al aumento de sus propios costos.
El comportamiento de los compradores también ha mutado. Maximiliano D’Aria señala que el perfil de pozo suele ser predominantemente inversor, alguien preparado para ingresar cuando la obra aún no ha comenzado y que conoce las reglas del juego. No obstante, el inversor puramente especulativo ha mostrado mayor cautela recientemente, ya que la subida de los costos de construcción comprimió las rentabilidades históricas, lo que explica niveles de venta más bajos durante 2025.
Mariano Mackes, gerente de la sucursal Tigre & Escobar de Narvaez, cuenta que comprar en pozo implica necesariamente asumir los tiempos de obra y la inmovilización del capital. En un contexto donde el diferencial de oportunidad respecto al usado es menor que en otros ciclos y no se genera renta inmediata hasta la finalización del proyecto, la decisión de volcarse al pozo hoy responde más a la búsqueda de un activo moderno y financiado que a una oportunidad de precio puramente oportunista.
No obstante, el escenario actual presenta desafíos que el comprador debe ponderar cuidadosamente:
- Evolución de costos: una inflación en pesos con un dólar estable encarece la construcción en moneda dura, lo que puede alterar la relación costo-beneficio pactada inicialmente.
- Inmovilización de capital: comprar en pozo implica tener el capital “atrapado” durante 24 a 36 meses sin generar renta inmediata.
- Riesgo del contexto: “Comprar en pozo es asumir los tiempos de obra y el riesgo de cambios en el contexto económico. Hoy, con el costo de construcción elevado, el diferencial de oportunidad es menor que en otros ciclos”, advierte Mariano Mackes.
Además, la elección de qué hacer con un departamento en pozo no es fácil, sobre todo si se tiene en cuenta que la Argentina es un país con ciclos macroeconómicos y ajustes cambiarios. Razón por la que nunca es posible saber con anticipación si el departamento en construcción costará más o costará menos, en dólares, una vez que esté terminado.
El factor que puede inclinar la decisión: el crédito hipotecario
En el escenario actual, el comprador con capital propio sigue siendo la figura predominante. Si bien el crédito hipotecario regresó a la escena, aún no alcanza la masividad necesaria para transformar por completo el tablero inmobiliario.
El comportamiento del crédito hipotecario será el gran determinante en 2026. Si el financiamiento mantiene o supera su participación actual en las escrituras, el mercado ganará la profundidad necesaria para sostener una suba generalizada de precios, un escenario que beneficiaría directamente al pozo. Por el contrario, si el crédito se estanca y la recuperación se mantiene selectiva, el inmueble usado continuará posicionándose como la alternativa por excelencia y con un mayor control del riesgo.
Para que la venta del pozo repunte, D’Aria señala que deben alinearse tres variables fundamentales:
- La relación costo-precio: el costo de construcción en dólares hace que el valor del metro cuadrado en obra compita muy de cerca con el del metro terminado. Solo si esta brecha se amplía, ya sea por una suba de los usados impulsada por el crédito o por una reducción de la oferta, el pozo volverá a ser la opción predilecta de los inversores.
- El financiamiento: mientras que el usado se beneficia de la implementación directa de los créditos bancarios, el pozo depende casi exclusivamente de los esquemas privados que ofrecen los desarrolladores. Si el sistema bancario empezara a acompañar los proyectos desde etapas tempranas, la ecuación cambiaría rotundamente.
- El mercado de obra nueva requiere previsibilidad: la estabilidad macroeconómica y la confianza son pilares para que el comprador esté dispuesto a esperar. Si el pozo logra recuperar su diferencial de precio y mejora el acceso al financiamiento, volvería a posicionarse como la opción más atractiva en términos de relación costo-producto.
Como síntesis de este cambio de ciclo, Martín Boquete concluye que el inmueble usado siempre “pica en punta” cuando aparece el crédito accesible por su inmediatez. Sin embargo, advierte que el mercado podría presenciar un verdadero cambio de paradigma si los bancos logran integrar créditos diseñados específicamente para unidades en construcción, lo que desataría un nuevo dinamismo en el sector inmobiliario.
Entonces, ¿cuál de las opciones comprar?
El mercado de 2026 no ofrece una respuesta única. La elección entre un segmento u otro dejó de ser una cuestión de preferencia para convertirse en una decisión estrictamente estratégica. Según Diego Cazes, la distinción es clara: para quien busca una inversión a largo plazo, el “cero kilómetro” sigue siendo la apuesta fuerte por su mayor vida útil, mientras que para quien necesita mudarse y cuenta con un presupuesto ajustado, el usado ofrece la posibilidad de ganar metros mediante una refacción parcial o en etapas.
La elección para el comprador actual se define según sus objetivos prioritarios:
- Quien busca optimizar metros para vivir o necesita una renta inmediata encuentra en el usado su mejor aliado.
- Quien apuesta a la revalorización a mediano plazo y cuenta con la capacidad de esperar la finalización de obra, encontrará en el pozo un activo con mayor potencial de apreciación.
- Respecto a la falta de capital total, el escenario es más flexible: el usado permite el apalancamiento a través del crédito bancario, mientras que el pozo ofrece la flexibilidad de la financiación directa del desarrollador.
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