Damián Tabakman, presidente de la CEDU: “La rentabilidad que antes justificaba la inversión hoy no existe”
Según el último informe Metadato de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, el costo de construcción medido en dólares en promedio se duplicó desde el inicio del gobierno actual
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Nuestro sector funcionó durante años de la mano de inversores que ingresaban a los proyectos para resguardar sus ahorros, obtener una ganancia de capital o generar una renta.
Hoy, por la coyuntura, muchos de esos inversores no cuentan con excedentes en sus negocios para acompañar al sector. Además, el producto terminado vale menos que el pozo, lo cual complejiza aún más el escenario, salvo excepciones.
¿Cómo se sale de esta situación?
Una opción es esperar, de manera casi agónica, a que el contexto mejore. Desde el sector proponemos distintas medidas para reactivar la actividad: mayor agilidad en los trámites, desgravaciones impositivas, entre otras.
No obstante, el factor más relevante es el acceso al crédito, que permitiría comenzar a trabajar con el usuario final, quien evaluaría las propuestas bajo otra lógica.
En concreto, se requiere crédito desde el pozo, a largo plazo. De manera incipiente, comienzan a aparecer algunas señales: baja de tasas en UVA y préstamos en dólares, pero solo para usados, y algunas propuestas de préstamos a desarrolladores.
Sin embargo, el proceso es muy lento. Los bancos señalan la falta de securitización como un obstáculo, al igual que el aumento de la morosidad.
¿Qué pasa con el crédito en pozo que se anunció el año pasado?
Por ahora nada. Lo cierto es que sin crédito, el sector no podrá ponerse en marcha.
Lo que está en juego trasciende al sector. Sin crédito, millones de argentinos quedan excluidos del acceso a la vivienda. Hoy la clase media no puede afrontar el pago en los plazos de obra. Con financiamiento a largo plazo, esa demanda podría multiplicarse de manera significativa.
El impacto también es macroeconómico. La construcción es un gran motor de actividad y empleo. Sin crédito, ese motor permanece limitado. Con crédito, podría convertirse en un impulsor central de la reactivación.
Un cambio estructural que dejó al inversor afuera
Lo que cambió es la rentabilidad de los proyectos. Los costos subieron significativamente y los precios no acompañaron. Según el último informe Metadato de la CEDU, el costo de construcción medido en dólares en promedio se duplicó desde el inicio del Gobierno actual mientras que el precio del metro cuadrado apenas subió.
En ese contexto, la rentabilidad que antes justificaba la inversión hoy no existe. Sin esa condición mínima, el inversor se retira.
Al mismo tiempo, el mercado arrastra una distorsión. El producto terminado compite con unidades construidas a costos mucho más bajos.
Esas propiedades se venden con ganancia para quien invirtió en su momento, pero a precios que hoy un desarrollador no puede replicar. Hasta que ese stock no se absorba, los nuevos proyectos seguirán condicionados. Y no hay certeza sobre cuándo ocurrirá.
En este contexto, el crédito desde el pozo puede aparecer como un punto de inflexión. Su implementación modificaría la dinámica del sector: permitiría financiar la construcción con bancos y que el comprador pague su unidad en cuotas a largo plazo, incluso durante la obra. La diferencia es significativa: se pasaría de esquemas de tres o cuatro años a plazos de hasta 20 años, con cuotas mucho más accesibles. La consecuencia directa es la ampliación del mercado.
Para que este modelo funcione, debe aparecer también el financiamiento bancario para la obra, como existe en casi todos los países. Pero hay un punto crítico: el crédito a la construcción debe estar acompañado por financiamiento al comprador desde el inicio.
En un país volátil, no es suficiente suponer que habrá hipotecas al final de la obra. Esa incertidumbre introduce un riesgo elevado para el desarrollador. Sin esa certeza, es difícil que el sistema prospere en serio.
Cabe destacar que hay ciertos desarrolladores que por su cuenta le dan plazos extensos de pago a sus compradores de pozo. Sin embargo, es una modalidad muy puntual y naturalmente limitada.
El crédito como motor que hoy no está funcionando
En todas las economías desarrolladas, el crédito cumple un rol esencial: canaliza el ahorro hacia la inversión y permite ampliar las posibilidades de consumo y desarrollo. Sin este mecanismo, el crecimiento queda restringido.
En la Argentina, ese circuito no logra consolidarse. La falta de confianza limita los depósitos bancarios y, en consecuencia, la capacidad de préstamo de los bancos.
Más que esperar una mejora del contexto, resulta imprescindible generar condiciones para que el crédito vuelva a ocupar un rol central. Porque, en definitiva, los países que crecen lo hacen con crédito. Y sin crédito, el sector difícilmente pueda ponerse en marcha.
El autor es presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de la Ciudad de Buenos Aires
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