¿Cuál es el precio de alquiler de un departamento de dos ambientes en Mar del Plata?

En un contexto en el que el precio de los alquileres continúa en aumento, la oferta en el mercado se recuperó de manera significativa luego de la derogación de la ley de alquileres a fines de 2023.

Antes de la pandemia la modalidad de alquiler temporario creció notablemente porque su rentabilidad y pago en dólares era mucho más ventajoso para los propietarios que la ganancia que les dejaba un alquiler tradicional. Pero después de la pandemia, con la ley de alquileres vigente y varias condiciones adversas para los propietarios (contrato de tres años, ajustes por ICL una vez por año, inflación altísima que no iba de la mano con los ajustes), los alquileres temporarios terminaron de consolidarse como la estrella del mercado.

Cuando un contrato tradicional finalizaba, muchos dueños arreglaban y equipaban su departamento y lo ofrecían como temporario. Pero la oferta creció tanto que empezó a haber una alta competencia en todas las ciudades más importantes del país. Con la derogación de la ley y con condiciones más favorables que pueden ser acordadas entre las dos partes para beneficio de ambos, la rueda empezó a girar para el otro lado: los temporarios empezaron a salir de los portales inmobiliarios y la oferta de los tradicionales comenzó a crecer.

En la ciudad de Mar del Plata, este fenómeno se dio exactamente así: la oferta creció por la reducción de los alquileres temporarios. Y se sumó otra variable: los jóvenes que estaban independizados debieron volver a la casa de sus padres al tener que destinar mayor parte de su salario al alquiler y de esta forma se vaciaron departamentos que retornaron al mercado.

De acuerdo a un informe realizado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA), en abril de 2025, el precio por metro cuadrado del alquiler de casas registró un incremento interanual del 79,7 % en comparación con abril de 2024 (Figura 1). En el caso de los departamentos, la variación interanual fue aún mayor, alcanzando el 108,2 %.

Al analizar las variaciones intermensuales, se observa que el precio por metro cuadrado de las casas en alquiler registró un incremento del 2% en abril de 2025 respecto de marzo del mismo año. En el caso de los departamentos, la suba fue más pronunciada, con un aumento del 7.2 % en el mismo período.

En distintas zonas de la Ciudad Feliz, se pueden conseguir más de 300 alquileres que se publican en pesos en la plataforma Zonaprop, que van desde $1.600.000 por mes hasta menos de $400.000, según su ubicación, superficie y categoría. El informe de Mercado Libre y UDESA asegura que el valor promedio de publicación de un alquiler de dos ambientes es $655.722.

Estos son algunos ejemplos del mercado actual:

• En la zona de Playa Grande (Saavedra al 100), en el edificio Oceanside I y con una gran vista al mar, un dos ambientes de 75 m² a estrenar con cochera y baulera se ofrece por $1.600.000 por mes con ajustes trimestrales y un contrato de un año. El edificio tiene amenities: laundry, piscina, parrilla, SUM y coworking.
• Departamento de dos ambientes con 51 m², con $155.000 de expensas, ubicado en la calle Alsina al 2600,en la zona de Güemes: $1.000.000 por mes.
• Ubicado en 1 de septiembre al 1800 se ofrece un dos ambientes de 60 m² por $750.000 mensuales, con $70.000 de expensas.
• En Aristóbulo del Valle al 3000, la zona de Playa Grande, un dos ambientes de 45 m² y $100.000 expensas, se consigue por $690.000 al mes.
• Un dos ambientes en la zona de la Terminal vieja de Mar del Plata, Arenales el 2400, con 43 m² y $47.000 de expensas, cuesta $650.000 por mes.
• Sobre la avenida Colón, en pleno centro de la ciudad balnearia, un dos ambientes de 35 m² se ofrece por dos años de alquiler con un valor de $520.000.
• En la zona del Torreón, un 2 ambientes de 55 m² con $70.000 de expensas se ofrece por 400.000 mensuales.
• En la zona de Güemes, un departamento de dos ambientes en el edificio Maral 3 se ofrece por $390.000 por mes con 30 m² y $100.000 de expensas.

Desde que se derogó la ley de alquileres, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei en diciembre de 2023, se abrió el juego para definir la forma en la que se actualizan los contratos. Una de las opciones más elegidas para los propietarios, a la hora de ajustarlos, es utilizar los números de la inflación, algo que les permitiría evitar perder rentabilidad.

Mientras regía la ley de alquileres sancionada en 2020, los contratos debían ajustarse una vez al año en base al Índice de Contratos de Locación, más conocido como ICL y elaborado por el Banco Central. Este toma como referencia en partes iguales la inflación y el salario, pero se calcula con un desfasaje de los datos de dos meses. Es decir que, quienes actualizan, por ejemplo, el alquiler en mayo, lo hacen en función de las cifras de inflación y salarios de marzo.

En este contexto y ante un mercado sin regulación, hay propietarios e inquilinos que están pactando los nuevos contratos por dos años, en pesos y con ajustes por IPC. Para actualizar el precio del alquiler por inflación, el contrato puede establecer como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que todos los mediados de mes publica el INDEC .

A la hora de firmar el contrato, las partes también deben definir cada cuánto tiempo se realizará el ajuste por inflación, es decir, la periodicidad del ajuste. “Por la alta inflación que marcó los finales del 2023 e inicios del 2024, tras la derogación de la ley, los propietarios prefieren que la indexación sea trimestral. Pero en una época de normalidad la indexación podría ser cuatrimestral o semestral”, aconseja el Dr. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

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