Cuándo conviene dejar de pagar el alquiler para pagar un crédito hipotecario
En los últimos meses los bancos subieron las tasas de sus líneas de préstamos: ¿cómo afecta a la cuota?, ¿se aleja de los costos del alquiler?
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El crédito hipotecario volvió a las entidades bancarias a mediados de 2024 con tasas competitivas que se encontraban alrededor del 5,5% en promedio, y desde entonces el mercado inmobiliario cambió. Pero, desde comienzos del 2025 la situación volvió a cambiar.
En los últimos meses, los costos de los créditos hipotecarios UVA comenzaron a dispararse, y a noviembre de 2025 hay entidades con tasas nominales que superan el 15%. Situación que dificulta cada vez el acceso para las personas que sueñan con convertirse en dueños.
El resultado es una ecuación cada vez más compleja: ¿es más rentable mudarse hacia una vivienda propia o continuar pagando un alquiler en la ciudad de Buenos Aires?
Ya que, de acuerdo a los especialistas, conviene dejar de pagar alquiler cuando la cuota de la hipoteca sea igual o inferior al alquiler actual, especialmente si el crédito tiene una tasa de interés competitiva.
También es una buena estrategia si se tiene estabilidad económica y un capital inicial para el crédito, ya que se está construyendo un patrimonio propio en lugar de un costo que termina perdiéndose.
En el caso de los créditos UVA, cuya cuota se actualiza por inflación según el índice CER, la suba de tasas resulta especialmente sensible. Si bien el sistema de indexación permite que estos préstamos sean una opción viable en contextos inflacionarios, los aumentos en las tasas de interés pueden restringir cada vez más el acceso a los préstamos.
Mientras más alta es la tasa, mayor será el ingreso que debe justificar el solicitante, ya que, por condición de los bancos, la cuota inicial no puede superar el 25% (y en algunos casos hasta el 30%) del ingreso familiar.
Entonces, al subir la tasa, también sube el valor de la cuota inicial, por lo que se necesitará un ingreso mayor demostrable. Este punto es el que puede dejar a una persona fuera de la posibilidad de acceder o de comprar un inmueble en particular y tener que buscar algo más chico o en un barrio más accesible.
La cuota de un crédito vs. el alquiler de un departamento
“Los que tomaron un crédito UVA en la primera etapa -durante el Gobierno de Macri-, por la alta inflación, tuvieron cuotas iniciales que pasaron de 25% de los ingresos del tomador a llegar a representar hasta un 40%”, explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Pero, a su vez, reflexionó: “Ese porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler”. Por lo que, muchas personas se enfrentan a una decisión crucial: ¿conviene pagar la cuota de un crédito hipotecario o seguir alquilando?
Ante esta consulta por parte de LA NACION meses atrás, el cálculo entre ambas operaciones era bastante similar. Ahora, con la nueva suba de tasas, la ecuación cambia:
La elección entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, sino también de otros factores como: la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 20% al 35%, dependiendo el banco) y la proyección a largo plazo (de 15 a 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda.
Para ilustrar el cruce entre ambas alternativas, se toma el ejemplo de una pareja que busca un dos ambientes de 50 m² en Barracas, valuado en US$93.250 en promedio (unos $132 millones, tomando un dólar oficial de $1425), por lo que toma un préstamo bancario UVA por $100 millones y posee un ahorro inicial de US$23.312 (el 25% del valor de la propiedad):
- Crédito UVA a 20 años, con una tasa del 11%: el valor de la primera cuota sería de $1.100.000, y se ajustará mensualmente por la variación de la inflación. Mientras que, el sueldo mínimo necesario requerido sería de $4.400.000.
- Crédito UVA a 20 años, con la tasa del 6% (del Banco Nación): en este caso, la cuota bajaría a $800.000 y el sueldo mínimo requerido sería de $3.200.000.
En cambio, un alquiler promedio para una unidad de las mismas características en Barracas, implica un alquiler mensual alrededor de los $637.503, bastante menor a los casos planteados. Aunque, en este caso, también el ajuste será por inflación, pero cada tres o cuatro meses dependiendo acuerdo firmado en el contrato.
Al final, la decisión de comprar o alquilar dependerá no solo de un cálculo financiero puntual, sino también del perfil y los riesgos que esté dispuesto a asumir cada familia. Mientras las tasas sigan subiendo, el acceso a la vivienda propia se mantendrá más elevado que el pago mensual de un alquiler, lo que podría postergar el sueño de la casa propia para una porción cada vez mayor de la población.
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