Cuál es el dato que anticipa que los precios de venta seguirán en caída
Los avisos de venta se acumulan y los inmuebles que recién ingresan al mercado lo hacen a valor más económicos empujando al resto hacia abajo
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El stock de propiedades en venta sigue acumulándose. De cara al escenario poselectoral y a la tan ansiada “nueva normalidad”, una de las preguntas que más se hacen en el sector es qué pasará con el valor del metro cuadrado: ¿empezará a recuperarse o seguirá en caída? La respuesta llega de la mano de un informe realizado por ZonaProp, que pone sobre la mesa un dato que anticipa que la tendencia es que los precios de los inmuebles seguirán en descenso.
En lo que va del año, se evidencia que los avisos nuevos entran a un precio de 3,9% más bajo que los que ya estaban publicados. Según el informe, estas ofertas tienen un valor medio de US$2340/m², mientras que el relevamiento de la Ciudad de Buenos Aires refleja un valor promedio de US$2436/m². A este panorama se le suma un dato clave: las publicaciones cargadas en el último mes en el sitio son las que lideran la tendencia de lo que ocurrirá a futuro en el mercado inmobiliario. Durante 2017 y 2018, fueron las que empujaron y convalidaron el incremento de precio. Desde 2018, se posicionaron por debajo del valor general que indica el index porteño con un diferencial cada vez mayor e impulsaron la baja de los valores.
Si bien la tendencia es la misma para las distintas tipologías, la dinámica de los precios cambió en los últimos años. En el ciclo expansivo que se dio entre 2015 y 2018, el segmento de pozo fue el que registró un incremento mayor de los valores (46%), seguido por los inmuebles a estrenar (34%) y los usados (25%). A nivel general, los aumentos alcanzaron un 26% en promedio en este lapso.
Por su parte, entre 2019 y 2021, las propiedades en pozo cayeron un 16%, seguidas por los departamentos a estrenar (-14%) y los usados (-13%). La media general de los valores demostró una baja de un 13%. De esta manera, los datos demuestran que los valores de las unidades en pozo son los más volátiles, mientras que los usados parecen ser menos propensos al cambio.
Pese a que los precios siguen en caída, el volumen de propiedades en venta aumenta. Durante 2014 y 2017, la oferta se mantuvo estable, pero a partir de 2018 creció a un ritmo acelerado y empezó a acumularse. Puntualmente, entre 2017 y 2018, el stock de inmuebles subió un 56%. Tras la llegada de la pandemia de coronavirus, en abril de 2020, hubo una retracción temporal de los avisos, algo que se revirtió en el segundo trimestre, cuando el número de publicaciones empezó a crecer de manera contínua.
Actualmente, la oferta aumenta a un ritmo anual de un 25% y es 1,45 veces superior que en 2017, según el informe de ZonaProp. Mientras tanto, ¿qué pasa con las operaciones? En Capital Federal, durante 2016 y 2017, el mercado inmobiliario vivió una expansión de compraventas motivadas por los créditos hipotecarios UVA, que hizo que la oferta se mantuviera estable. Después, el mercado ingresó en un ciclo recesivo: la cantidad escrituras firmadas disminuyó y el stock empezó a acumularse. Actualmente, el ritmo de transacciones es de 25.000 escrituras al año y se mantiene por debajo del promedio que se dio entre 2010 y 2019, cuando la cantidad ascendía a 45.000.
Los precios
En julio, los precios de los departamentos en venta acumularon una baja del 1% sobre el stock publicado. Actualmente, el valor promedio del m² en la Ciudad de Buenos Aires es de US$2436. Según el index de ZonaProp, los valores más bajos se encuentran en los siguientes barrios:
- Lugano (US$1130/m²)
- La Boca (US$1702/m²)
- Nueva Pompeya (US$1740/m²)
En tanto, en la zona media de costos se encuentran los siguientes barrios:
- Saavedra (US$2498/m²)
- Almagro (US$2316/m²)
- Barracas (US$2211/m²)
- Versalles (US$2153/m²)
- Vélez Sarsfield (US$2006/m²)
Por último, los metros cuadrados más caros se encuentran en estas zonas de la Ciudad:
- Puerto Madero (US$5651/m²)
- Palermo (US$3136/m²)
- Belgrano (US$3009/m²)
Radiografía del stock
La mayor parte de las propiedades en venta son departamentos (89%), seguidos -muy por debajo- por los PHs (7%) y las casas (4%), que paradójicamente son las más buscadas. En cuanto a la cantidad de ambientes, existe una retracción en la oferta de unidades grandes (tres y cuatro ambientes), potenciada en pandemia por la búsqueda de espacios más amplios. Actualmente, representan solo un 22% del stock. En tanto, las unidades chicas (1 y 2 ambientes) equivalen al 78%.
En relación a la antigüedad de los inmuebles en stock, un 56% de los avisos son de unidades usadas, un 25% de propiedades a estrenar y un 19% de departamentos en pozo. Un dato importante es que, en 2017, motivado por el ciclo expansivo del mercado, aumentaron los anuncios de estas propiedades: pasaron de un 11% en 2016 a un 28% en 2018. El incremento de esos proyectos generó un cambio de la composición de la oferta que, sin embargo, se retrajo nuevamente después de 2018. En el escenario actual, las unidades en pozo representan un 19% del total de la oferta.
En los últimos cuatro años, hubo un significativo incremento en el volumen del stock. En comparación con 2017, la Ciudad de Buenos Aires hoy cuenta con 2,4 veces más de oferta. Los barrios que registraron un mayor aumento de las publicaciones son La Paternal (5,2 veces más), Mataderos (4,7 veces más) y Villa Ortúzar (3,3 veces más).
Otro dato que se desprende del informe es que los avisos de inmuebles a la venta nominados en pesos argentinos prácticamente desaparecieron. En 2012, el stock en pesos llegó a representar el 15% del total de anuncios. Debido a la volatilidad de la moneda local, ahora el 99% de los valores de las propiedades en venta están expresados en dólares.
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